O que o diagnóstico verifica e por que nessa ordem
A ferramenta acima faz as perguntas na ordem em que os problemas dependem uns dos outros, e para no primeiro indício de pendência que encontra:
- Matrícula. O imóvel tem matrícula própria no cartório de registro de imóveis? Sem ela, não há onde registrar título nem averbar construção. Cessão de direitos ou contrato de gaveta, sozinhos, não são matrícula.
- Titular. A matrícula está no seu nome ou no de quem vai vender? A propriedade só passa com o registro (Código Civil, art. 1.245). Se o nome for de outra pessoa, o diagnóstico pergunta como o imóvel chegou até você: compra com contrato, herança ou posse sem documento.
- Construção. Existe só o terreno, uma casa ou construção no lote, ou é um apartamento ou sala em prédio?
- Averbação. A construção está averbada na matrícula, com a área que existe hoje (Lei 6.015/1973, art. 167, II, 4)?
- Habite-se. Existe carta de habite-se ou atestado de conclusão que cubra a área construída inteira?
- Alvará. A obra teve alvará de construção? Houve ampliação sem licença?
As perguntas 5 e 6 só aparecem quando a construção não está averbada ou você não sabe. Terreno sem construção, apartamento com matrícula no nome certo ou casa já averbada terminam antes.
Os 5 resultados possíveis
Se você não usa JavaScript, ou prefere ler antes, estes são os mesmos resultados da ferramenta. Cada um indica onde há indício de pendência e o que isso costuma significar, não o caminho para resolver: esse depende do que os documentos mostrarem.
Sem pendência aparente
Matrícula no nome certo e construção averbada com a área real, ou lote sem construção. Pelas suas respostas, não há indício de pendência de título ou de construção.
Isso não quer dizer que o imóvel esteja livre para qualquer negócio. O diagnóstico não olha ônus (hipoteca, alienação fiduciária, penhora, indisponibilidade), débitos de IPTU/TLP nem ações contra o proprietário. Antes de vender, comprar ou financiar, esses pontos aparecem nas certidões imobiliárias.
No apartamento, a construção costuma ser averbada uma vez para o prédio inteiro, e cada unidade tem sua matrícula. O ponto de atenção são reformas que mudam a área da unidade, como cobertura ampliada ou fechamento de área.
Indício de pendência na construção
O título parece certo, mas a obra não aparece corretamente na matrícula. As situações mais comuns são:
- Existe habite-se, mas a construção não foi averbada. A matrícula ainda descreve o imóvel como estava antes da obra. Na venda ou no financiamento, o banco e o cartório olham a matrícula, não a casa. A averbação também costuma depender da regularidade da obra perante a Receita Federal. Veja averbação de construção no DF.
- A obra teve alvará, mas não tem habite-se. Sem habite-se, não há averbação, e a construção continua fora da matrícula.
- Não houve alvará, ou houve ampliação sem licença. É o caso mais complexo: a obra passa pela regularização edilícia prevista no Código de Obras do DF (Lei 6.138/2018, arts. 151 a 153), que envolve responsável técnico. Em 2026, a Lei 7.899 mudou as regras do habite-se de regularização. Veja habite-se no DF.
O que isso costuma causar: financiamento negado ao comprador, exigência do cartório no registro, avaliação abaixo do valor real e dificuldade para partilhar a área construída no inventário.
Indício de pendência no título
A matrícula existe, mas não está no seu nome. O que isso significa depende de como o imóvel chegou até você:
- Compra com contrato ou cessão, já paga: o negócio aconteceu, mas nunca chegou à matrícula. Enquanto isso, o imóvel continua exposto a dívidas, penhoras e ao inventário do titular registrado. Veja imóvel sem escritura no DF.
- Herança: o imóvel ainda está no nome do falecido até a partilha ser registrada. Veja inventário de imóvel.
- Posse há anos, sem documento de compra: a situação envolve análise de requisitos legais e, em regra, atuação de advogado.
O que isso costuma causar: impossibilidade de vender com escritura, de financiar e de dar o imóvel em garantia; risco de o imóvel ser atingido por problemas do titular registrado.
Indício de pendência fundiária
O imóvel não tem matrícula própria. No DF isso é comum em áreas em processo de regularização, e o risco varia muito:
- Em área de regularização do GDF: a titulação costuma depender de programas da Terracap ou da Codhab, conforme a área, e da cadeia de contratos e cessões desde o ocupante original.
- Fora de área conhecida de regularização, ou você não sabe: é o cenário de maior risco. Pode ser área pública, rural ou parcelamento não aprovado. Não pague por "escritura" ou "regularização" sem saber de quem é a terra.
Veja regularização de imóvel no DF.
Falta informação
Você não sabe se existe matrícula. Sem isso, não dá para dizer qual é o problema, nem se há um. Escritura ou contrato anteriores costumam trazer o número da matrícula e o cartório, quando houve registro; se nada disso existe, a localização da matrícula é o primeiro ponto a esclarecer. Veja qual cartório atende o imóvel.
Como ler a matrícula para responder
A certidão de matrícula traz, no início, o número da matrícula e a descrição do imóvel (lote, endereço, área do terreno ou da unidade). Abaixo vêm os atos em ordem cronológica: registros, como compra e venda, partilha ou hipoteca, e averbações, como construção, demolição ou mudança de numeração.
- Proprietário: está no registro de transmissão mais recente (compra e venda, partilha, adjudicação). Se o último registro de transmissão está em nome de outra pessoa, a resposta à segunda pergunta é "não".
- Averbação da construção: procure uma averbação que mencione a edificação, a carta de habite-se e a área construída em m². Se não houver nenhuma, a construção não está averbada.
- Área: compare a área construída averbada com a área real. Ampliações feitas depois não aparecem sozinhas. Se a casa cresceu, a resposta à pergunta sobre averbação é "não, ou a área é diferente".
Matrículas antigas, com muitos atos, transportes de outro cartório ou descrições desatualizadas são difíceis de ler sem prática. Na dúvida, a resposta "não sei" é melhor que um palpite.
Limites do diagnóstico
- É uma triagem, não um parecer jurídico nem técnico. Ele aponta indícios, não confirma nem resolve pendências.
- Não verifica ônus (penhora, hipoteca, indisponibilidade), débitos de IPTU/TLP nem pendências do condomínio.
- Não confere se a obra atende às normas urbanísticas do lote, o que só o projeto e a análise técnica mostram.
- Depende das suas respostas.
Quando vale confirmar o resultado
- O diagnóstico apontou indício de pendência e você vai vender, comprar, financiar ou fazer inventário.
- Você respondeu "não sei" em alguma pergunta.
- A matrícula tem muitos atos, nomes que não reconhece ou área diferente da real.
- O resultado foi "sem pendência aparente", mas você nunca viu uma certidão atualizada com os ônus.
Análise documental do imóvel
O diagnóstico mostra onde há indício de problema; a análise documental confirma. Levantamos a matrícula e os documentos do imóvel e entregamos uma análise clara do que foi encontrado e do que merece atenção antes de fechar qualquer negócio. Quando o caso pede projeto, laudo ou medida judicial, indicamos o tipo de profissional envolvido.