A sequência no DF e o que muda em cada etapa
Transferir um imóvel no DF passa por seis etapas, e a ordem não é arbitrária: cada uma depende do que a anterior resolveu. Inverter ou parar no meio é o que mais atrasa e o que mais custa, com dinheiro pago antes da hora, certidões que vencem e escritura remarcada.
| Etapa | O que muda | Risco de parar aqui | Prazo de norma ou de atendimento |
|---|---|---|---|
| 1. Diligência e certidões | Nada muda no imóvel: você passa a saber quem é o dono registrado e o que pesa sobre ele | Pagar o sinal sem conhecer ônus, penhora ou pendência do vendedor | Cada certidão tem validade própria; a que vencer antes da escritura trava a assinatura |
| 2. Contrato ou recibo de sinal | Nasce o acordo entre as partes, com preço e condições | Achar que já é dono: o contrato não transfere o imóvel | Sem prazo legal |
| 3. ITBI | O imposto da transmissão é lançado e pago pelo comprador | Cadastro fiscal em nome errado trava a guia e segura a escritura | Imediato nos casos padrão; 60 dias quando depende de análise da Receita |
| 4. Escritura | A compra e venda ganha a forma pública que a lei exige | Escritura assinada e não registrada: o vendedor segue como dono perante terceiros | Sem prazo legal para lavrar |
| 5. Registro | A propriedade passa ao comprador | Exigência não resolvida a tempo: o título perde a prioridade | 10 dias úteis (5 na compra e venda sem cláusulas especiais) |
| 6. IPTU/TLP no nome do comprador | O imposto passa a ser lançado no nome do novo dono | Nota Legal bloqueado e venda futura travada no ITBI | 30 dias de atendimento |
Na compra financiada, o contrato do banco substitui a escritura, mas ITBI e registro continuam (veja a seção sobre financiamento).
Etapa 1: diligência e certidões
É a etapa que decide se as outras vão correr bem. Antes de pagar qualquer valor, o comprador precisa saber quem é o dono registrado, o que pesa sobre o imóvel e se o vendedor tem pendências que possam alcançar a venda. As categorias de documento envolvidas são:
- do imóvel no registro: certidão de matrícula com ônus, que mostra o proprietário registrado e se há garantia, penhora ou indisponibilidade;
- fiscais do imóvel: a situação de IPTU, TLP e dívida ativa na Receita do DF;
- do vendedor: fiscais (Receita do DF e Receita Federal/PGFN) e, como diligência, ações na Justiça comum, federal e do trabalho e protestos;
- do condomínio: declaração de quitação, porque a dívida de condomínio acompanha o imóvel (Código Civil, art. 1.345).
O que é exigido, o que o comprador pode dispensar e o que é só recomendado está em certidões para comprar e vender imóvel no DF. O ponto de maior risco é a leitura: uma certidão positiva não significa necessariamente um impedimento, e uma negativa não cobre tudo o que pode afetar o negócio.
Atenção à validade: a certidão de matrícula vale 30 dias para a escritura. Tirada cedo demais, ela precisa ser refeita.
Etapa 2: contrato ou recibo de sinal
O contrato particular (ou o recibo de sinal) registra preço, forma de pagamento, prazos e quem paga cada custo. É útil e recomendável, mas não transfere a propriedade. É também o momento em que o dinheiro começa a mudar de mão, por isso faz sentido que a etapa 1 venha antes.
Dois pontos que costumam gerar conflito quando não estão por escrito:
- Quem paga o quê. Pela lei do DF, quem responde pelo ITBI perante a Receita é o comprador (Lei 3.830/2006, art. 7º). As partes podem combinar outra divisão, mas o acordo vale só entre elas.
- Condições para a escritura. Por exemplo, certidões negativas, entrega da declaração do condomínio, prazo para o vendedor resolver pendências e data-limite para assinar.
Etapa 3: ITBI
O ITBI (Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis) no DF é regulado pela Lei 3.830/2006 e pelo Decreto 27.576/2006.
- Quem paga: o comprador. Desde a Lei 7.334/2023, o vendedor não é mais responsável solidário.
- Quem emite a guia: a Receita do DF, a partir da declaração do contribuinte, ou o tabelionato, o cartório de registro, o banco ou a construtora autorizados pela IN 8/2021.
- Quando pagar: o Decreto 27.576/2006, art. 12, I, manda pagar antes da lavratura da escritura. O Código de Normas do TJDFT (art. 232, IX) prevê que a parte pode optar por recolher no momento do registro, o que precisa ser acertado com o tabelionato.
