Ainda não simulou a parcela? Use o simulador de financiamento imobiliário do CalculadoraDF. Este guia começa depois disso: contrato, ITBI e registro.
O contrato do banco vale como escritura
Na compra à vista, o caminho é escritura no tabelionato e depois registro. Na compra financiada, o próprio contrato do banco costuma fazer o papel da escritura. Duas leis sustentam isso:
- Sistema Financeiro da Habitação (SFH). A Lei 4.380/1964, art. 61, §5º (incluído pela Lei 5.049/1966), permite que os contratos de que façam parte entidades do SFH sejam celebrados por instrumento particular, "atribuindo-se o caráter de escritura pública, para todos os fins de direito".
- Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI) e alienação fiduciária. A Lei 9.514/1997, art. 38 (redação da Lei 11.076/2004), diz que os atos e contratos dessa lei, inclusive os que transferem direitos reais sobre imóveis, podem ser feitos por escritura pública ou por instrumento particular com efeitos de escritura pública.
Um limite importante. Há normas do CNJ sobre quem pode usar o instrumento particular com efeito de escritura em alienação fiduciária fora das instituições do SFI. Não conferimos o texto vigente dessa regra. Por isso, não trate como certo que qualquer contrato com alienação fiduciária dispensa escritura. Se o credor não for banco ou instituição do sistema, confirme com o cartório de registro antes de assinar.
As certidões continuam. A Lei 7.433/1985, art. 1º, §1º, estende ao instrumento particular do art. 61 da Lei 4.380 as regras de documentos das escrituras, "onde couber". Ou seja, matrícula com ônus, certidões fiscais e as demais do guia de certidões seguem valendo. O banco faz a análise dele e pode pedir documentos próprios, conforme a política de crédito de cada instituição.
O ITBI continua devido, sobre o valor total
Financiar não isenta nem reduz o ITBI (Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis) no DF.
- Base de cálculo: o valor venal do imóvel. As dívidas que oneram o imóvel não são dedutíveis (Lei 3.830/2006, art. 5º, §1º): o imposto incide sobre 100% do valor do negócio, sem separar entrada e parte financiada.
- Alíquota: não há alíquota especial para SFH no DF. A lei prevê 1% na primeira transmissão de imóvel novo edificado e 2% nos demais casos (Lei 3.830/2006, art. 9º).
- Quem paga: o comprador (Lei 3.830/2006, art. 7º).
Para estimar o valor antes de fechar, use a calculadora de ITBI do CalculadoraDF.
Quem emite a guia
No financiamento, a guia de ITBI (DAR, o documento de arrecadação) não depende só do comprador. Além da Receita do DF, a partir da declaração do contribuinte, a IN 8/2021 autoriza o banco, a construtora e os cartórios de notas e de registro a emitir o documento, e o Decreto 27.576/2006 (art. 11, §1º, I) já previa que órgão do SFH preenchesse o documento de arrecadação. Por isso, em muitos financiamentos, a guia chega ao comprador junto com o contrato.
O que costuma travar esta etapa não é o canal, e sim o cadastro. Para o cartório emitir a guia, o cadastro do imóvel na Receita do DF precisa estar atualizado conforme a certidão de ônus válida (IN 8/2021, art. 1º, §3º). Se o imóvel ainda aparece em nome de um dono anterior, ou com dados que não batem com a matrícula, a guia não sai, e o prazo do banco continua correndo. Casos fora do padrão, como vendedor falecido, dependem de análise da própria Receita e levam mais tempo.
Quando pagar
No contrato com força de escritura do art. 61, §5º, da Lei 4.380/1964, o ITBI é pago antes do registro (Decreto 27.576/2006, art. 12, V). Em programas sociais financiados pelo Sistema Financeiro Nacional, o pagamento pode ser feito até o registro do título (art. 12, parágrafo único). O imposto pode ser dividido em até 10 cotas, e o cartório aceita o comprovante da 1ª cota (Decreto 27.576/2006, arts. 13 e 14, §8º).
Quando o ITBI é devido e o que costuma travar a guia está em ITBI no DF.
Registro: compra e venda e alienação fiduciária na matrícula
O contrato assinado ainda não faz de você o dono. É o registro na matrícula, no cartório de registro de imóveis do imóvel, que transfere a propriedade (Código Civil, art. 1.245). No financiamento com alienação fiduciária, a matrícula recebe dois atos:
- o registro da compra e venda, em seu nome;
- o registro da alienação fiduciária, a garantia em favor do banco até a quitação.
