Duas situações diferentes
"O imóvel foi vendido para outra pessoa" pode descrever dois problemas com regras distintas:
| Situação | O que aconteceu | Regra que decide |
|---|---|---|
| Dupla venda | O dono verdadeiro vendeu o mesmo imóvel a dois compradores | Prioridade no registro: vence quem registra primeiro |
| Falso proprietário | Alguém que não era o dono "vendeu", com documentos ou procuração falsos | O dono verdadeiro pode retomar o imóvel, mesmo contra comprador de boa-fé |
As duas aparecem nas investigações da Polícia Civil do DF: há casos de lotes e casas vendidos "para mais de uma pessoa", em geral com uso de procurações, e de grupos que se passavam por proprietários em cartório. Os padrões estão em golpes na compra de imóvel.
Dupla venda: quem registra primeiro fica com o imóvel
A escritura não transfere
A propriedade entre vivos se transfere pelo registro do título no Registro de Imóveis. Enquanto não houver registro, o vendedor continua sendo havido como dono (Código Civil, art. 1.245, §1º). É por isso que um mesmo dono consegue assinar duas escrituras: depois da primeira, ele continua aparecendo na matrícula. A diferença entre os dois atos está em escritura × registro.
A prioridade é da prenotação
Todo título apresentado ao Registro de Imóveis recebe um número de ordem, na sequência rigorosa da apresentação (Lei 6.015/1973, art. 182). Esse número determina a prioridade do título e a preferência dos direitos (art. 186). O registro produz efeitos desde a prenotação (Código Civil, art. 1.246).
Na prática:
- quem apresentou primeiro tem o direito de ter o seu título examinado e registrado antes;
- depois que a primeira venda é registrada, o vendedor deixa de constar como dono, e o segundo título esbarra na regra da continuidade, que exige que o imóvel esteja registrado em nome de quem vende (art. 195);
- a data da escritura não decide. Uma escritura mais antiga, guardada na gaveta, perde para uma mais nova que foi registrada antes.
Títulos no mesmo dia
A lei resolve até o empate:
- não se registram, no mesmo dia, títulos com direitos reais contraditórios sobre o mesmo imóvel (art. 190);
- prevalece o de número de ordem mais baixo, e o outro é adiado por pelo menos um dia útil (art. 191);
- entre escrituras da mesma data com hora de lavratura expressa, prevalece a lavrada primeiro (art. 192).
A prioridade pode cair
A prenotação tem prazo. Se o título não for registrado em 20 dias porque o interessado não cumpriu as exigências, os efeitos da prenotação cessam (art. 205). Aí, quem vinha atrás pode passar à frente. Veja o que fazer em prenotação vencida e o conceito em o que é prenotação.
Promessa de compra e venda
A promessa sem cláusula de arrependimento, registrada no Registro de Imóveis, dá ao comprador direito real à aquisição e permite exigir a escritura ou pedir a adjudicação (Código Civil, arts. 1.417 e 1.418). A promessa que ficou só entre as partes não aparece na matrícula. Quando a escritura definitiva vai demorar, registrar a promessa é a forma de entrar na fila; veja promessa de compra e venda.
No DF, o tabelião só lavra escritura de imóvel cujo título anterior não está registrado se o interessado declarar expressamente que conhece a situação e assumir a responsabilidade pelo registro (Código de Normas do TJDFT, art. 229, §4º). Se isso aparece na sua escritura, o alerta é literal.
Falso proprietário: quando a boa-fé não basta
Aqui o problema não é a fila, é a origem. Se o título foi feito por quem não era dono, com documentos ou procuração falsos, o registro não expressa a verdade, e o interessado pode pedir a anulação (Código Civil, art. 1.247). O parágrafo único é o ponto central: cancelado o registro, o proprietário pode reivindicar o imóvel independentemente da boa-fé ou do título do terceiro adquirente.
Em outras palavras, ter pago, ter escritura e até ter registrado não protege quem comprou de um falso dono. A prevenção é anterior: conferir a matrícula com o documento do vendedor e, havendo procurador, conferir a procuração na origem e falar com o proprietário. Veja como saber se o vendedor é o dono e como verificar uma procuração pública.
Quem ficou sem o imóvel
Pela lógica do registro, o comprador que perdeu a disputa não recupera o imóvel, mas pode buscar reparação contra quem vendeu, pedindo perdas e danos. Não pesquisamos a jurisprudência sobre o alcance dessa reparação; ela depende de ação judicial.
No campo penal, o Código Penal, art. 171, §2º, trata como estelionato:
- vender coisa alheia como própria (inciso I), o caso do falso proprietário;
- vender imóvel que prometeu vender a terceiro, mediante pagamento em prestações, calando sobre isso (inciso II), um dos formatos da dupla venda.
A ocorrência pode ser registrada na Delegacia Eletrônica da PCDF, como explicado em golpes na compra de imóvel.
Como não chegar lá
- Peça a certidão atualizada da matrícula e veja se há título prenotado: pode ser outra venda na fila.
- Registre a compra logo depois da escritura. O risco de ficar sem registro está em comprei e não registrei.
- Se a escritura vai demorar, registre a promessa.
- Para acompanhar alterações na matrícula, existe o Monitor Registral, do Operador Nacional do Registro Eletrônico de Imóveis (ONR), que envia avisos automáticos. É um serviço pago, e não conferimos valores nem condições.
Podemos emitir a certidão atualizada da matrícula e montar o quadro documental da situação. Anular registro, reivindicar o imóvel, cobrar o vendedor ou acompanhar o caso criminal são atos de advocacia: este procedimento pode exigir atuação de advogado habilitado. A atividade jurídica não integra nossos serviços e deve ser contratada separadamente.