Duas perguntas, duas conferências
Quando o vendedor é representado por procurador, o comprador precisa responder a duas perguntas diferentes:
- A procuração é autêntica? Ela foi mesmo lavrada por aquele cartório, com aquele conteúdo?
- Ela ainda vale? Não foi revogada, substabelecida sem reserva, nem se extinguiu pela morte ou interdição de quem a deu?
Uma procuração pode passar na primeira e falhar na segunda. E há um terceiro risco, que nenhum carimbo resolve: o cartório pode ter lavrado a procuração com base em documentos falsos apresentados por alguém que se passou pelo proprietário. Esse padrão aparece em operações da Polícia Civil do DF e está descrito em golpes na compra de imóvel.
O que a procuração precisa conter (poderes especiais e expressos, identificação do imóvel, poder de receber o preço) já está em procuração para escritura de imóvel. Aqui o foco é conferir a procuração que chegou às suas mãos.
Autenticidade: foi mesmo esse cartório?
Procuração lavrada no DF
Todos os atos dos cartórios do DF recebem um selo digital de 23 caracteres, emitido pelo sistema do TJDFT, e devem trazer QR Code para consulta (Código de Normas do TJDFT, art. 37). Nas notas, o selo vai em procurações, traslados e certidões (art. 50, §1º).
A consulta pública do selo, mantida pelo TJDFT, devolve dados de identificação do ato (tipo, data, nome das partes e, quando houver, livro e folhas), que precisam bater com o papel. Ela não mostra o texto da procuração, e dados divergentes são motivo para parar o negócio. O que o selo confirma e o que ele não prova está em selo digital do TJDFT.
Procuração eletrônica (e-Notariado)
O ato notarial eletrônico tem mecanismo próprio de verificação: a impressão traz, em destaque, uma chave de acesso e um QR Code (Código Nacional de Normas, art. 298), e a conferência depende de acesso autorizado à plataforma (art. 297). Quando essa conferência não é possível, a confirmação passa pelo cartório que lavrou o ato.
Procuração de outro estado
O tabelião do DF que lavrar a escritura confere, entre outras coisas, se a firma de quem assinou a procuração de outra comarca está reconhecida no DF e, sendo ato de outro cartório de notas, consulta a validade do instrumento e certifica essa diligência (Código de Normas do TJDFT, art. 230, V e IX). O problema é o momento: essa conferência acontece na escritura, e o sinal costuma ser pago antes. Para o comprador, o risco precisa estar afastado antes do primeiro pagamento.
Vigência: a procuração ainda vale?
Quando a procuração acaba
O Código Civil, art. 682, lista as causas que extinguem o mandato:
| Causa | O que conferir |
|---|---|
| Revogação pelo outorgante ou renúncia do procurador | Certidão atualizada da procuração |
| Morte de qualquer das partes | Certidão atualizada do registro civil do outorgante |
| Interdição de qualquer das partes | Certidão atualizada de nascimento ou casamento, onde a interdição é anotada |
| Mudança de estado que inabilite o outorgante | Certidão de registro civil |
| Fim do prazo fixado ou conclusão do negócio | O próprio texto da procuração |
A certidão atualizada é o documento-chave
Quando uma procuração é revogada ou substabelecida, o tabelião anota à margem do ato. Se a revogação foi lavrada em outro cartório, ele envia cópia ao cartório de origem em até 1 dia útil, pelo malote digital (Código de Normas do TJDFT, art. 258). A norma nacional manda fazer anotações remissivas nas duas escrituras (Código Nacional de Normas, art. 272, §4º).
Na prática: a certidão da procuração emitida agora pelo cartório que a lavrou é o que mostra se há revogação ou substabelecimento anotados. Uma cópia antiga ou o traslado original não mostram.
Não há, nas normas do DF e do CNJ, um prazo de "validade" da procuração em dias. Alguns tabelionatos pedem certidão recente; pergunte ao cartório que vai lavrar a escritura.
E se o outorgante revogou e ninguém soube?
O Código Civil protege, em parte, quem negociou de boa-fé: a revogação comunicada só ao procurador não vale contra terceiros que a ignoravam (art. 686), e os atos do procurador que ignorava a morte do outorgante valem perante quem contratou de boa-fé (art. 689). Não conte com isso como proteção: essas situações costumam terminar em processo. E, se a procuração foi obtida com documentos falsos, o cenário é outro: cancelado o registro, o verdadeiro dono pode reivindicar o imóvel independentemente da boa-fé do comprador (art. 1.247, parágrafo único).
A consulta da CENSEC: o que ela mostra e o que não mostra
A CENSEC, central dos cartórios de notas, tem um módulo de escrituras e procurações lavradas no país desde 2006, abastecido pelos próprios tabeliães (Código Nacional de Normas, arts. 265 e 272). A pesquisa nessa central é regulada pelo CNJ, tem custo por nome pesquisado e exige identificação de quem pesquisa (art. 273).
O limite é importante: o resultado informa só o cartório, a data, o livro e as folhas, e se o ato é escritura ou procuração, sem detalhes do negócio (art. 273, §1º). A central ajuda a localizar em qual cartório está o ato, não a saber se a procuração continua valendo. Quem se apoia só nesse resultado pode concluir que "a procuração existe" sem perceber que ela foi revogada.
Na hora da escritura
O tabelião faz a sua parte: confere se os poderes bastam, se os nomes batem e a validade do instrumento (Código de Normas do TJDFT, art. 230). O procurador ainda declara, sob responsabilidade civil e penal, que desconhece causa de extinção do mandato (art. 230, parágrafo único). Mesmo assim, a conferência antecipada é sua: o sinal costuma ser pago antes da escritura.
Sinais que pedem mais cuidado:
- você não consegue falar com o proprietário, e o procurador não facilita o contato;
- o outorgante é pessoa idosa ou doente e ninguém mostra certidão civil recente; veja comprar imóvel de pessoa idosa;
- o procurador quer receber o preço numa conta que não é do proprietário.
Na análise documental, obtemos as certidões atualizadas da procuração, da matrícula e do registro civil do outorgante e entregamos um relatório claro do que foi encontrado e do que merece atenção antes do pagamento. Avaliar se os poderes cobrem o negócio ou se uma extinção do mandato afeta a venda é outra coisa: este procedimento pode exigir atuação de advogado habilitado. A atividade jurídica não integra nossos serviços e deve ser contratada separadamente.