Prazos
- Para levar a registro (SFH): 15 dias a contar da assinatura, e essa obrigação deve figurar como cláusula do contrato (Lei 4.380/1964, art. 61, §7º). Confira no seu contrato quem ficou responsável por levá-lo ao cartório.
- Para o cartório registrar: até 10 dias úteis do protocolo para registrar ou emitir nota com exigências (Lei 6.015/1973, art. 188). O art. 188, §1º, prevê 5 dias úteis em algumas hipóteses, entre elas documentos eletrônicos apresentados pelo Serp (Sistema Eletrônico de Registros Públicos), desde que sem exigências e com emolumentos pagos. O cartório informa se o seu caso se enquadra.
Para saber em qual cartório está a matrícula, veja qual cartório de registro de imóveis atende seu imóvel. O que acontece em caso de exigência está em registro de imóvel no DF.
Desconto de 50% nos emolumentos da primeira aquisição
A Lei 6.015/1973, art. 290 (redação da Lei 6.941/1981, vigente), diz: "Os emolumentos devidos pelos atos relacionados com a primeira aquisição imobiliária para fins residenciais, financiada pelo Sistema Financeiro da Habitação, serão reduzidos em 50%".
O que ainda não está claro no DF:
- a tabela de emolumentos 2026 do TJDFT não menciona esse desconto de forma expressa;
- não confirmamos se os cartórios do DF aplicam o desconto só no registro ou também em outros atos;
- não confirmamos que prova de "primeira aquisição" é pedida.
Na prática: se o seu financiamento é pelo SFH, é a primeira aquisição e o imóvel é para moradia, pergunte ao cartório antes de pagar como ele aplica o art. 290 e que documento pede. Para ver o efeito no valor, use a calculadora de custos de escritura e registro do CalculadoraDF.
Depois do registro: IPTU no seu nome
Com o contrato registrado, você já pode trocar o titular do IPTU/TLP. A IN 4/2017 aceita, para imóvel registrado, o instrumento particular com força de escritura pública registrado na matrícula (inciso I, "c"), além da certidão da matrícula atualizada.
A Receita do DF informa prazo de atendimento de 30 dias para a alteração. O cartório também pode comunicá-la (IN 4/2025), mas não é obrigado, e o nome no carnê seguinte é o que confirma. Por que a troca importa e o que costuma impedi-la está em alterar o titular do IPTU no DF.
Quitação e baixa da alienação fiduciária
Quando o financiamento é quitado, a garantia do banco não some sozinha da matrícula: é preciso averbar o cancelamento da alienação fiduciária no cartório de registro de imóveis. A Lei 6.015/1973, art. 188, §1º, I, inclui o cancelamento de garantias entre os atos que o cartório deve fazer em 5 dias úteis quando não há exigências e os emolumentos estão pagos.
Até essa averbação, a matrícula continua mostrando a garantia em favor do banco, o que pesa na hora de vender ou de oferecer o imóvel em outra garantia. O banco tem 30 dias, contados da quitação, para fornecer o termo de quitação (Lei 9.514/1997, art. 25, §1º).
Erros comuns na compra financiada
- Achar que o contrato assinado já transfere o imóvel. Só o registro transfere. Confira quem vai levar o contrato ao cartório e acompanhe o prazo de 15 dias do SFH.
- Calcular o ITBI só sobre a entrada. A base é o valor total do negócio. Reserve o valor do imposto no seu orçamento antes da assinatura.
- Esquecer o cadastro do imóvel na Receita. Se o imóvel não está no cadastro em nome do vendedor, a guia de ITBI trava. A regularização do cadastro tem prazo próprio e precisa vir antes.
- Contar com o desconto de 50% sem confirmar. A lei existe, mas a aplicação no DF precisa ser confirmada com o cartório.
- Deixar o IPTU no nome do vendedor. Sem a troca do titular depois do registro, o carnê continua em nome do antigo dono.
- Não baixar a alienação fiduciária depois de quitar. Sem a averbação do cancelamento, a garantia continua aparecendo na matrícula.
A sequência completa, da diligência ao IPTU, está em transferência de imóvel no DF.
Antes de assinar com o banco
O banco analisa o imóvel para proteger o crédito dele, não o seu negócio. Ônus na matrícula, estado civil do vendedor desatualizado, construção não averbada ou cadastro do IPTU em nome de outra pessoa podem atrasar a aprovação ou reaparecer depois, como exigência no registro ou guia de ITBI travada. A análise documental do imóvel levanta a matrícula, a situação fiscal e cadastral do imóvel e as certidões do vendedor e entrega uma análise clara do que está em ordem e do que precisa ser resolvido antes da assinatura, para você negociar prazos e condições enquanto ainda há margem.