Quando a escritura pública é obrigatória
A regra está no Código Civil, art. 108: a escritura pública é essencial para a validade dos negócios que criam, transferem, modificam ou renunciam direitos reais sobre imóveis de valor superior a 30 vezes o maior salário mínimo vigente no país, salvo quando a lei disser o contrário.
Na prática:
- Imóvel acima de 30 salários mínimos, compra à vista ou parcelada direto com o vendedor: escritura pública em tabelionato de notas.
- Imóvel de até 30 salários mínimos: a lei admite instrumento particular (leitura a contrário do art. 108). O valor do salário mínimo considerado é o vigente na data do negócio.
- Financiamento pelo Sistema Financeiro da Habitação (SFH): o contrato com a instituição financeira pode ser feito por instrumento particular, com caráter de escritura pública para todos os fins (Lei 4.380/1964, art. 61, §5º).
- Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI) e alienação fiduciária: os contratos regidos pela Lei 9.514/1997 podem ser celebrados por escritura pública ou por instrumento particular com efeitos de escritura (art. 38).
Se a compra for financiada, a lógica muda: veja imóvel financiado: escritura e registro no DF.
O TJDFT lembra ainda outros atos que exigem escritura por lei, como pacto antenupcial, cessão de direitos hereditários e aquisição de imóvel rural por estrangeiro.
Escritura não transfere o imóvel: o registro, sim
Este é o ponto que mais gera problema. Pelo Código Civil, art. 1.245, a propriedade se transfere entre vivos mediante o registro do título no Registro de Imóveis. Enquanto a escritura não for registrada na matrícula, o vendedor continua sendo o dono perante todos.
A consequência é concreta: entre a assinatura e o registro, o imóvel ainda pode ser alcançado por dívidas, penhoras e indisponibilidades do vendedor que cheguem à matrícula. Por isso a escritura é só a metade do caminho. O que acontece depois está em registro de imóvel no DF. Se você comprou e nunca teve escritura, o caso é outro: imóvel sem escritura no DF.
Quem participa e onde a escritura pode ser feita
A compra com escritura envolve pelo menos três agentes: as partes (vendedor, cônjuge quando exigido, comprador), o tabelião de notas, que lavra a escritura e confere requisitos, e o oficial do registro de imóveis, que qualifica o título e decide se ele pode ser registrado. O ITBI é um tributo do Distrito Federal, lançado pela Receita do DF.
Escritura presencial: livre escolha
A Lei 8.935/1994, art. 8º, diz que é livre a escolha do tabelião de notas, "qualquer que seja o domicílio das partes ou o lugar de situação dos bens". A escritura de um imóvel do DF pode ser lavrada em qualquer tabelionato do DF, ou até de outro estado.
O que não é livre é o registro: ele sempre acontece no cartório de registro de imóveis (RI) da matrícula do imóvel (Lei 6.015/1973, art. 169).
Escritura eletrônica (e-Notariado): regra diferente
A escritura feita a distância segue o Provimento 149/2023 do Conselho Nacional de Justiça (CNJ), art. 302. Nela, só pode lavrar o ato o tabelião:
- da circunscrição onde está o imóvel; ou
- do domicílio do adquirente (o comprador).
Se o imóvel e o domicílio do comprador estão na mesma unidade da federação, o comprador pode escolher qualquer tabelionato dessa unidade (§2º). Traduzindo para o DF:
| Situação | Quem pode fazer a escritura eletrônica |
|---|---|
| Imóvel no DF e comprador mora no DF | Qualquer tabelionato de notas do DF |
| Imóvel no DF e comprador mora em outro estado | Um tabelionato do DF ou um da cidade onde o comprador mora |
A escritura eletrônica exige videoconferência com o tabelião, concordância das partes, assinatura digital das partes e assinatura do tabelião com certificado ICP-Brasil (art. 286). Todos os tabeliães devem oferecer o serviço (art. 284, parágrafo único). Mais contexto em escritura online pelo e-Notariado.
Tabelionatos de notas do DF
O Código de Normas dos Serviços Notariais e de Registro do DF (CN-DF, Provimento 67/2026 do TJDFT, que substituiu o antigo Provimento Geral) lista os tabelionatos por circunscrição judiciária (art. 65):
| Circunscrição | Tabelionatos de notas |
|---|---|
| Brasília | 1º, 2º e 3º Ofícios de Notas e Protesto; 4º Ofício de Notas |
| Guará/SIA | 5º Ofício de Notas, Protesto, RC, TD e PJ |
| Núcleo Bandeirante | 1º Ofício de Notas, Protesto, RC, TD e PJ |
| Taguatinga | 5º e 6º Ofícios de Notas; 3º Ofício de Notas, Protesto, RC, TD e PJ |
| Samambaia | 7º Ofício de Notas |
| Gama | 8º e 9º Ofícios de Notas e Protesto |
| Ceilândia | 10º Ofício |
| Sobradinho | 11º Ofício de Notas e Protesto; 2º Ofício de Notas, Protesto, RC, TD e PJ |
| Planaltina | 12º Ofício |
| Brazlândia | 4º Ofício de Notas, Protesto, RC, TD e PJ |
A numeração se repete entre séries diferentes (existe um "5º" no Guará e outro em Taguatinga, por exemplo). Por isso, o nome completo do cartório importa.
