Antes da escritura, o contrato
Entre o "fechamos negócio" e a escritura, é comum assinar um contrato de promessa de compra e venda, uma cessão de direitos ou um recibo de sinal. Eles fixam preço, forma de pagamento, prazos e condições. São úteis, mas nenhum deles transfere a propriedade: isso só acontece com o registro na matrícula (Código Civil, art. 1.245). A sequência completa está em transferência de imóvel no DF.
Este hub trata do que fazer com esses contratos no cartório e nos órgãos do DF. Para uma visão geral de quais contratos imobiliários existem e quando usar cada um, veja o guia de contratos imobiliários do CalculadoraDF. Aqui não há modelos de contrato.
Registrar a promessa de compra e venda
A promessa é o contrato em que as partes se comprometem a fazer a compra e venda definitiva depois. O Código Civil lhe dá um efeito forte quando três condições se juntam (art. 1.417):
- não há cláusula de arrependimento;
- o contrato é feito por instrumento público ou particular;
- a promessa é registrada no cartório de registro de imóveis.
Com isso, o comprador adquire direito real à aquisição. Pelo art. 1.418, ele pode exigir a escritura definitiva do vendedor ou de quem recebeu os direitos e, se houver recusa, pedir ao juiz a adjudicação do imóvel.
O registro da promessa tem previsão própria na Lei de Registros Públicos: art. 167, I, item 9, para imóveis não loteados, e item 20, para lotes. Promessa que fica só na gaveta não tem esse efeito perante terceiros. Os riscos de ficar só com contrato particular estão em imóvel sem escritura no DF. Mais detalhes em promessa de compra e venda.
Formalizar a cessão de direitos
Na cessão, quem prometeu comprar passa a outra pessoa a sua posição no contrato. Ela também não transfere a propriedade. Três pontos documentais:
- Registro. A cessão de compromisso pode ser registrada na matrícula (Lei 6.015/1973, art. 167, I, 9). Sem registro, ela vale entre as partes, mas não pode ser oposta a quem confia na matrícula.
- ITBI. No DF, a cessão onerosa de direitos à aquisição está no campo do imposto, e o cessionário é contribuinte (Lei 3.830/2006, arts. 2º e 7º). Veja ITBI na cessão de direitos no DF.
- Cadeia de contratos. Quem recebe a cessão precisa de todos os contratos anteriores, do titular da matrícula até o cedente.
Os riscos e os cuidados da cessão estão em cessão de direitos de imóvel no DF.
Quando o contrato vira escritura
Acima de 30 salários mínimos, a escritura pública é essencial para transferir imóvel (Código Civil, art. 108). A promessa ou a cessão, nesse caso, preparam a escritura, mas não a substituem. A exceção são os contratos de financiamento do SFH e da Lei 9.514/1997, que podem ter efeito de escritura pública. A diferença entre as duas formas está em escritura ou contrato de compra e venda, e a lavratura no DF está em escritura de imóvel no DF.
Na compra de imóvel na planta, a Lei 4.591/1964 (art. 67-A) tem regras próprias para o desfazimento do contrato com a incorporadora. O trâmite documental está em comprar imóvel na planta no DF.
Sinal e arras
Sinal, ou arras, é o valor pago no início do negócio para confirmá-lo (Código Civil, arts. 417 a 420). O ponto documental é o recibo dizer, com clareza, se há ou não direito de arrependimento, porque isso muda o efeito das arras. As regras de quem perde e quem devolve estão em sinal e arras na compra de imóvel.
Quem faz o quê
| Atividade | Profissional | Base |
|---|---|---|
| Redigir contrato, promessa, cessão ou recibo de sinal; analisar cláusulas; dar parecer | Advogado | Lei 8.906/1994, art. 1º, II (consultoria e assessoria jurídicas são privativas da advocacia) |
| Intermediar a compra e venda e opinar sobre a comercialização | Corretor de imóveis inscrito no CRECI | Lei 6.530/1978, art. 3º |
| Lavrar a escritura pública | Tabelião de notas | Lei 8.935/1994 |
| Registrar a promessa, a cessão ou a escritura | Oficial do registro de imóveis | Lei 6.015/1973 |
| Reunir certidões e documentos, conferir validades | Apoio documental ou as próprias partes | Lei 6.015/1973, arts. 17 e 217 |
Redação e análise de contrato são atividades jurídicas. Este procedimento pode exigir atuação de advogado habilitado. A atividade jurídica não integra nossos serviços e deve ser contratada separadamente.
A conferência documental organiza as certidões e os documentos que o contrato e a escritura vão citar. Ela não redige cláusulas, não dá parecer e não intermedeia o negócio. Qualquer pessoa pode apresentar o título ao Registro de Imóveis (Lei 6.015/1973, art. 217); protocolo e acompanhamento em seu nome não fazem parte do atendimento atual.