ITBI no DF: quando é devido, quanto custa e o que pode travar a guia

O ITBI no DF, em uma resposta

O ITBI (Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis) é o imposto distrital cobrado quando um imóvel, ou um direito real sobre ele, passa de uma pessoa para outra por um negócio com pagamento. No DF ele é regido pela Lei 3.830/2006 e pelo Decreto 27.576/2006. Quem paga é o comprador, a alíquota é de 1% ou 2% sobre o valor de mercado, e sem o imposto pago (ou a dispensa reconhecida pela Receita) a escritura e o registro não avançam.

Na maioria das compras, calcular o ITBI não é o difícil. O que dá trabalho é que a guia depende de dados que precisam bater entre si: matrícula, cadastro do imóvel na Receita do DF, contrato e qualificação das partes. Quando um deles diverge, a guia não sai, sai em nome errado ou sai sobre a natureza errada, e depois precisa ser cancelada, restituída ou contestada.

Quando o ITBI é devido

O imposto incide na transmissão entre vivos e onerosa de imóvel ou de direito real sobre ele (Lei 3.830/2006, art. 2º). No DF, entram nessa regra, entre outros:

• compra e venda, à vista ou financiada com alienação fiduciária;
• permuta e dação em pagamento;
• arrematação e adjudicação;
• consolidação da propriedade pelo credor na alienação fiduciária;
• cessão onerosa de direitos à aquisição, inclusive de imóvel na planta;
• compra só da nua-propriedade e instituição onerosa de usufruto;
• partilha em inventário ou divórcio em que alguém fica com mais do que a sua parte e paga a diferença: o excesso paga ITBI.

Quando o imóvel passa sem pagamento, por herança ou doação, o imposto é outro, o ITCD. A fronteira entre os dois está em ITBI ou ITCD: qual imposto em herança, doação e venda.

Quem paga

Pela Lei 3.830/2006, art. 7º, o contribuinte é o adquirente, o cessionário ou o promitente comprador.

• Vendedor: o inciso I do art. 8º, que o tornava responsável solidário, foi revogado pela Lei 7.334/2023. Pela lei do DF, ele não responde mais pelo imposto.
• Cartórios: tabeliães, notários e oficiais de registro continuam solidariamente responsáveis pelos atos praticados perante eles (art. 8º, II). É por isso que o cartório não avança sem ver o comprovante.
• Acordo no contrato: as partes podem combinar quem arca com o custo, mas a guia de pagamento (DAR) sai sempre em nome do adquirente.

Alíquota e base de cálculo, em nível informativo

A base é o valor venal, que desde a Lei 7.794/2025 é o preço do imóvel "à vista, em condições normais de mercado". O que isso significa na prática:

• O valor que você declara tem presunção de veracidade. A Receita só pode afastá-lo por processo administrativo próprio, e a lei proíbe tabela de valor de referência fixada de forma genérica e unilateral (art. 6º, §§ 1º a 3º). A regra segue o entendimento do STJ no Tema 1113.
• Dívidas que pesam sobre o imóvel, como o financiamento, não são descontadas da base (art. 5º, § 1º).
• Na compra só da nua-propriedade, a base é 30% do valor venal. Na instituição de usufruto ou outro direito real, 70% (art. 5º, § 2º).
• Na arrematação, a base é o valor da arrematação (art. 5º, § 3º).

A regra nacional foi na mesma direção. A Lei Complementar 227/2026, em vigor desde 14/01/2026, reescreveu o art. 38 do Código Tributário Nacional: valor venal é o preço à vista em condições normais de mercado, o fisco deve divulgar os critérios que usa e o contribuinte pode pedir avaliação contraditória. A antecipação opcional do ITBI na escritura com alíquota menor (art. 35-A) foi vetada, e o momento do pagamento no DF continua o descrito abaixo. O confronto entre valor declarado e valor venal está em base de cálculo do ITBI no DF.

Para estimar o valor, use a calculadora de ITBI do CalculadoraDF. Alíquota, base e custos da compra em visão geral estão no guia ITBI em Brasília do CalculadoraDF. Esta página trata de quando o imposto é devido e do que pode dar errado no caminho.

Isenção, imunidade e não incidência

Não incidência (Lei 3.830/2006, art. 3º):

• integralização de capital em pessoa jurídica;
• fusão, incorporação, cisão ou extinção de pessoa jurídica;
• retorno dos bens aos mesmos alienantes na desincorporação;
• usucapião;
• transmissão a entes públicos, autarquias e fundações públicas, partidos, sindicatos de trabalhadores, templos e instituições de educação ou assistência sem fins lucrativos.

Os três primeiros casos não valem para empresa com atividade preponderantemente imobiliária, definida pela receita operacional antes e depois da aquisição (§§ 1º a 3º). Estados estrangeiros e organismos internacionais também têm imunidade, condicionada à reciprocidade.