As fases de uma compra com escritura
Toda compra com escritura passa pelos mesmos grandes momentos, e cada um tem o seu ponto de falha:
| Fase | O que está em jogo | Onde costuma dar errado |
|---|---|---|
| Documentação do imóvel e das partes | Provar quem é o dono, se há ônus, ações ou dívidas, e o estado civil de quem vende | Certidão vencida no dia, matrícula desatualizada, estado civil sem prova |
| ITBI | O imposto pode ser pago antes ou, por opção, no registro (CN-DF, art. 232, IX) | Base de cálculo diferente do preço, dados divergentes entre guia e escritura |
| Minuta e assinatura | O texto da escritura reproduz nomes, estado civil, descrição do imóvel, preço e forma de pagamento | Erro de dado que só aparece no registro e exige nova escritura ou retificação |
| Registro | O oficial do RI qualifica o título e registra, ou emite nota de exigência | Divergência com a matrícula, construção não averbada, herança sem partilha |
As categorias de documentos e o que costuma dar problema em cada uma estão em documentos para escritura no DF.
O que o tabelião precisa consignar na escritura
O art. 232 do CN-DF lista o que a escritura deve conter. Os itens que mais afetam quem compra:
- Matrícula, título aquisitivo do vendedor e ônus reais (inciso IV). Para imóvel urbano já descrito na certidão do RI, basta citar matrícula, localização, logradouro, número, bairro, cidade e estado (§2º).
- ITBI (inciso IX): comprovante, número da guia, valor e data do pagamento, salvo se a parte optar por recolher no momento do registro da transferência no RI.
- Certidão negativa dos tributos do imóvel (inciso X), salvo quando o comprador a dispensa expressamente.
- Declaração do vendedor sobre ações reais ou pessoais reipersecutórias e demandas que possam levá-lo à insolvência (inciso XIII).
- Envio da DOI, a Declaração sobre Operações Imobiliárias (inciso XV).
- Consulta à CNIB, a Central Nacional de Indisponibilidade de Bens (inciso XVIII), feita pelo próprio tabelião.
- Recomendação da CNDT, a Certidão Negativa de Débitos Trabalhistas (inciso XIX).
O §7º do mesmo artigo exige a certidão do registro civil (nascimento ou casamento) para provar o estado civil em atos de transmissão de imóvel.
Certidões: exigidas, dispensáveis e recomendadas
A confusão sobre certidões vem de uma mudança na lei que muita gente ainda não conhece.
- Exigidas. A Lei 7.433/1985, art. 1º, §2º (redação da Lei 13.097/2015), manda o tabelião consignar o comprovante do ITBI, as certidões fiscais e as certidões de propriedade e de ônus reais.
- Dispensáveis pelo comprador. No DF, as certidões fiscais do imóvel e as do vendedor (Fazenda Nacional e Distrito Federal) podem ser dispensadas por quem compra, por sua conta e risco, e a dispensa fica escrita na escritura (CN-DF, art. 229, §1º).
- Recomendadas. A Lei 13.097/2015, art. 54, §2º (incluído pela Lei 14.382/2022), diz que não se exigem certidões forenses ou de distribuidores judiciais para a validade do negócio ou para a boa-fé do comprador. O tabelião deve apenas orientar as partes a obtê-las (CN-DF, art. 229, §5º).
Atenção: a página de perguntas frequentes sobre escrituras do TJDFT ainda lista as certidões de feitos ajuizados (cível do TJDFT, Justiça Federal e TRT-10) entre os "documentos exigidos". A lei não as exige desde a Lei 13.097/2015. Elas continuam úteis para avaliar o risco de comprar de alguém com dívidas ou ações, mas não são condição para lavrar a escritura.
O ponto que o tabelião não resolve por você é a leitura dessas certidões. Ele confere requisitos formais; se uma ação contra o vendedor pode atingir o imóvel, ou se uma dívida fiscal vai acompanhar o bem, é uma avaliação de risco de quem compra. Dispensar uma certidão fiscal significa assumir os débitos que ela mostraria. Detalhes em certidões imobiliárias no DF.
