Vender imóvel no DF: a documentação do vendedor, da certidão ao pós-venda

O papel do vendedor, em resumo

Na venda de um imóvel no DF, o comprador conduz boa parte das etapas: paga o ITBI e, em geral, leva a escritura a registro. Isso cria a impressão de que o vendedor só assina e recebe. Não é assim. O vendedor responde por três frentes próprias, e é nelas que boa parte das vendas atrasa:

1. Antes da escritura: provar quem é, qual o seu estado civil, que o imóvel está livre para ser vendido e que não há pendências fiscais em seu nome.
2. Na escritura: assinar, com o cônjuge quando necessário, e fazer as declarações que a lei exige de quem vende.
3. Depois da escritura: continuar respondendo pelo imóvel até o registro, cuidar para que o IPTU deixe de sair em seu nome e declarar o ganho de capital, se houver.

As etapas do negócio como um todo (certidões, ITBI, escritura, registro e IPTU) estão em transferência de imóvel no DF. Aqui o foco é o que depende de quem vende e o que costuma dar errado desse lado.

Por que a documentação do vendedor trava a venda

O comprador, o tabelião e, se houver, o banco conferem os documentos do vendedor. Cada um olha uma coisa diferente, e qualquer divergência vira adiamento. As causas mais comuns:

• Certidão positiva descoberta tarde. Uma ação, um protesto ou um débito fiscal em nome do vendedor aparece na véspera da escritura. Nem toda certidão positiva impede a venda, mas quase sempre obriga a explicar, resolver ou renegociar.
• Estado civil desatualizado. A matrícula mostra o vendedor solteiro, mas ele casou; ou casado, mas já se divorciou sem registrar a partilha. O registro vai exigir que a matrícula conte a história certa.
• Imóvel que ainda não é, formalmente, do vendedor. Herança sem partilha registrada, compra antiga nunca registrada, imóvel só com cessão de direitos.
• Garantia do banco ainda na matrícula. Financiamento quitado cuja alienação fiduciária nunca foi cancelada, ou financiamento em curso sem acordo sobre como será quitado.
• Cadastro do IPTU em nome de outra pessoa. Um detalhe do lado do vendedor que trava a guia do ITBI do comprador.
• Validade mal calculada. As certidões têm prazos de validade diferentes entre si. Emitidas cedo demais, vencem antes da assinatura; emitidas tarde, não deixam margem para resolver uma positiva.

Nenhuma dessas situações é rara, e todas são mais simples de resolver antes do contrato do que na semana da escritura.

O que o tabelião confere do vendedor

O Código de Normas dos Serviços Notariais e de Registro do DF (Provimento 67/2026 do TJDFT) organiza o que o tabelião verifica na compra e venda. Em nível de categorias, é isto:

Além dos documentos, o vendedor declara na escritura se existem ações ou demandas que possam levá-lo à insolvência (art. 232, XIII) e se o condomínio está quitado. A Lei 7.433/1985 (art. 2º, §2º) aceita essa declaração como prova, mas a dívida de condomínio acompanha o imóvel, e o comprador pode exigir também a declaração do síndico.

Certidões judiciais, trabalhistas e de protesto não são requisito da escritura, mas o tabelião deve orientar as partes sobre elas (art. 229, §5º), e o comprador bem orientado vai pedi-las. Para o vendedor, isso significa uma coisa prática: o que estiver em seu nome vai aparecer. Melhor saber antes do comprador.

O que cada certidão comprova e o que muda quando ela sai positiva está em certidões para comprar e vender imóvel no DF. A diferença entre o que é exigido e o que é recomendado, conforme o perfil das partes, está em documentos para escritura no DF.

Quando o vendedor é uma empresa

A empresa vendedora comprova a regularidade fiscal federal, que abrange as contribuições previdenciárias exigidas na alienação de imóvel (Lei 8.212/1991, art. 47, I, "b"), e quem tem poderes para representá-la. A escritura faz referência a esses elementos de representação (Código de Normas do TJDFT, art. 232, III, "c"). O erro típico é o representante comparecer com poderes insuficientes para vender imóvel, o que só aparece quando o tabelião lê os atos da empresa.