Isenções (Lei 6.466/2019, art. 7º), entre outras:

• imóveis da CODHAB;
• imóveis da União, do DF ou da Terracap destinados a programa habitacional de interesse social;
• habitação popular (construção de até 60 m² em terreno de até 300 m², em zona carente);
• unidades no Parque Tecnológico BIOTIC;
• direito real de uso de CDRU-S.

Nenhum desses benefícios é automático. A não incidência e a isenção dependem de requerimento do adquirente (Decreto 27.576/2006, art. 4º), e nas isenções de programa habitacional o reconhecimento passa antes pelo órgão do programa. No lugar do comprovante de pagamento, o cartório recebe o documento emitido pela Receita. Quem tem direito e o que costuma impedir o reconhecimento está em isenção de ITBI no DF.

Não existe no DF isenção de ITBI por faixa de valor nem para "primeiro imóvel". Se você leu que imóveis abaixo de certo valor são isentos, confira na Lei 3.830/2006 e na Lei 6.466/2019: essa regra não está lá.

Quando pagar: a relação com a escritura e o registro

Aqui há duas normas do DF que precisam ser lidas juntas.

• Regulamento do ITBI (Decreto 27.576/2006): o art. 12, I, manda pagar o imposto antes da lavratura quando a escritura é feita no DF. O art. 14 manda o tabelião e o registrador exigirem o comprovante e transcreverem esse documento no ato.
• Código de Normas do TJDFT (CN-DF, Provimento 67/2026): o art. 232, IX, diz que a escritura deve conter o comprovante do ITBI, "salvo se a parte interessada optar por realizar o recolhimento no momento do registro" da transferência no Registro de Imóveis.

O fluxo mais comum continua sendo pagar antes da escritura. Quem quer usar a opção de pagar no registro precisa acertar isso com o tabelionato antes de marcar a assinatura. Em qualquer caso, a propriedade só passa para o comprador com o registro, e o registro não sai sem o ITBI pago ou dispensado.

O promitente comprador de unidade em construção também pode antecipar o pagamento desde a assinatura da promessa (Lei 3.830/2006, art. 10-A). A discussão completa sobre o momento do pagamento está em ITBI antes ou depois da escritura.

Sobre o STF: em 12/02/2021 o Supremo fixou, no Tema 1124, que o fato gerador do ITBI só ocorre com o registro. Em 26/08/2022 o Plenário reabriu a discussão para a cessão de direitos de compra e venda. A exigência antecipada do DF pode ser discutida com base nesse tema, mas o regulamento distrital continua prevendo o pagamento antes da escritura.

Parcelamento e atraso

• Cotas: o imposto pode ser dividido em até 10 cotas (Decreto 27.576/2006, art. 13, na redação do Decreto 43.666/2022). A divisão não pode ser pedida depois do vencimento da cota única.
• Escritura com imposto parcelado: basta o comprovante de quitação da 1ª cota (art. 14, § 8º). O termo de quitação emitido pela Receita pode substituir o comprovante (art. 14, § 5º).
• Atraso nas cotas: atrasar 3 cotas, ou qualquer cota por mais de 90 dias, antecipa o vencimento de todas as cotas restantes (art. 13, § 2º).
• Pagamento em atraso: incide atualização pelo INPC, multa de 10% (5% se pago em até 30 dias do vencimento) e juros de 1% ao mês (art. 19).

Quem emite a guia

A guia de ITBI é um documento da Receita do DF e sai sempre em nome do comprador. Ela pode ter três origens: a declaração eletrônica do contribuinte (a DEITBI), a emissão pelo cartório, banco ou construtora autorizados pela IN SUREC 8/2021 no momento da escritura ou do contrato bancário, ou a análise da própria Receita nos casos que fogem do padrão, com prazo de atendimento de 60 dias. Qual delas se aplica depende do negócio e de quem vende e compra.

Dois pontos valem para qualquer origem. Primeiro, declarar gera lançamento tributário: não é um simulador, e um erro enviado vira um problema a desfazer. Segundo, cada declaração corresponde a um transmitente, um adquirente e um imóvel; com mais de um comprador ou vendedor, o negócio se desdobra em várias guias, e cada uma precisa estar certa.

