A sequência, em uma linha
Certidões → contrato ou sinal → ITBI → escritura → registro → IPTU no nome do comprador. Cada etapa gera o documento que a seguinte vai pedir. O que acontece em cada etapa, quem participa e os prazos previstos em norma estão no guia de transferência de imóvel no DF. Esta página serve para você identificar o seu caso antes de seguir. Se você ainda está na etapa de quanto consegue financiar e quanto vai gastar, comece pelo guia da compra de imóvel do CalculadoraDF.
O ponto que mais confunde: contrato e escritura não transferem a propriedade. Pelo Código Civil (art. 1.245), o imóvel passa com o registro do título na matrícula. Até lá, o vendedor continua sendo tratado como dono (§1º).
Quem paga o quê
O que está confirmado em norma:
| Item | Quem responde | Base |
|---|---|---|
| ITBI | Comprador (adquirente) | Lei 3.830/2006, art. 7º; o vendedor deixou de ser responsável solidário com a Lei 7.334/2023 |
| Dívida de condomínio | Acompanha o imóvel: o comprador responde pelos débitos do vendedor com o condomínio | Código Civil, art. 1.345 |
| Débitos de tributos do imóvel, se o comprador dispensar a certidão | Comprador | Código de Normas do TJDFT, art. 229 |
Para os demais custos (certidões, escritura, registro), combine no contrato quem paga cada um e deixe isso por escrito. Para estimar valores, use as calculadoras indicadas nos guias de ITBI e de escritura.
À vista ou financiado
À vista: escritura no tabelionato de notas e registro no cartório de registro de imóveis da matrícula.
Financiado: o contrato do banco tem força de escritura pública (Lei 4.380/1964, art. 61, §5º; Lei 9.514/1997, art. 38). Mesmo assim, o ITBI é devido e o contrato precisa ser registrado. Veja imóvel financiado no DF.
Se o vendedor ainda tem financiamento, a garantia do banco precisa ser resolvida: quitação e cancelamento na matrícula, ou transferência da dívida com anuência do banco. Esse lado está no guia do vendedor.
Comprador ou vendedor fora do DF
- A escritura em papel pode ser feita em qualquer tabelionato de notas do país (Lei 8.935/1994, art. 8º). A escritura eletrônica, pelo e-Notariado, segue regra própria de competência (Código Nacional de Normas do CNJ, art. 302).
- O registro é sempre no cartório da matrícula, no DF, mas o título pode ser apresentado pelo protocolo eletrônico.
- O registro pode ser pedido por qualquer pessoa (Lei 6.015/1973, art. 217).
O que muda para quem está longe, e os riscos de cada alternativa, está em documentação de imóvel no DF a distância.
Situações especiais
Imóvel alugado
O inquilino tem preferência para comprar nas mesmas condições oferecidas a terceiros (Lei 8.245/1991, art. 27). A comunicação deve trazer preço, forma de pagamento, ônus reais e local e horário para ver os documentos. Ele tem 30 dias para aceitar (art. 28). Se for preterido e o contrato de locação estiver averbado na matrícula há pelo menos 30 dias antes da venda, pode depositar o preço e ficar com o imóvel em até 6 meses do registro (art. 33).
Quem compra imóvel alugado pode denunciar a locação, com 90 dias para desocupação, salvo contrato por prazo determinado com cláusula de vigência averbada na matrícula. A denúncia deve ser feita em 90 dias do registro da compra (art. 8º). Detalhes em venda de imóvel alugado.
Venda de pais para filhos
A venda de ascendente a descendente é anulável se os outros descendentes e o cônjuge do vendedor não consentirem expressamente (Código Civil, art. 496). O prazo para pedir a anulação é de 2 anos (art. 179). Veja venda entre pais e filhos.
Venda de parte ideal
Em imóvel indivisível com mais de um dono, o condômino não pode vender sua parte a estranho se outro condômino quiser comprá-la pelo mesmo preço. O condômino não avisado pode depositar o preço e ficar com a parte em 180 dias (Código Civil, art. 504). Veja venda de fração ideal.
Imóvel de pessoa falecida
Imóvel de espólio só é vendido depois da partilha registrada ou com alvará judicial (Código de Normas do TJDFT, art. 233, III), salvo quando se cumpre promessa feita em vida. O cartório também não emite a guia de ITBI quando o vendedor é espólio. Veja inventário de imóvel no DF.
Venda a descendente, preferência de condômino ou de inquilino e alvará em inventário podem envolver análise jurídica. Este procedimento pode exigir atuação de advogado habilitado. A atividade jurídica não integra nossos serviços e deve ser contratada separadamente.
Antes de assinar
Confira a matrícula, as certidões do vendedor e os débitos do imóvel com o guia de certidões. Se o contrato ainda vai ser redigido, veja o que cabe a cada profissional em contratos imobiliários.