- Parcelamento: até 10 cotas. Para a escritura, basta o comprovante da 1ª cota (Decreto 27.576/2006, art. 13, § 1º, e art. 14, § 8º).
- Alíquota: 1% na primeira transmissão de imóvel novo edificado e 2% nos demais casos (Lei 3.830/2006, art. 9º). Não existe isenção de ITBI por "primeiro imóvel" no DF.
Declarar o ITBI gera lançamento de imposto. Não é simulador. Para estimar o valor, use a calculadora de ITBI indicada nesta página.
O que mais trava esta etapa é o cadastro: a guia depende de o imóvel constar na Receita em nome do vendedor e de acordo com a matrícula. Se o vendedor nunca trocou o titular do IPTU depois da própria compra, isso precisa ser resolvido antes, e a troca tem prazo próprio. Quando o ITBI é devido, como a base é formada e o que trava a guia está em ITBI no DF.
Etapa 4: escritura
Para imóvel de valor superior a 30 salários mínimos, a escritura pública é essencial para a validade da compra e venda (Código Civil, art. 108).
- Onde: em qualquer tabelionato de notas, qualquer que seja o domicílio das partes ou o lugar do imóvel (Lei 8.935/1994, art. 8º). A escritura eletrônica segue regra própria de competência (Código Nacional de Normas do CNJ, art. 302).
- O que o tabelião confere e consigna: matrícula e ônus, ITBI (ou a opção de pagar no registro), certidão de tributos do imóvel (ou a dispensa), declaração do vendedor sobre ações, consulta à CNIB e a recomendação da CNDT (Código de Normas do TJDFT, art. 232).
- Quem assina: comprador, vendedor e, quando necessário, os cônjuges ou procuradores.
O que a escritura exige e o que costuma impedir a lavratura está em escritura de imóvel no DF. Para estimar emolumentos de escritura e registro, use a calculadora de custos indicada nesta página.
Etapa 5: registro, o momento em que você vira dono
"Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis." (Código Civil, art. 1.245)
Enquanto a escritura não é registrada, o vendedor continua sendo tratado como dono (art. 1.245, § 1º). Nesse intervalo, restrições lançadas contra o vendedor ainda podem atingir a matrícula. Por isso, o título deve ir a registro logo depois da assinatura.
- Onde: no cartório de registro de imóveis onde está a matrícula do imóvel (Lei 6.015/1973, art. 169), independentemente de onde você mora.
- Prazos (Lei 6.015/1973, art. 188): 10 dias úteis do protocolo para registrar ou emitir nota com exigências; 5 dias úteis para escritura de compra e venda sem cláusulas especiais, com emolumentos pagos e sem exigências.
- Prenotação: no DF, a prenotação dura 20 dias úteis e as exigências devem ser verificadas em 10 dias úteis (Código de Normas do TJDFT, art. 393, § 1º). Se as exigências não forem cumpridas a tempo, a prenotação é cancelada, e a prioridade do título se perde.
O que pode gerar exigência e como a nota devolutiva funciona está em registro de imóvel no DF.
Etapa 6: IPTU e TLP no nome do comprador
O registro muda o dono na matrícula, mas o cadastro fiscal da Receita do DF é outro sistema. Para o IPTU e a TLP passarem a sair no nome do comprador, a Receita precisa alterar a titularidade, o que depende do registro já feito e tem prazo de atendimento de 30 dias. A IN 4/2025, alterada pela IN 12/2025, permite que o cartório faça essa comunicação, mas não o obriga: o nome no próximo carnê é o que confirma. Enquanto isso não acontece, o crédito do Nota Legal fica bloqueado e a sua própria venda futura pode travar no ITBI.
Por que isso importa e o que impede a troca está em alterar o titular do IPTU no DF.
À vista ou financiado
Na compra à vista, a sequência é a da tabela: escritura no tabelionato e registro no cartório de imóveis.
Na compra financiada, o contrato do banco tem força de escritura pública (Lei 4.380/1964, art. 61, § 5º, no Sistema Financeiro da Habitação; Lei 9.514/1997, art. 38, no Sistema de Financiamento Imobiliário). Mesmo assim:
- o ITBI continua devido sobre o valor total, e a guia pode ser emitida pelo próprio banco (IN 8/2021);
- o contrato precisa ser registrado na matrícula, com a compra e venda e a alienação fiduciária, em 15 dias da assinatura (Lei 4.380/1964, art. 61, § 7º);
- o banco pode pedir documentos próprios.
O detalhamento está em imóvel financiado no DF: contrato, ITBI e registro.
O lado do vendedor
Quem vende também tem responsabilidades, e algumas continuam depois da assinatura.