Casado, em união estável, divorciado ou viúvo

Casado: pelo Código Civil (art. 1.647, I), nenhum cônjuge pode, sem autorização do outro, alienar imóvel, exceto no regime da separação absoluta. Na prática, o cônjuge participa da escritura ou dá a autorização. O tabelião confere o regime pela certidão de casamento atualizada.

União estável: o art. 1.647 fala em cônjuges. Como a participação do companheiro é tratada depende do caso e do tabelionato, e isso precisa estar resolvido antes de marcar a assinatura.

Divorciado: se a partilha do divórcio não foi levada à matrícula, o imóvel ainda pode aparecer em nome do casal. É uma causa frequente de exigência no registro.

Viúvo: se o imóvel está registrado em nome do casal e ainda não houve inventário, a parte do falecido pertence ao espólio. Veja a seção seguinte.

Venda para filho ou neto: a venda de ascendente a descendente é anulável se os outros descendentes e o cônjuge não consentirem expressamente (Código Civil, art. 496). Os riscos estão em venda entre pais e filhos.

Imóvel de herança (espólio)

Se o dono registrado faleceu, o imóvel pertence ao espólio até a partilha. No DF:

• a venda direta pelo espólio exige alvará judicial, salvo nas hipóteses de inventário em cartório da Resolução CNJ 35/2007 (Código de Normas do TJDFT, art. 233, III);
• o alvará é dispensado quando a escritura apenas cumpre promessa de venda feita em vida pelo falecido (parágrafo único);
• o ITBI da venda feita por espólio não segue o caminho comum: a guia depende de análise da Receita do DF (IN 8/2021, art. 3º), o que acrescenta prazo ao negócio.

A alternativa é concluir o inventário, registrar a partilha e vender como herdeiro já proprietário. Qual caminho é mais rápido depende do estado do inventário e do número de herdeiros. O panorama está em inventário de imóvel no DF.

Inventário e pedido de alvará são procedimentos jurídicos. Este procedimento pode exigir atuação de advogado habilitado. A atividade jurídica não integra nossos serviços e deve ser contratada separadamente.

Imóvel financiado ou com garantia

Se a matrícula mostra alienação fiduciária a favor de um banco, o imóvel não é vendido livre sem que a garantia seja resolvida. Há dois cenários:

Quitar e cancelar a garantia. Liquidada a dívida, o banco tem 30 dias para fornecer o termo de quitação (Lei 9.514/1997, art. 25, §1º). Se não fornecer, paga multa de 0,5% ao mês, ou fração, sobre o valor do contrato, a favor de quem não recebeu o termo (§1º-A, incluído pela Lei 14.711/2023). Com a quitação, a propriedade fiduciária é cancelada na matrícula por averbação (§2º). Até essa averbação, a matrícula continua mostrando o banco como credor, e o comprador verá isso na certidão.

Vender com a dívida. O devedor pode transmitir seus direitos sobre o imóvel com anuência expressa do banco, e o comprador assume as obrigações (Lei 9.514/1997, art. 29). As condições e o prazo dependem do banco.

Se a garantia é hipoteca, o cancelamento depende de autorização ou quitação do credor, ou de procedimento administrativo ou judicial (Lei 6.015/1973, art. 251).

O arranjo mais delicado é quando o dinheiro do comprador (ou do financiamento dele) vai quitar o seu financiamento: o comprador não quer pagar antes de a garantia sair, e o banco não libera a garantia sem receber. Essa ordem precisa estar prevista no contrato. Os riscos estão em vender imóvel financiado no DF, e o lado de quem compra financiando está em imóvel financiado no DF.

Ganho de capital

Se você vende o imóvel por um valor maior do que pagou, pode haver imposto de renda sobre o ganho de capital, apurado e recolhido conforme as regras da Receita Federal, que também preveem hipóteses de isenção e de redução. O imposto é do vendedor e tem prazo próprio, contado da venda, independentemente de o comprador já ter registrado.

