Inventário de imóvel no DF: caminhos, ITCD e o que pode travar o registro

Este guia trata do que é próprio do DF no inventário de um imóvel: o ITCD, a isenção, a venda antes da partilha, o registro e o IPTU. O que acontece com o imóvel quando o dono morre, em visão geral e nacional, está no guia de inventário e herança de imóvel do CalculadoraDF.

Este procedimento pode exigir atuação de advogado habilitado. A atividade jurídica não integra nossos serviços e deve ser contratada separadamente.

Cartório ou Justiça: qual caminho serve para o seu caso

O Código de Processo Civil (CPC), art. 610, § 1º, permite fazer o inventário e a partilha por escritura pública quando todos os herdeiros são capazes e estão de acordo. A escritura serve como documento para qualquer ato de registro, inclusive na matrícula do imóvel. O § 2º exige advogado ou defensor público acompanhando as partes, também no cartório.

O texto do CPC não mudou: o caput do art. 610 ainda manda para a Justiça os casos com testamento ou herdeiro incapaz. O que mudou foi a regulamentação: o CNJ passou a permitir, com requisitos, que esses casos também sejam feitos em cartório (Resolução CNJ 35/2007, alterada pela Resolução 571/2024).

Qual cartório: a escolha do tabelião de notas é livre, "qualquer que seja o domicílio das partes ou o lugar de situação dos bens" (Lei 8.935/1994, art. 8º). O registro da partilha, porém, é feito no Registro de Imóveis onde está a matrícula do imóvel. Essa diferença importa para famílias espalhadas: dá para escolher o tabelionato mais conveniente, mas o imóvel continua ligado ao cartório de registro do DF.

A escolha do caminho não é só de conveniência. O cartório costuma ser mais rápido quando a família está de acordo e a documentação está em ordem; a Justiça é inevitável quando há conflito ou quando os requisitos do CNJ não são atendidos. Definir isso com o advogado logo no início evita reunir documentos para um caminho e ter de recomeçar no outro.

Prazo para abrir e o que acontece se atrasar

Pelo CPC, art. 611, o inventário deve ser aberto em até 2 meses da morte e terminado nos 12 meses seguintes.

No DF, não há multa específica pelo atraso na abertura. O art. 11-A da Lei 3.804/2006, que previa multa de 20% por não abrir o inventário no prazo, foi incluído pela Lei 5.452/2015 e revogado pela Lei 5.549/2015, no mesmo ano.

O que pesa é o atraso no pagamento do ITCD. O Decreto 34.982/2013, art. 20, prevê sobre o imposto vencido:

• atualização pelo INPC;
• multa de 10%, reduzida para 5% se o pagamento sair em até 30 dias;
• juros de 1% ao mês.

O decreto também prevê multas por descumprir obrigações acessórias (art. 21) e multa de 50% por isenção obtida indevidamente (art. 22). Se o inventário está parado há tempo, vale esclarecer com a Receita do DF qual obrigação se aplica ao caso antes de declarar.

Além do imposto, o atraso tem um custo prático: enquanto a partilha não é registrada, o imóvel continua em nome do falecido. Não dá para vender normalmente, dar em garantia nem regularizar o cadastro, e cada ano que passa aumenta a chance de certidões vencerem, de herdeiros mudarem de estado civil ou de um herdeiro também falecer, o que acrescenta um novo inventário à cadeia.

ITCD no DF em 2026

O ITCD (Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação, que em outros estados se chama ITCMD) é regido pela Lei 3.804/2006.

Alíquotas e faixas

As alíquotas progressivas estão no art. 9º da Lei 3.804/2006 (redação da Lei 5.549/2015), e os valores das faixas em 2026 foram atualizados pelo Ato Declaratório SUREC 25/2025, arts. 31 e 32. Valores de 1 milhão e 2 milhões que aparecem em sites antigos são os nominais da lei, não os de 2026.

Pontos que mudam a conta:

• A lei considera um fato gerador para cada herdeiro (art. 9º, § 1º).
• A base é o valor venal do patrimônio, menos as dívidas do falecido. O fisco avalia os bens, e prevalece o valor declarado se ele for maior (art. 7º).

Isenção para patrimônio pequeno

O limite de isenção do ITCD causa mortis em 2026 é de R$ 176.080,78 (Lei 6.466/2019, art. 6º, V, com o valor atualizado pelo AD SUREC 25/2025, art. 29).

