Dono é quem está na matrícula
A pergunta tem uma resposta jurídica curta: no Brasil, o dono de um imóvel é quem consta como proprietário na matrícula, a ficha do imóvel no cartório de registro de imóveis. O Código Civil, art. 1.245, diz que a propriedade entre vivos se transfere com o registro do título, e o §1º completa: enquanto o título não for registrado, o vendedor anterior continua sendo havido como dono.
Isso elimina, como prova de propriedade:
- o carnê do IPTU e o cadastro da Receita do DF, que são fiscais;
- a escritura que nunca foi registrada;
- o contrato particular de compra, de cessão ou de "gaveta";
- a conta de luz, de água ou o boleto do condomínio.
Esses papéis mostram outras coisas (quem paga, quem ocupa, quem negociou antes), mas não quem pode transferir o imóvel. A diferença entre os dois documentos está em matrícula × escritura.
As conferências, uma a uma
1. Peça a certidão, não a visualização
A certidão atualizada da matrícula é expedida pelo cartório de registro de imóveis onde o imóvel está matriculado, inclusive em formato eletrônico. É pública: qualquer pessoa pode obtê-la, sem autorização do vendedor e sem informar o motivo (Lei 6.015/1973, art. 17).
No DF, dois cuidados do Código de Normas do TJDFT:
- a certidão de ônus eletrônica informa se há ônus, se existe título prenotado (ou seja, algo protocolado e ainda não registrado) e qual foi o último ato (art. 472, §1º);
- a "matrícula eletrônica" de simples consulta não serve para a transferência (art. 472, §2º), e a certidão vale 30 dias sem revalidação (art. 474).
Um título prenotado merece atenção especial: pode ser uma venda anterior, uma penhora ou outra alteração que ainda vai entrar na matrícula.
2. Compare nome, CPF e documento
Coloque lado a lado a matrícula e o documento de identidade de quem se apresenta como vendedor.
- O nome é o mesmo, inclusive sobrenomes de casamento ou divórcio?
- O CPF que consta na matrícula é o mesmo do documento?
- Se houve mudança de nome, ela está averbada? Se não está, é caso de nome ou estado civil errado na matrícula, que precisa ser corrigido antes do registro da compra.
3. Veja quantos donos existem
A matrícula pode mostrar dois ou mais proprietários, cada um com uma fração. Todos precisam vender, ou você estará comprando só uma parte ideal. Se só um deles negocia, pergunte pelos demais e veja as regras em venda de fração ideal.
4. Confira o estado civil
O estado civil registrado define quem mais precisa assinar. Fora do regime da separação absoluta, o cônjuge precisa autorizar a venda (Código Civil, art. 1.647, I). No DF, o tabelião exige a certidão de registro civil atualizada das partes (Código de Normas do TJDFT, art. 232, §7º). Casos de divórcio sem partilha, viuvez e união estável estão em vendedor casado ou em união estável.
Quando quem vende não é o dono registrado
| Quem se apresenta | O que ele tem, em geral | O que isso significa para você |
|---|---|---|
| Comprador anterior que não registrou | Escritura ou contrato | O dono ainda é quem está na matrícula; o título dele precisa ser registrado antes |
| Cessionário ("comprei de quem comprou") | Contrato de cessão | Cadeia de contratos sem registro; veja vendedor sem escritura |
| Herdeiro | Certidão de óbito do dono | Imóvel do espólio; partilha registrada ou alvará judicial (Código de Normas do TJDFT, art. 233) |
| Procurador | Procuração | Pode assinar, se os poderes forem específicos e a procuração estiver válida; veja procuração para escritura |
| Sócio ou gerente de empresa | Contrato social | A empresa é a dona; confira quem a representa em comprar imóvel de pessoa jurídica |
| Quem mora no imóvel | Posse | Posse não é propriedade; exige análise do título e da origem |
Nos casos de procuração, vale confirmar diretamente no tabelionato que a lavrou se ela existe e não foi revogada, antes de pagar qualquer valor.
Depois de saber quem é o dono
Confirmar o proprietário é o primeiro filtro. O segundo é saber se esse dono pode vender sem risco:
- Ônus na matrícula: alienação fiduciária, hipoteca, penhora ou indisponibilidade aparecem na mesma certidão.
- Situação do vendedor: a Lei 13.097/2015, art. 54, protege o comprador de boa-fé contra o que não consta da matrícula, mas ressalva situações ligadas à falência. Por isso, as certidões de distribuição e de protesto em nome do vendedor continuam recomendadas como diligência. A lista completa está em certidões para comprar e vender imóvel no DF.
Sinais de alerta
- O vendedor evita que você peça a certidão ou oferece só uma foto ou uma "consulta" da matrícula.
- O preço está muito abaixo do mercado e há pressa para pagar o sinal.
- Quem negocia não é quem está na matrícula e não há procuração, alvará ou registro que explique isso.
- O estado civil informado não bate com o da matrícula e ninguém quer tratar do cônjuge.
- Há título prenotado recente e o vendedor não explica o que é.
Em qualquer desses casos, não pague antes de esclarecer. Se a análise envolver a validade de contratos, procurações ou partilhas, este procedimento pode exigir atuação de advogado habilitado. A atividade jurídica não integra nossos serviços e deve ser contratada separadamente.