Primeiro, de quem você comprou
As regras sobre defeito escondido mudam conforme o vendedor:
| Vendedor | Regras aplicáveis |
|---|---|
| Pessoa física (imóvel usado) | Código Civil, vício redibitório (arts. 441 a 446) |
| Construtora ou incorporadora (imóvel novo ou na planta) | Código Civil e Código de Defesa do Consumidor, arts. 26, 27 e 50 |
| Obra contratada por você com empreiteiro (materiais e execução) | Código Civil, art. 618, pela solidez e segurança |
E vale separar defeito oculto, que não era perceptível numa vistoria comum, de defeito aparente, que qualquer um veria ao visitar o imóvel. As regras abaixo tratam principalmente do oculto.
Comprei de particular: vício redibitório
O Código Civil chama de vício redibitório o defeito oculto que torna a coisa imprópria ao uso ou diminui seu valor (art. 441). Diante dele, o comprador escolhe entre:
- desfazer a compra, devolvendo o imóvel e recebendo o preço de volta; ou
- pedir abatimento do preço (art. 442).
Se o vendedor sabia do defeito, devolve o que recebeu com perdas e danos; se não sabia, devolve o valor e as despesas do contrato (art. 443).
Os prazos para imóvel
| Situação | Prazo | Base |
|---|---|---|
| Regra geral | 1 ano da entrega efetiva | CC, art. 445 |
| Comprador já estava na posse (ex.: era inquilino) | 6 meses, contados da venda | CC, art. 445 |
| Defeito que só podia ser conhecido depois | Conta da ciência, até o máximo de 1 ano | CC, art. 445, §1º |
| Contrato com cláusula de garantia | Os prazos legais não correm durante a garantia, mas o defeito deve ser comunicado em 30 dias do descobrimento | CC, art. 446 |
São prazos de decadência: passado o tempo, o direito se perde.
Comprei de construtora: consumo e solidez da obra
Quando o vendedor é uma construtora ou incorporadora, entra o Código de Defesa do Consumidor:
- vício aparente em produto durável: 90 dias da entrega (art. 26, II e §1º);
- vício oculto: o prazo de 90 dias só começa quando o defeito ficar evidenciado (§3º);
- a reclamação comprovada ao fornecedor suspende o prazo até a resposta negativa inequívoca (§2º, I);
- se o defeito causar dano (a pessoa ou a bens), a pretensão de reparação prescreve em 5 anos (art. 27);
- a garantia do contrato ou do manual é complementar à legal e deve ser dada por escrito (art. 50).
Paralelamente, o Código Civil impõe ao empreiteiro de materiais e execução responsabilidade de 5 anos pela solidez e segurança da obra, em razão dos materiais e do solo. O prazo é chamado de irredutível, mas o dono da obra perde o direito se não propuser a ação em 180 dias do aparecimento do vício (art. 618).
Como esses prazos se combinam no caso concreto é tema de advogado; não conferimos jurisprudência nem normas técnicas de desempenho sobre isso.
Minha Casa, Minha Vida
A cartilha de direitos e deveres do contrato da Caixa informa que:
- a responsabilidade pelos vícios construtivos é da construtora, não da Caixa; se a construtora não responder, procure a Caixa;
- existe seguro de Responsabilidade Civil, Profissional e Material (RCPM), contratado pelo vendedor, que cobre vícios por até 60 meses a partir do habite-se, com atendimento pela Central de Gestão de Danos e Reparos (4020-5845, segundo a cartilha);
- nos contratos com FGTS há também o seguro de danos físicos ao imóvel (DFI).
Confirme as condições no seu contrato e com a Caixa.
Como documentar
A maior parte da disputa sobre vício oculto se resolve na prova. O que ajuda:
- Datas: guarde a escritura, o termo de entrega das chaves e o habite-se; eles marcam o início de vários prazos. Veja habite-se.
- Manual do proprietário e termo de garantia entregues pela construtora.
- Reclamação por escrito, com comprovante de envio e recebimento, que suspende o prazo no CDC.
- Ata notarial: o tabelião registra o defeito, fotos e medições numa data certa. Veja ata notarial.
- Laudo técnico de engenheiro ou arquiteto, com ART ou RRT, sobre a causa do defeito. Cada profissional responde pelo que assina.
Para a próxima compra, uma vistoria técnica antes de assinar reduz o risco; o roteiro documental está no checklist da compra de imóvel. Se o problema não é físico, e sim de um terceiro que reivindica o imóvel, o tema é outro: veja evicção.
Onde entramos
Podemos organizar a documentação da compra (escritura, matrícula, habite-se, certidões) e fazer a conferência documental com relatório. O laudo técnico é de engenheiro ou arquiteto, e contamos com uma rede de profissionais parceiros independentes e habilitados. A reclamação formal, a negociação e a ação ficam com você e com o seu advogado.
Escolher entre desfazer a compra, pedir abatimento ou indenização, e contar os prazos no caso concreto são questões jurídicas. Este procedimento pode exigir atuação de advogado habilitado. A atividade jurídica não integra nossos serviços e deve ser contratada separadamente.