Custos da escritura: do que o valor é composto
Este guia não calcula valores. O que se paga no tabelionato tem três componentes:
| Componente | O que é |
|---|---|
| Emolumentos | Valor do ato, da Tabela I (Notas) do TJDFT. As tabelas da Lei 14.756/2023 foram atualizadas pela Resolução 2/2025 do Conselho da Magistratura do TJDFT, em vigor desde 01/01/2026. |
| CCRCPN (7%) | Conta de Compensação do Registro Civil das Pessoas Naturais, cobrada junto com os emolumentos. |
| ISSQN (5%) | Imposto municipal sobre o serviço. No DF, o selo digital informa separadamente o ISSQN de 5% e a CCRCPN de 7% (CN-DF, art. 39). |
A escritura não é o único gasto. Somam-se o ITBI, as certidões e o registro no RI, que tem tabela própria (Tabela III). A calculadora de custos de escritura e registro indicada nesta página dá uma estimativa do conjunto.
Imóveis da Terracap: escritura definitiva
No DF, imóveis vendidos pela Companhia Imobiliária de Brasília (Terracap) têm fluxo próprio de escritura definitiva, emitida pela Terracap após a quitação e o cumprimento dos requisitos dela. Quem compra um imóvel que ainda está em nome da Terracap, ou de alguém que não recebeu a escritura definitiva, precisa entender em que ponto da cadeia o imóvel está antes de fechar negócio.
Problemas comuns
Vendedor casado
Pelo Código Civil, art. 1.647, I, a pessoa casada precisa do consentimento do cônjuge para vender imóvel, exceto no regime de separação absoluta de bens. Na prática, o cônjuge também assina. A certidão de casamento atualizada mostra o regime e eventuais averbações (divórcio, separação). Veja vendedor casado ou em união estável.
Venda por procuração
Se o vendedor ou o comprador for representado, a procuração precisa de poderes especiais e expressos para o ato (Código Civil, art. 661, §1º), e quem decide se ela serve é o tabelião. Uma procuração insuficiente descoberta na véspera adia a assinatura. Veja procuração para escritura de imóvel.
Vendedor falecido (espólio)
Enquanto a partilha não for registrada na matrícula, os herdeiros ainda não são donos individuais do imóvel. Para vender bens de uma sucessão aberta, o CN-DF (art. 233, III) exige alvará judicial, salvo nas hipóteses da Resolução CNJ 35/2007. O alvará é dispensado quando a escritura apenas cumpre uma promessa de venda feita pelo falecido em vida (parágrafo único). Veja inventário de imóvel no DF.
Divergência de área ou de descrição
A escritura descreve o imóvel pelos dados da matrícula (CN-DF, art. 232, §2º). Se a área construída ou a descrição real não bate com a matrícula, a correção se resolve no registro de imóveis, e não no texto da escritura. Uma construção não averbada, por exemplo, pede averbação de construção. Descobrir isso depois da assinatura costuma travar o registro.
Dívidas que acompanham o imóvel
Débitos de IPTU e de condomínio acompanham o imóvel. Pelo Código Civil, art. 1.345, quem compra unidade em condomínio responde pelas dívidas condominiais do vendedor, inclusive multas e juros. A lei aceita a declaração do vendedor como prova de quitação (Lei 7.433/1985, art. 2º, §2º), mas a declaração do síndico ou da administradora é mais segura.
Quando vale pedir ajuda
A escritura em si é um ato do tabelião. O risco está no que chega até ela. Vale ter alguém olhando a documentação antes quando:
- o vendedor é casado, divorciado sem averbação, viúvo ou empresa;
- a venda envolve procuração, herança ou imóvel ainda em nome de terceiro (inclusive a Terracap);
- a matrícula tem ônus, penhora, indisponibilidade ou averbações que você não entende;
- a área ou a construção real parece diferente do que está na matrícula;
- as certidões do vendedor mostram ações, protestos ou dívidas fiscais;
- você mora longe ou não tem tempo de acompanhar a validade das certidões até a data da assinatura.
Redigir contrato, avaliar a validade de cláusulas ou discutir juridicamente o negócio é atividade jurídica. Este procedimento pode exigir atuação de advogado habilitado. A atividade jurídica não integra nossos serviços e deve ser contratada separadamente.
Antes de assinar, saiba o que a documentação mostra
A nossa análise documental do imóvel levanta a documentação do imóvel e das partes e entrega uma leitura clara do que foi encontrado e do que merece atenção antes de fechar a compra. Se o que você precisa são as certidões, obtidas, conferidas e válidas para a data do negócio, veja certidões imobiliárias.