Para que serve este checklist
O erro mais comum do vendedor é descobrir um problema documental só depois de receber o sinal. A partir daí, o prazo da escritura está correndo, o comprador pode desistir com direito às arras e a negociação perde força. Este checklist mostra o que o vendedor precisa ter conferido em cada momento e o que costuma travar a venda.
Ele não substitui a relação de documentos do seu caso, que depende do estado civil, da forma de aquisição, de haver financiamento e do que o comprador e o tabelionato pedirem. A explicação de cada categoria está no guia de documentação do vendedor no DF.
Antes de anunciar
O objetivo é descobrir hoje o que travaria a escritura daqui a dois meses.
- O imóvel está no seu nome na matrícula. Escritura antiga não registrada, herança sem partilha ou contrato de gaveta não fazem de você o dono (Código Civil, art. 1.245). Veja comprei e não registrei.
- O estado civil da matrícula confere com o atual. Casamento, divórcio ou viuvez posteriores à compra aparecem na certidão de registro civil que o tabelião pede (Código de Normas do TJDFT, art. 232, §7º), e a divergência gera exigência no registro.
- O cônjuge vai consentir. Fora da separação absoluta, a venda exige a autorização do cônjuge (Código Civil, art. 1.647, I).
- Não há garantia do banco sem plano. Com alienação fiduciária, a venda depende de quitação ou de anuência do banco (Lei 9.514/1997, art. 29). Veja vender imóvel financiado.
- Não há penhora, indisponibilidade ou outro ônus escondido na matrícula.
- Coproprietário e inquilino foram considerados. O condômino tem preferência "tanto por tanto" (Código Civil, art. 504) e o inquilino tem 30 dias para aceitar a proposta (Lei 8.245/1991, arts. 27 e 28). Veja venda de imóvel alugado.
- O cadastro do IPTU está no seu nome. O imposto de transmissão do comprador depende disso.
- A construção está averbada com a área real. Área que não aparece na matrícula costuma travar o financiamento do comprador. Se tiver dúvida, faça o teste meu imóvel está regular.
Proposta, sinal e contrato
- A proposta está por escrito, com preço, forma de pagamento, prazo para a escritura e quem arca com cada despesa.
- O contrato diz se há direito de arrependimento. Sem arrependimento, as arras são confirmatórias; com arrependimento, são penitenciais e só indenizam (Código Civil, arts. 419 e 420). Veja sinal e arras.
- O prazo da escritura é realista diante do que ainda falta regularizar.
- O financiamento do comprador, ou a quitação do seu, estão previstos, com o que acontece se o crédito for negado.
A redação e a revisão de cláusulas podem exigir atuação de advogado habilitado. A atividade jurídica não integra nossos serviços e deve ser contratada separadamente.
Documentos para a escritura
Aqui o risco é de tempo, não de conteúdo: certidão vencida, pedida tarde ou que sai positiva perto da data.
- As certidões do vendedor e do imóvel vão estar válidas no dia. A certidão da matrícula com ônus vale 30 dias para a escritura; as fiscais têm prazos maiores. Emitir tudo de uma vez costuma obrigar a refazer a de prazo curto.
- Uma certidão positiva tem explicação pronta. O comprador pode dispensar certas certidões, mas também pode exigir e desistir diante de um débito ou ação sem esclarecimento.
- Imóvel financiado: a garantia já foi cancelada na matrícula, ou a anuência do banco está garantida.
- Procuração conferida antes, se você vai assinar por procurador. Veja procuração para escritura.
Dia da escritura
- Seu nome, CPF, estado civil e regime de bens estão na minuta exatamente como na certidão.
- A descrição do imóvel e o número da matrícula conferem.
- A quitação dada na escritura corresponde ao que você de fato já recebeu.
Depois da escritura
A venda não termina na assinatura. Até o registro, o vendedor continua sendo havido como dono (Código Civil, art. 1.245, §1º).
Nesta etapa, o risco para o vendedor é o comprador não registrar: enquanto a matrícula não mostra o nome dele, dívidas, penhoras e responsabilidades do imóvel continuam alcançando você. Se isso já aconteceu, veja vendi e o imóvel continua no meu nome.
O IPTU segue a mesma lógica: débito lançado em seu nome depois da venda pode ser questionado na PGDF, com prova da data da venda. Se houve lucro, o ganho de capital segue as regras da Receita Federal, e a calculadora desta página ajuda a estimar antes de fechar o preço. A escritura, os comprovantes e a certidão pós-registro são a prova da data e das condições da venda.
Se algo sair do checklist
| Achou isto | O que significa |
|---|---|
| Imóvel no nome de outra pessoa | O título precisa ser regularizado antes; não prometa data de escritura |
| Dono registrado faleceu | A venda depende de inventário e partilha, ou alvará: veja venda de imóvel herdado |
| Garantia do banco | Quitação e baixa, ou anuência do banco |
| Estado civil divergente | A mudança precisa ser averbada na matrícula |
| Inquilino ou coproprietário | A preferência precisa ser oferecida, com prova |
Quando vale pedir ajuda
- Você não tem uma certidão atualizada da matrícula ou não sabe interpretá-la.
- O imóvel veio de herança, divórcio, contrato de gaveta ou financiamento ainda ativo.
- O comprador já está definido e o prazo da escritura é curto.
- Você mora fora do DF e não pode resolver pendências no balcão.
Certidões prontas antes do comprador pedir
O vendedor que chega à negociação com as certidões em mãos negocia melhor e evita surpresas depois do sinal. Cuidamos da obtenção, da conferência e da organização das certidões do imóvel e do vendedor, com a validade controlada para a data da escritura. Se a matrícula mostrar algo que mereça atenção, a análise documental aponta o que precisa ser resolvido antes de anunciar.