O que costuma travar a guia

• Cadastro do imóvel em nome de outra pessoa. A guia é emitida a partir do cadastro imobiliário da Receita, que precisa estar em nome de quem vende. Se o vendedor nunca trocou o titular do IPTU depois de comprar, isso precisa ser resolvido antes, e a troca tem prazo próprio de atendimento. Veja como o titular do IPTU é alterado.
• Cadastro que não bate com a matrícula. Para o cartório emitir a guia, o cadastro do imóvel precisa estar de acordo com uma certidão de ônus reais válida (IN 8/2021, art. 1º, § 3º). Área, unidade ou proprietário divergentes impedem a emissão.
• Vendedor falecido ou comprador menor de idade. Esses casos ficam fora da IN 8/2021: cartório, banco e construtora não emitem a guia, e o pedido é analisado pela Receita. No espólio, a norma exige, entre outros documentos, a quitação do ITCD e a partilha ou o alvará (IN 8/2021, art. 3º). Veja inventário de imóvel no DF.
• Negócio que não se encaixa nas naturezas padrão. Quando a transação não corresponde a nenhuma das naturezas previstas, o lançamento é feito de ofício pela Receita, e a guia não sai na hora. Em compra e venda urbana, o sistema também pode encaminhar o caso para lançamento de ofício.
• Imóvel rural e concessão de direito real de uso. A guia só sai por pedido à Receita, com prazo de 60 dias, e o imóvel rural exige laudo de avaliação e certidão de ônus (IN 8/2021, art. 5º).
• Benefício fiscal sem reconhecimento. Débito isento, imune ou suspenso também fica fora da emissão pelo cartório: sem o documento da Receita, o tabelião exige o pagamento.

O que acontece quando a guia sai errada

• Corrigir depois custa tempo. Com a guia ainda não paga, a declaração pode ser cancelada e refeita. Depois de paga, o caminho passa a ser restituição ou novo lançamento aproveitando o valor recolhido, com prazos de atendimento de semanas ou meses.
• O cartório pode recusar a guia. Tabelião e registrador respondem solidariamente pelo imposto e transcrevem o comprovante no ato. Guia em nome de quem não é parte, com imóvel ou natureza diferentes do título, não serve para a escritura nem para o registro.
• A escritura marcada pode cair. Sem comprovante válido, a assinatura precisa ser remarcada, e as certidões de prazo curto (a de matrícula vale 30 dias para a escritura) podem vencer no meio do caminho.
• O valor pode ser questionado. Se a Receita afastar o valor declarado, o contribuinte tem 30 dias da ciência para impugnar.
• O atraso tem custo. Multa, juros e correção incidem a partir do vencimento, e o atraso de cotas antecipa o saldo.

Cada uma dessas situações tem um tratamento diferente, detalhado em guia de ITBI com erro: cancelamento, restituição ou impugnação.

Situações especiais

• Imóvel financiado: o ITBI incide sobre o valor total do negócio, sem separar a parte financiada, e não existe alíquota menor para o SFH no DF. O banco pode emitir a guia (IN 8/2021), e no contrato com força de escritura o pagamento é feito antes do registro. Veja imóvel financiado: escritura e registro no DF.
• Arrematação e adjudicação: base igual ao valor da arrematação e prazo de 30 dias da expedição da carta.
• Permuta: é hipótese de incidência (Lei 3.830/2006, art. 2º), e cada imóvel e cada adquirente corresponde a uma guia. O que a permuta muda no imposto de renda e na escritura está no guia de permuta de imóveis do CalculadoraDF.
• Cessão de direitos e imóvel na planta: a cessão onerosa de direitos também é fato gerador, e quem compra na planta pode antecipar o ITBI desde a promessa (art. 10-A). É justamente o ponto reaberto no STF em 2022.

Quando vale pedir ajuda

O ITBI de uma compra simples, com vendedor vivo, cadastro em ordem e matrícula limpa, costuma correr sem surpresa. Vale uma análise antes de declarar quando:

• o IPTU do imóvel ainda sai em nome de um dono anterior ao vendedor;
• a matrícula mostra área, unidade ou proprietário diferentes do que consta no cadastro ou no contrato;
• o vendedor faleceu, o imóvel está em inventário ou há herdeiros assinando;
• há mais de um comprador ou vendedor, frações ideais ou cônjuges com regimes de bens diferentes;
• o negócio é cessão de direitos, permuta, imóvel rural ou imóvel sem matrícula individualizada;
• a matrícula tem ônus, penhora ou indisponibilidade que ninguém explicou;
• a escritura já está marcada e não há margem para refazer uma guia.

Análise documental antes do ITBI

A guia é emitida pela Receita do DF, pelo cartório ou pelo banco, em nome do comprador. O que decide se ela vai sair certa, e se vai servir para a escritura e o registro, é a documentação por trás dela. A análise documental do imóvel levanta a matrícula, a situação fiscal e cadastral do imóvel e as certidões das partes e entrega uma análise clara do que foi encontrado: divergências entre matrícula e cadastro, ônus, pendências do vendedor e situações que mudam o enquadramento do imposto. Assim você chega à guia, à escritura e ao registro sabendo o que está em ordem e o que precisa ser resolvido antes.