Idade não é incapacidade
Antes de qualquer conferência, um ponto de partida: comprar de uma pessoa idosa é comprar de alguém plenamente capaz, salvo decisão judicial em contrário. Desde a Lei Brasileira de Inclusão, só os menores de 16 anos são absolutamente incapazes (Código Civil, art. 3º). E a deficiência "não afeta a plena capacidade civil" (Lei 13.146/2015, art. 6º).
Os relativamente incapazes são outros grupos, entre eles "aqueles que, por causa transitória ou permanente, não puderem exprimir sua vontade" (Código Civil, art. 4º). Negócio feito por relativamente incapaz sem a assistência devida é anulável (art. 171, I). É esse risco, e não a idade, que a conferência procura afastar.
Três perguntas organizam o trabalho:
- Existe curatela ou tomada de decisão apoiada?
- Quem assina a venda, e com que poderes?
- O negócio está protegido contra abuso do vendedor?
Existe curatela?
Curatela é uma medida protetiva extraordinária, proporcional e pelo menor tempo possível (Lei 13.146/2015, art. 84, §3º). Ela alcança os atos de natureza patrimonial e negocial (art. 85), e vender imóvel é um deles. Quem define até onde vai a curatela é a sentença, que fixa os seus limites (CPC, art. 755, I).
Onde a curatela aparece
| Registro | O que revela | Por que importa |
|---|---|---|
| Assento de nascimento ou casamento do vendedor | A interdição é anotada nesses assentos (Lei 6.015/1973, art. 107, §1º) | O tabelião do DF já exige a certidão de registro civil atualizada em transmissões de imóvel (Código de Normas do TJDFT, art. 232, §7º) |
| Registro da interdição no Livro E do registro civil | A sentença, com os limites da curatela (Lei 6.015/1973, arts. 29 e 92) | Mostra até onde vão os poderes do curador (Código de Normas do TJDFT, art. 641) |
| Distribuição cível do TJDFT | Processos de interdição, tutela e curatela em andamento | Alcança só processos do DF |
Mudanças nos limites e o fim da curatela também são averbados (Lei 6.015/1973, art. 104). Por isso, uma certidão antiga pode não mostrar uma curatela recente, e o risco está justamente no intervalo entre a data da certidão e a data do negócio.
Se há curatela
- Quem assina é o curador, dentro dos limites da sentença. O curador só assume depois do registro da sentença (Lei 6.015/1973, art. 93, parágrafo único).
- A venda, em regra, depende de autorização judicial. O Código Civil aplica à curatela as regras da tutela (arts. 1.774 e 1.781), e o tutor só vende imóvel do tutelado com autorização do juiz, quando houver manifesta vantagem e após avaliação judicial (arts. 1.748, IV, e 1.750). Essa é a leitura dos dispositivos; não localizamos norma do TJDFT que trate expressamente da venda por curador. Confirme com advogado antes de negociar.
- Pródigo: sem curador, fica privado de alienar e hipotecar (art. 1.782).
A lógica é a mesma da venda de imóvel de menor: o alvará judicial vem antes da escritura, não depois.
Tomada de decisão apoiada não é curatela
Na tomada de decisão apoiada, a própria pessoa escolhe pelo menos dois apoiadores, com termo homologado pelo juiz. Ela continua decidindo, e a decisão vale perante terceiros nos limites do apoio (Código Civil, art. 1.783-A, §4º). O comprador pode pedir que os apoiadores contra-assinem o contrato (§5º).
Quem assina: o vendedor ou um procurador?
É comum que a pessoa idosa prefira ser representada por um familiar. A procuração precisa de poderes especiais para vender, e há dois riscos específicos:
- o mandato acaba com a morte ou a interdição de quem o outorgou (Código Civil, art. 682, II);
- a procuração pode ter sido obtida sem que o idoso compreendesse o que assinava, e isso é crime (Estatuto da Pessoa Idosa, art. 106).
Por isso, a procuração e o registro civil do outorgante precisam de certidões atualizadas. Os riscos de autenticidade e de vigência estão em como verificar uma procuração pública. Sempre que possível, converse também com o próprio vendedor.
A proteção da pessoa idosa no cartório
A Recomendação CNJ 47/2021 orienta os cartórios a adotar medidas preventivas contra abusos a pessoas idosas, especialmente vulneráveis, inclusive na venda de imóveis, realizando diligências se entenderem necessário. Havendo indícios de violência, o fato deve ser comunicado ao Conselho Municipal do Idoso, à Defensoria Pública, à Polícia Civil ou ao Ministério Público.
O Estatuto da Pessoa Idosa reforça o cuidado com crimes específicos:
| Conduta | Base |
|---|---|
| Apropriar-se ou desviar bens da pessoa idosa | Art. 102 |
| Induzir pessoa idosa sem discernimento a outorgar procuração para administrar ou dispor de bens | Art. 106 |
| Coagir a pessoa idosa a doar, contratar ou outorgar procuração | Art. 107 |
| Lavrar ato notarial com pessoa idosa sem discernimento, sem a devida representação legal | Art. 108 |
O art. 108 alcança quem lavra o ato. Por isso, não estranhe se o tabelião fizer diligências adicionais antes de lavrar a escritura. O Código Penal ainda aumenta a pena do estelionato contra idoso (art. 171, §4º) e pune o abuso de incapazes (art. 173). No DF, a PCDF tem delegacia especializada em crimes contra a pessoa idosa, a Decrin.
O que protege os dois lados
- Capacidade e representação esclarecidas antes do sinal: se há curatela, apoio ou procurador, e com que poderes.
- Alvará antes da escritura, quando a venda depende de autorização judicial.
- Contato direto com o vendedor, mesmo quando ele é representado.
- Pagamento em conta de titularidade do vendedor, nunca na de terceiros.
- Certidões recentes, para que uma interdição ou revogação não passe despercebida; veja também como saber se o vendedor é o dono.
Na análise documental, levantamos as certidões do imóvel e do vendedor, inclusive as de registro civil, e entregamos um relatório claro do que foi encontrado e do que merece atenção. A leitura da sentença de curatela, o pedido de alvará e qualquer dúvida sobre a capacidade do vendedor são questões jurídicas: este procedimento pode exigir atuação de advogado habilitado. A atividade jurídica não integra nossos serviços e deve ser contratada separadamente.