• A isenção não é automática: depende de pedido à Receita do DF e de análise.
• O prazo de atendimento informado pela Receita é de 90 dias úteis, e a escritura ou o registro podem depender dessa resposta.
• O limite muda a cada ano, e a Receita publica uma tabela com o valor de cada exercício desde 1997. Qual ano vale para o seu caso é uma das primeiras coisas a confirmar.
• Pedir isenção sem ter direito pode gerar multa de 50% (Decreto 34.982/2013, art. 22).

Parcelamento

O ITCD pode ser dividido em até 6 parcelas (Lei 3.804/2006, art. 4º, § 1º). Desde o Decreto 43.666/2022, o parcelamento não depende mais de o herdeiro não ter outro imóvel.

Como o ITCD é apurado: declaração ou análise da Receita

No DF, o imposto chega à guia por dois regimes, e saber em qual o seu caso se encaixa muda o cronograma inteiro.

• Regime simples, por declaração eletrônica (DEITCD): serve aos casos sem complicação. A declaração já vale como lançamento do imposto: o que for declarado passa a ser cobrado, e um erro ali não se desfaz sozinho.
• Análise pela Receita: a declaração eletrônica não serve quando há dívidas do falecido a deduzir ou quando a partilha não segue os percentuais legais entre os herdeiros. Nesses casos, a Receita analisa antes de emitir a guia, com prazo de atendimento de 90 dias úteis.

Por isso a forma da partilha tem efeito tributário. Uma divisão desigual combinada entre os herdeiros, a dedução de uma dívida ou um bem avaliado abaixo do valor venal tiram o caso do regime simples e acrescentam meses. E um erro na declaração não se corrige sozinho: base menor que a devida, isenção indevida ou herdeiro omitido podem gerar cobrança posterior com acréscimos.

ITCD antes ou depois da escritura: a Resolução CNJ 695/2026

Em 26/08/2026 o CNJ alterou a Resolução 35/2007 com a Resolução 695/2026. O novo art. 15 diz que a escritura de inventário e partilha "não se condiciona à comprovação do prévio recolhimento do ITCMD":

• as partes declaram na escritura que conhecem a obrigação tributária (§ 1º);
• se o imposto não foi pago antes, o tabelião avisa o fisco em 5 dias ou conforme a legislação tributária (§ 2º);
• o imposto continua devido.

No DF, a situação ainda não está clara. O Decreto 34.982/2013 (art. 17) prevê o pagamento antes da sentença ou antes da lavratura, e a Lei 3.804/2006 (art. 11) torna os tabeliães solidariamente responsáveis pelo imposto. Também não há confirmação de que o Registro de Imóveis do DF deixou de exigir a quitação do ITCD para registrar a partilha.

Não conte com pagar o ITCD depois da escritura sem antes confirmar com o tabelionato que vai lavrar o ato e com a Receita do DF. E lembre que pagar depois do vencimento gera os acréscimos do art. 20 do decreto.

Quando o inventário também tem ITBI

Nem toda transferência dentro do inventário é só ITCD. Pela Lei 3.830/2006, art. 2º, incide ITBI quando há:

• excesso oneroso na partilha: um herdeiro fica com parte maior do que seu quinhão e paga a diferença aos outros;
• cessão onerosa de direitos hereditários: um herdeiro vende seu direito à herança a outro herdeiro ou a terceiro.

Nesses casos, o mesmo inventário gera dois impostos, com bases e contribuintes diferentes, e a Receita trata os dois juntos. Veja como o imposto funciona em ITBI no DF.

Vender o imóvel antes de terminar a partilha

Enquanto a partilha não é registrada, o imóvel continua em nome do falecido, e os herdeiros ainda não aparecem como donos na matrícula. Mesmo assim, é possível vender, com condições:

• Alvará judicial: o Código de Normas do TJDFT (CN-DF), art. 233, III, exige alvará para escritura envolvendo "bens relativos a sucessão aberta", salvo as hipóteses da Resolução CNJ 35/2007.
• Promessa feita em vida: o parágrafo único do art. 233 dispensa o alvará quando a escritura só cumpre uma promessa de venda que o falecido assinou.
• ITBI da venda: quando o vendedor é o espólio, o cartório, o banco e a construtora não emitem a guia. Ela depende de pedido à Receita do DF, instruído com documentos do inventário, entre eles a quitação do ITCD e o alvará (IN SUREC 8/2021, art. 3º).

