Dois leilões, duas lógicas
Este guia fica no que é específico do DF e no caminho documental até a matrícula. As regras gerais dos dois leilões e o custo total do arremate estão no guia de leilão de imóveis do CalculadoraDF.
"Imóvel de leilão" pode significar coisas bem diferentes. Antes de olhar preço, identifique qual é o seu caso:
| Leilão judicial | Leilão extrajudicial | |
|---|---|---|
| Origem | Execução em um processo (dívida, condomínio, trabalhista etc.) | Financiamento com alienação fiduciária não pago |
| Quem promove | O juízo, por leiloeiro | O credor fiduciário, em regra um banco |
| Lei | Código de Processo Civil | Lei 9.514/1997, arts. 26 a 30 |
| Título do arrematante | Carta de arrematação | Documento de venda formalizado pelo credor, conforme o edital |
| Desfazimento | Vícios alegados em 10 dias; depois, ação própria (CPC, art. 903) | Ações posteriores se resolvem em perdas e danos, salvo falta de notificação do devedor (art. 30, parágrafo único) |
O ITBI de cada tipo, com base de cálculo, prazo e natureza na DEITBI, está em ITBI de imóvel arrematado em leilão no DF. Esta página trata da diligência antes do lance.
Antes do lance: o edital
O edital é o contrato do leilão. Ele define o que você está comprando e o que vem junto. Procure, no mínimo:
- Descrição e matrícula do imóvel, com o número e o cartório de registro.
- Valor de avaliação e lance mínimo de cada praça.
- Forma de pagamento e prazo. No judicial, o pagamento é imediato, salvo decisão diferente do juiz (CPC, art. 892).
- Comissão do leiloeiro e quem paga.
- Dívidas do imóvel: condomínio, IPTU/TLP e outras, e se ficam com o arrematante.
- Ocupação: se o imóvel está ocupado e quem arca com a desocupação.
- Custos da transferência: ITBI, escritura, registro e cancelamento de ônus.
Cláusulas de edital que transferem dívidas ao arrematante são tema de discussão jurídica. Não consideramos essa questão resolvida. Se o edital parecer contraditório com a lei, este procedimento pode exigir atuação de advogado habilitado. A atividade jurídica não integra nossos serviços e deve ser contratada separadamente.
Antes do lance: a matrícula
A certidão atualizada da matrícula, expedida pelo cartório de registro de imóveis da situação do bem, é o documento que confirma o que o edital descreve. Ela precisa mostrar:
- quem é o proprietário e se ele corresponde ao executado (judicial) ou ao credor que consolidou a propriedade (extrajudicial);
- a averbação da consolidação, no extrajudicial: sem ela, o credor ainda não é dono e o leilão não deveria acontecer;
- outras penhoras, hipotecas e indisponibilidades. No judicial, a carta de arrematação indica os ônus e gravames existentes (CPC, art. 901, §2º). No extrajudicial, penhoras e bloqueios sobre o direito do antigo devedor não impedem a venda e passam para o saldo que sobrar (Lei 9.514/1997, art. 27, §§11 e 12);
- títulos prenotados ainda não registrados.
A certidão de débitos do imóvel na Receita do DF mostra IPTU/TLP pendente. A declaração do condomínio mostra as cotas em atraso. Os dois ajudam a medir o que o edital pode deixar para você.
Regras do leilão judicial que afetam o comprador
- Preço vil: não se aceita lance abaixo do mínimo do edital ou, se não houver mínimo, abaixo de 50% da avaliação (CPC, art. 891).
- Irretratabilidade: com o auto assinado, a arrematação é perfeita, acabada e irretratável. Invalidade por preço vil ou outro vício deve ser alegada em 10 dias (art. 903).
- Dívidas sobre o bem: créditos sobre o imóvel, inclusive os de condomínio, sub-rogam-se no preço (art. 908, §1º), assim como os tributos do imóvel (CTN, art. 130, parágrafo único).
- Título: a carta de arrematação traz a descrição do imóvel, a cópia do auto, a prova do ITBI e a indicação de ônus e gravames (art. 901, §2º).
Regras do leilão extrajudicial que afetam o comprador
- Duas praças: o 1º leilão ocorre em até 60 dias do registro da consolidação; se o maior lance ficar abaixo do valor do imóvel fixado no contrato, há 2º leilão nos 15 dias seguintes (Lei 9.514/1997, art. 27, §1º).
- Preferência do antigo devedor: até a data do 2º leilão, o devedor pode recomprar o imóvel pagando a dívida e os encargos (art. 27, §2º-B). Acompanhe a situação até a data da praça.
- Encargos até a posse: tributos e condomínio até a imissão na posse ficam com o antigo devedor (art. 27, §8º). Veja como o edital trata isso na prática.
- Desocupação: o arrematante tem reintegração na posse, concedida liminarmente, com prazo de 60 dias para desocupar (art. 30).
- Imóvel alugado: a locação pode ser denunciada com 30 dias para desocupação, nas condições do art. 27, §7º.
O procedimento visto do lado do devedor, com intimação, purgação da mora e prazos, está em leilão extrajudicial da alienação fiduciária.
Depois da arrematação
- ITBI: o imposto incide também na arrematação, com regras próprias de base de cálculo e prazo.
- Obtenha o título: a carta de arrematação, no judicial; o documento indicado pelo credor e pelo edital, no extrajudicial.
- Registre na matrícula. Só com o registro o arrematante passa a ser dono perante todos. Qualquer pessoa pode apresentar o título ao Registro de Imóveis (Lei 6.015/1973, art. 217). O caminho e os prazos estão em registro de imóvel no DF.
- Cancele os ônus que a arrematação extinguiu e que ainda aparecem na matrícula.
- Troque o titular do IPTU na Receita do DF depois do registro.
Checklist antes do lance
- Sei se o leilão é judicial ou extrajudicial
- Li o edital inteiro, inclusive as cláusulas de dívidas e desocupação
- Tenho a certidão atualizada da matrícula
- Conferi penhoras, indisponibilidades e títulos prenotados
- Consultei débitos de IPTU/TLP e de condomínio
- Sei se o imóvel está ocupado e por quem
- Reservei valor para ITBI, comissão, registro e eventuais dívidas