- Você continua dono até o registro. Enquanto o comprador não registrar, o imóvel segue em seu nome na matrícula (Código Civil, art. 1.245, § 1º). Vale combinar no contrato um prazo para o registro e pedir cópia da certidão atualizada quando sair.
- IPTU que continua chegando em seu nome. O cadastro da Receita só muda com a alteração de titularidade. Se já houver débito lançado em seu nome depois da venda, a PGDF tem um serviço próprio de alteração de titularidade de débitos tributários, que depende da prova da venda.
- Ganho de capital. Se vendeu por mais do que pagou, pode haver imposto de renda sobre o ganho, apurado pela Receita Federal. Para uma estimativa, use a calculadora de ganho de capital indicada nesta página.
- Suas certidões. O comprador vai pedir suas certidões fiscais e, provavelmente, as da Justiça. Uma certidão positiva descoberta na véspera da escritura é das causas mais comuns de adiamento.
Erros que mais atrasam a transferência
Certidão vencida no dia da escritura. A matrícula vale 30 dias; a da Receita do DF, 90. Emitir tudo cedo demais obriga a refazer; emitir tarde demais deixa sem margem para resolver uma positiva.
Divergência entre a matrícula e a realidade. Nome, estado civil, área ou construção diferentes do que está na matrícula podem gerar exigência no registro. Área construída que não consta na matrícula pode exigir a averbação da construção.
Vendedor casado sem a participação do cônjuge. O tabelião exige a certidão de casamento atualizada, e o cônjuge pode precisar assinar, a depender do regime de bens.
Vendedor falecido. Imóvel de espólio só é vendido depois da partilha registrada ou com alvará judicial (Código de Normas do TJDFT, art. 233, III), salvo quando se cumpre promessa feita em vida. O cartório também não emite a guia de ITBI quando o vendedor é espólio: ela depende de análise da Receita (IN 8/2021, art. 3º). Veja inventário de imóvel no DF.
Imóvel sem escritura ou só com cessão de direitos. Se o vendedor nunca registrou a própria compra, a matrícula ainda mostra outro dono, e isso precisa ser resolvido antes da sua transferência.
Cadastro da Receita em nome de outra pessoa. A guia do ITBI exige o imóvel no cadastro em nome do vendedor. Se ele nunca trocou o titular do IPTU, a troca precisa vir antes.
Linha do tempo realista
Não existe prazo total fixo para uma transferência, porque ele depende de negociação, de certidões positivas e de exigências do cartório. O que dá para prever são os prazos de norma e de atendimento:
- Certidões: cada uma tem prazo de emissão e validade próprios. Emitidas cedo demais, vencem antes da escritura e precisam ser refeitas; emitidas tarde demais, seguram a data da assinatura.
- Guia de ITBI: imediata nos casos padrão; 60 dias de atendimento quando o caso depende de análise da Receita.
- Registro: até 10 dias úteis do protocolo, ou 5 dias úteis na compra e venda sem cláusulas especiais. Se houver exigência e o título for reapresentado com ela cumprida dentro da prenotação, o prazo é de 5 dias úteis (art. 188, § 1º, III).
- Financiado: o contrato deve ser levado a registro em 15 dias da assinatura (Lei 4.380/1964, art. 61, § 7º).
- IPTU no nome do comprador: 30 dias de atendimento a partir do pedido.
Quando vale pedir ajuda
Uma compra de apartamento com matrícula limpa, vendedor solteiro e cadastro em ordem costuma seguir a tabela sem surpresa. Vale uma análise antes do sinal quando:
- a matrícula tem ônus, penhora, indisponibilidade ou averbações que você não sabe interpretar;
- o vendedor é casado, divorciado sem partilha registrada, empresa ou espólio;
- a área construída, o endereço ou a unidade não batem com a matrícula;
- o imóvel foi comprado pelo vendedor e nunca registrado, ou é vendido por cessão de direitos;
- o IPTU ainda sai em nome de um dono anterior;
- alguma certidão do vendedor saiu positiva;
- o prazo entre o sinal e a escritura é curto e não há margem para resolver imprevistos.
Antes do sinal, a análise documental
A transferência é conduzida pelas partes, pelo tabelionato e pelo cartório de registro, e cada um confere a sua parte. O que nenhum deles faz por você é olhar o negócio inteiro antes de o dinheiro mudar de mão. A análise documental do imóvel levanta a matrícula, a situação fiscal e cadastral do imóvel e as certidões das partes e entrega uma análise clara do que foi encontrado e do que merece atenção: ônus, pendências do vendedor, divergências que podem gerar exigência no registro ou travar a guia do ITBI. Com isso, você decide se fecha, em que condições e o que precisa ser resolvido antes da escritura.