Ou seja, mesmo na venda antecipada, o ITCD precisa estar resolvido para a guia do ITBI sair. Quem promete a venda a um comprador sem contar com isso costuma perder prazo e, às vezes, o negócio. Mais em venda de imóvel herdado no DF.

Registrar a partilha na matrícula

A escritura de inventário ou o formal de partilha (quando o inventário é judicial) só transfere o imóvel aos herdeiros depois de registrado na matrícula, no Registro de Imóveis onde ela está (Lei 6.015/1973, art. 169). Qualquer pessoa pode apresentar o título ao cartório (art. 217). O oficial tem até 10 dias do protocolo para registrar ou emitir nota com exigências (art. 188).

É nessa etapa que muitos inventários "terminados" param. As causas mais comuns:

• Imóvel que não estava em nome do falecido. Pelo princípio da continuidade, o cartório exige que o título anterior esteja registrado antes (Lei 6.015/1973, art. 195). Compra feita por contrato de gaveta, escritura nunca registrada ou imóvel sem matrícula travam a partilha até a cadeia ser recomposta. Veja imóvel sem escritura no DF.
• Divergência de dados. Nome, estado civil ou regime de bens do falecido diferente do que consta na matrícula; casamento ou divórcio nunca averbado; área ou endereço desatualizados.
• Esboço de partilha mal descrito. O TJDFT orienta que a partilha indique matrícula, cartório, endereço conforme a matrícula, valor e frações que somem 100%, justamente para viabilizar o registro.
• ITCD sem comprovação ou isenção ainda em análise.
• Certidões vencidas quando o título finalmente chega ao cartório.

A lista exata de documentos que os Registros de Imóveis do DF pedem para registrar partilha não foi confirmada em fonte oficial e varia com o caso. O CN-DF (art. 397) prevê que o interessado peça o exame e cálculo do título sem protocolo, de forma gratuita, em até 20 dias úteis, o que ajuda a descobrir exigências antes de pagar a prenotação. Para achar o cartório competente, veja qual cartório de registro de imóveis atende o imóvel; o funcionamento geral do registro está em registro de imóvel no DF.

Depois do registro: o IPTU no nome dos herdeiros

A última pendência é o cadastro do imóvel na Receita do DF, para o IPTU e a TLP saírem em nome dos herdeiros.

• Documento aceito (IN 4/2017): para imóvel com matrícula, a certidão da matrícula com o registro da partilha. Para imóvel sem registro, a IN aceita o formal de partilha judicial ou a escritura pública de inventário.
• Prazo: a Receita informa prazo de atendimento de 30 dias, sem atendimento presencial.
• Atualização pelo cartório: a IN 4/2025 permite que o próprio cartório comunique a mudança à Receita. Como isso não é garantido, confira o nome no próximo carnê.

Carnê em nome do falecido não é só incômodo: débitos de IPTU e TLP acompanham o imóvel e aparecem na certidão quando os herdeiros forem vender. Detalhes em alterar o titular do IPTU no DF.

Resumo do caminho

Quando vale pedir ajuda

O inventário simples existe, mas alguns sinais mostram que o caso vai dar trabalho e que a documentação precisa ser levantada com cuidado antes de qualquer declaração:

• a família não sabe todos os imóveis que o falecido tinha, ou suspeita de imóveis em outros cartórios;
• algum imóvel foi comprado por contrato e nunca registrado, ou não tem matrícula;
• o falecido era casado, divorciado ou viúvo e isso não está averbado na matrícula;
• há herdeiros em outros estados ou no exterior, menores ou já falecidos;
• a partilha não vai seguir os percentuais legais, há dívida a deduzir ou venda prevista antes do fim;
• o inventário ficou parado anos e as certidões já não servem.

Nesses cenários, descobrir o problema no cartório de registro, depois da escritura pronta, custa mais tempo e dinheiro do que descobri-lo no começo. Os pontos da documentação que mais falham no inventário em cartório estão em checklist do inventário extrajudicial, e a localização dos bens é explicada em imóveis de pessoa falecida.

Documentação do inventário organizada

O nosso serviço de documentação para inventário levanta os imóveis ligados ao falecido, reúne as certidões de cada matrícula e das partes e entrega tudo conferido, com as divergências apontadas, para o advogado e o tabelionato trabalharem sobre uma base completa. Taxas públicas e emolumentos são pagos ao cartório ou ao órgão e aparecem separados do valor do serviço.