Duas pessoas, um imóvel: o que a lei chama de condomínio
Quando pessoas que não são casadas entre si compram juntas o mesmo imóvel, cada uma se torna dona de uma parte ideal: um percentual do todo, sem um pedaço físico separado. O Código Civil chama isso de condomínio geral (ou voluntário) e o regula nos arts. 1.314 a 1.326.
Não confunda com o condomínio do prédio. Se dois amigos compram um apartamento, o prédio é um condomínio edilício, e aquele apartamento está em condomínio geral entre os dois. A diferença entre as duas "frações" está no verbete fração ideal.
Na escritura: declare o percentual de cada um
Na escritura com dois ou mais compradores, cada um é qualificado (nome, CPF, estado civil e, se casado, regime de bens) e o documento deve dizer quanto do imóvel cabe a cada um: 50% e 50%, 70% e 30%, 1/3 para cada um. A matrícula reproduz esses percentuais no registro.
O ponto que mais gera problema é a omissão. Se a escritura não indicar os percentuais, presume-se que as partes são iguais (Código Civil, art. 1.315, parágrafo único), ainda que um tenha pago bem mais que o outro. Depois de registrada, mudar essa divisão exige novo ato.
Antes de assinar, confira também:
- Estado civil de cada comprador. Se um deles é casado, o regime de bens dele pode fazer a parte comprada entrar na comunhão com o próprio cônjuge. Veja regime de bens e imóvel.
- Quem assina. Todos os compradores assinam, pessoalmente ou por procurador. A lista completa está em quem assina a escritura.
- A minuta. Nome, CPF e percentual de cada um precisam bater com o que foi combinado. Veja o que conferir na minuta.
Depois da compra: as regras entre os donos
| Tema | O que a lei diz | Artigo |
|---|---|---|
| Uso | Cada um usa conforme a destinação e pode defender a posse | 1.314 |
| Estranhos | Ninguém muda a destinação nem dá posse, uso ou gozo a estranhos sem o consenso dos outros | 1.314, parágrafo único |
| Despesas | Cada um paga a conservação e suporta os ônus na proporção da sua parte | 1.315 |
| Renúncia | Quem não quer pagar pode renunciar à sua parte; ela vai para quem assumir as despesas | 1.316 |
| Dívida contraída por todos | Sem divisão nem solidariedade combinadas, cada um responde pela sua proporção | 1.317 |
| Frutos e danos | Cada um responde aos outros pelos frutos que recebeu e pelo dano que causou | 1.319 |
| Aluguel | Decide a maioria, calculada pelo valor das partes; em igualdade de condições, o condômino prefere a um inquilino estranho | 1.323 e 1.325 |
| Rendimentos | Salvo combinação em contrário, repartidos na proporção das partes | 1.326 |
Um acordo escrito ajuda
As regras acima valem quando nada foi combinado. Os donos podem fazer um acordo sobre uso, despesas e saída de cada um, e a lei prevê o registro de convenções de condomínio geral voluntário no Livro 3 do Registro de Imóveis (Lei 6.015/1973, art. 178, III). Os condôminos também podem combinar que o imóvel fique indiviso por até cinco anos, prazo que pode ser prorrogado (Código Civil, art. 1.320, § 1º). Redigir esse acordo é trabalho de advogado.
Quando um quer sair
- Vender a própria parte. Cada dono pode alienar a sua parte ideal (art. 1.314). Se o imóvel é indivisível, o outro dono tem preferência pelo mesmo preço e prazo de 180 dias para reclamar se não for avisado (art. 504). Os detalhes estão em venda de fração ideal.
- Comprar a parte do outro. É uma compra e venda comum de fração, com escritura, imposto de transmissão e registro.
- Pedir a divisão. Qualquer dono pode exigir a divisão a qualquer tempo, pagando sua parte nas despesas (art. 1.320).
- Imóvel que não se divide. Uma casa ou um apartamento, em regra, não se divide fisicamente. Se ninguém quiser ficar com ele indenizando os outros, o imóvel é vendido e o valor repartido, com preferência do condômino sobre o estranho e, entre condôminos, de quem tem benfeitorias mais valiosas ou a maior parte (art. 1.322). Sem acordo, isso é feito na Justiça.
Casal de namorados: quando o namoro vira união estável
Namorados que compram juntos entram, a princípio, nas mesmas regras de condomínio. Mas, se a relação for uma união estável (convivência pública, contínua e duradoura com objetivo de constituir família), sem contrato escrito vale a comunhão parcial entre os companheiros (Código Civil, art. 1.725). Nesse caso, o que foi comprado durante a união pode ser tratado como bem comum, e os percentuais da escritura podem não encerrar a discussão num término.
Quem já vive junto e quer deixar clara a divisão pode formalizar a união e escolher o regime por escrito: veja escritura de união estável e imóvel.
O que fazemos e o que não fazemos
Na análise documental, levantamos as certidões do imóvel e dos vendedores e entregamos um relatório claro do que foi encontrado e do que merece atenção antes da compra. A escritura é assinada pelos compradores e vendedores no tabelionato que escolherem.
Acordo entre condôminos, divisão ou venda judicial do imóvel comum e partilha em término de união estável são questões jurídicas. Este procedimento pode exigir atuação de advogado habilitado. A atividade jurídica não integra nossos serviços e deve ser contratada separadamente.