Para uma estimativa antes de fechar o preço, use a calculadora de ganho de capital indicada nesta página. Regras, isenções e prazos devem ser conferidos na página oficial da Receita Federal sobre ganhos de capital, listada nas fontes.

O ITBI não é seu, mas pode travar por sua causa

No DF, o contribuinte do ITBI é o comprador (Lei 3.830/2006, art. 7º). Desde a Lei 7.334/2023, o vendedor deixou de ser responsável solidário pelo imposto. Se o contrato disser que você arca com parte do ITBI, esse acordo vale entre as partes, mas não muda quem responde perante a Receita.

Um ponto, porém, depende de você: a guia do comprador pressupõe que o imóvel esteja no cadastro da Receita do DF em nome do vendedor e de acordo com a matrícula. Se o IPTU ainda sai em nome de um dono anterior, porque a troca de titular nunca foi feita depois da sua própria compra, a guia trava, e a regularização do cadastro tem prazo próprio. É um dos atrasos mais evitáveis da venda.

Depois da venda: você continua dono até o registro

Assinar a escritura não tira o imóvel do seu nome. Pelo Código Civil (art. 1.245, §1º), enquanto o título não for registrado, o vendedor continua sendo havido como dono. As consequências práticas:

• restrições lançadas contra você, como penhora ou indisponibilidade, ainda podem atingir a matrícula;
• o IPTU continua podendo ser lançado em seu nome;
• cobranças de condomínio podem continuar chegando a você.

Quem leva a escritura ao registro, em geral, é o comprador. Por isso, vale ter no contrato um prazo para o registro e a obrigação de apresentar a matrícula atualizada. A certidão da matrícula pode ser pedida por qualquer pessoa, sem informar o motivo (Lei 6.015/1973, art. 17), e o registro pode ser provocado por qualquer interessado (art. 217). O que acontece quando o comprador simplesmente não registra está em vendi e o imóvel continua no meu nome.

IPTU e débitos lançados depois da venda

O registro muda a matrícula, mas o cadastro do IPTU/TLP na Receita do DF é outro. A troca do titular costuma depender do comprador, e a IN 4/2025 permite que o próprio cartório comunique a alteração, sem obrigá-lo. O resultado é que muitos vendedores descobrem, anos depois, carnês e até inscrição em dívida ativa em seu nome.

Débito lançado em seu nome depois da venda pode ser discutido perante a Procuradoria-Geral do DF (PGDF), que tem procedimento próprio de alteração de titularidade de débitos tributários e exige a prova da data da venda. Por isso, guarde a escritura, o comprovante de pagamento e, depois, a certidão da matrícula com o registro: são esses documentos que provam quando o imóvel deixou de ser seu.

Situações que pedem atenção antes de anunciar

Uma venda de apartamento com matrícula em ordem, vendedor solteiro e IPTU no próprio nome tende a correr sem surpresa. Vale conferir a documentação antes de anunciar ou de aceitar proposta quando:

• você é casado, divorciado sem partilha registrada ou viúvo;
• o imóvel veio de herança, de cessão de direitos ou de compra nunca registrada;
• a matrícula ainda mostra financiamento, hipoteca ou penhora;
• a área construída não bate com a matrícula;
• o IPTU sai em nome de outra pessoa;
• há ações, protestos ou débitos fiscais em seu nome;
• o comprador vai financiar e o banco tem prazo para aprovar a documentação.

Certidões do vendedor prontas antes da proposta

O vendedor que chega à negociação com as próprias certidões já conferidas vende com menos atrito: sabe o que vai aparecer, responde às perguntas do comprador e não perde a data da escritura por uma certidão vencida. As certidões podem ser pedidas diretamente a cada órgão; o nosso serviço é para quem prefere delegar a localização, o pedido, a conferência e o controle de validade.

No serviço de certidões imobiliárias, cuidamos da obtenção, da conferência e da organização das certidões do imóvel e do vendedor, com controle de validade para a data do negócio, e apontamos o que saiu positivo e merece explicação antes de o comprador perguntar. Pontos que dependam de avaliação jurídica são indicados como tal, para você levar ao profissional de sua escolha.