O inquilino não impede a venda
Um imóvel alugado pode ser vendido a qualquer momento. O contrato de locação não trava a escritura nem o registro. O que a Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991) faz é dar dois conjuntos de regras que precisam ser respeitados:
- antes da venda, o inquilino tem preferência para comprar;
- depois da venda, o comprador decide se mantém ou encerra a locação, dentro de um prazo.
Nos dois casos, o que está escrito na matrícula do imóvel muda o resultado. Por isso a certidão da matrícula é o primeiro documento a conferir, tanto por quem vende quanto por quem compra.
A preferência do inquilino
Em que negócios ela vale
Pelo art. 27, o inquilino tem preferência na venda, na promessa de venda, na cessão ou promessa de cessão de direitos e na dação em pagamento. Ele pode comprar em igualdade de condições com o terceiro interessado.
Como comunicar
A lei aceita notificação judicial, extrajudicial "ou outro meio de ciência inequívoca". A comunicação precisa trazer todas as condições do negócio, especialmente:
- o preço;
- a forma de pagamento;
- a existência de ônus reais (hipoteca, alienação fiduciária, penhora e outros registros na matrícula);
- o local e horário em que o inquilino pode examinar a documentação.
Guarde a prova de que o inquilino recebeu a comunicação. Ela é o documento que mostra que a preferência foi oferecida.
O prazo de 30 dias
O inquilino tem 30 dias para aceitar. A aceitação precisa ser integral e inequívoca: aceitar só parte das condições ou fazer contraproposta não conta como exercício da preferência (art. 28). Passado o prazo sem aceite, o direito caduca e o imóvel pode ser vendido ao terceiro nas mesmas condições comunicadas.
Se o vendedor desistir do negócio depois que o inquilino aceitou, responde pelos prejuízos, inclusive lucros cessantes (art. 29).
Casos com mais de um interessado
- Com sublocação total, a preferência é primeiro do sublocatário e depois do locatário (art. 30).
- Havendo vários locatários interessados, prefere o que tem contrato mais antigo; se as datas forem iguais, o mais idoso (art. 30).
- Se a venda abrange mais de uma unidade, a preferência vale sobre o conjunto, e não unidade por unidade (art. 31).
- Em imóvel com mais de um dono, a preferência do condômino vem antes da do inquilino (art. 34). Esse caso está em venda de fração ideal.
Quando não há preferência
O art. 32 exclui a preferência na perda da propriedade, na venda judicial, na permuta, na doação, na integralização de capital, na cisão, na fusão e na incorporação de empresas. O parágrafo único exclui ainda, nos contratos celebrados desde 01/10/2001, a constituição de propriedade fiduciária e a venda por execução da garantia, inclusive leilão extrajudicial, desde que o contrato de locação tenha cláusula destacada sobre isso.
Se o inquilino foi deixado de lado
O art. 33 dá ao inquilino preterido dois caminhos, e só um deles alcança o imóvel:
| Situação do contrato de locação | O que o inquilino pode fazer |
|---|---|
| Não averbado na matrícula, ou averbado há menos de 30 dias da venda | Pedir perdas e danos ao vendedor |
| Averbado na matrícula pelo menos 30 dias antes da venda | Depositar o preço e as despesas da transferência e haver o imóvel para si, pedindo isso em até 6 meses do registro da venda |
A averbação do contrato de locação para fins de preferência está prevista na Lei 6.015/1973, art. 167, II, 16. Pela Lei do Inquilinato, ela pode ser feita com qualquer via do contrato, desde que assinada também por duas testemunhas.
Na prática: se a matrícula mostra uma locação averbada, o comprador precisa ver a prova de que a preferência foi oferecida e recusada, ou que o prazo de 30 dias passou sem aceite. Sem isso, a compra fica exposta por 6 meses depois do registro.
Depois da compra: o que acontece com o contrato de locação
A regra: o comprador pode denunciar
Pelo art. 8º, quem compra um imóvel alugado pode denunciar a locação, isto é, avisar que não quer continuar com ela, dando 90 dias para a desocupação.
Esse direito tem prazo. A denúncia deve ser feita em até 90 dias contados do registro da compra na matrícula. Se o comprador deixar passar esse prazo, presume-se que concordou em manter a locação (art. 8º, §2º). Como o prazo corre do registro, e não da escritura, vale acompanhar a data exata em que o título foi registrado. A propriedade, aliás, só passa com esse registro (Código Civil, art. 1.245).
O promissário comprador tem o mesmo direito se a promessa for irrevogável, se ele já tiver sido imitido na posse e se o título estiver registrado (art. 8º, §1º).
A exceção: cláusula de vigência registrada
O comprador não pode denunciar quando três condições se somam:
- a locação é por prazo determinado;
- o contrato tem cláusula de vigência em caso de alienação (a cláusula que diz que o contrato continua valendo se o imóvel for vendido);
- o contrato está registrado na matrícula. A Lei 6.015/1973 prevê esse ato no art. 167, I, 3.
Nesse caso, o comprador assume a posição de locador e tem de respeitar o contrato até o fim do prazo.
Note que são dois atos diferentes na matrícula: a averbação do contrato protege a preferência do inquilino (art. 167, II, 16), e o registro do contrato com cláusula de vigência protege a permanência dele depois da venda (art. 167, I, 3). Um não substitui o outro. A diferença entre os dois atos está em registro × averbação.
O que conferir antes da escritura
Quem vende:
- certidão atualizada da matrícula, para ver se o contrato de locação foi averbado ou registrado;
- cópia do contrato de locação, para saber se é por prazo determinado e se tem cláusula de vigência;
- prova da comunicação ao inquilino e da resposta, ou do fim do prazo de 30 dias sem aceite.
Quem compra:
- os mesmos documentos acima, antes de assinar;
- a data do registro da compra, para controlar os 90 dias da denúncia;
- o que o contrato diz sobre quem recebe os aluguéis a partir de quando.
A certidão da matrícula para escritura vale 30 dias. As demais certidões da compra estão em certidões para comprar e vender imóvel no DF, e a sequência completa em transferência de imóvel no DF.
Onde entra cada profissional
A comunicação ao inquilino, a denúncia da locação e qualquer disputa sobre preferência ou desocupação são atos com efeito jurídico. Se o inquilino não sair no prazo, a retomada é feita na Justiça.
Este procedimento pode exigir atuação de advogado habilitado. A atividade jurídica não integra nossos serviços e deve ser contratada separadamente.
Na venda de imóvel alugado, o risco documental está no que a matrícula mostra sobre a locação e na prova de que a preferência foi respeitada. Nossa análise documental levanta a certidão atualizada da matrícula, identifica se há contrato de locação averbado ou registrado e aponta, em relatório, o que isso significa para quem vende e para quem compra. Ela não redige notificações nem contratos e não intermedeia o negócio.