O que você compra quando compra na planta
Na compra na planta, a unidade ainda não existe fisicamente, e muitas vezes ainda não tem matrícula própria. O que existe é:
- um terreno com matrícula no cartório de registro de imóveis;
- uma incorporação, que é o empreendimento de construir e vender as unidades antes ou durante a obra, regida pela Lei 4.591/1964;
- um contrato entre você e a incorporadora, em geral uma promessa de compra e venda.
A propriedade da sua unidade só chega no fim, com o registro do título definitivo na matrícula da unidade (Código Civil, art. 1.245). Até lá, a sua segurança depende de três conferências: a incorporação, o contrato e o registro da promessa.
1. Confira a incorporação na matrícula do terreno
A Lei 4.591/1964, art. 32, diz que o incorporador só pode alienar ou onerar as frações ideais das futuras unidades depois de registrar o memorial de incorporação no cartório de registro de imóveis. O memorial reúne, entre outros documentos, o título do terreno, certidões do terreno e do incorporador, o projeto aprovado, o cálculo das áreas e o memorial descritivo da obra.
O que fazer:
- Peça a certidão atualizada da matrícula do terreno e procure o registro do memorial.
- Veja se há averbação de patrimônio de afetação. Esse regime separa o patrimônio do empreendimento do restante da incorporadora e muda o limite da multa em caso de distrato (art. 67-A, §5º).
- Confira se há hipoteca ou alienação fiduciária do terreno em favor de banco que financia a obra, e como o contrato trata a liberação da sua unidade.
- Confira quem é a incorporadora e a situação dela: a lista de certidões da empresa está em comprar imóvel de pessoa jurídica.
2. Guarde o quadro-resumo com o contrato
Desde a Lei 13.786/2018, os contratos de venda de unidades em incorporação começam por um quadro-resumo (Lei 4.591/1964, art. 35-A), com preço, entrada, corretagem, índices, juros e as consequências do desfazimento. Para o trâmite documental, ele é a prova do que foi contratado: arquive-o junto com a promessa e os recibos, porque é esse conjunto que você vai apresentar no registro da promessa e, mais tarde, na escritura ou no contrato do banco.
3. Arrependimento e distrato: onde ler
Desistência em 7 dias, multa do distrato, devolução de valores e atraso de obra são questões de risco contratual, fora do trâmite documental. A visão geral está no guia comprar imóvel na planta do CalculadoraDF e o conceito, no verbete distrato. Aqui, o único ponto documental é que um distrato assinado precisa ser levado ao registro de imóveis se a promessa tiver sido registrada, para que a matrícula reflita o desfazimento.
Interpretar cláusulas do contrato, negociar um distrato ou discutir atraso de obra é atividade jurídica. Este procedimento pode exigir atuação de advogado habilitado. A atividade jurídica não integra nossos serviços e deve ser contratada separadamente.
4. Registre a promessa
A promessa de compra e venda sem cláusula de arrependimento, registrada no cartório de registro de imóveis, dá ao comprador direito real à aquisição (Código Civil, art. 1.417). Com ele, você pode exigir a escritura definitiva e, se houver recusa, pedir a adjudicação (art. 1.418). Sem registro, o contrato vale entre as partes, mas não protege você diante de terceiros da mesma forma.
Além disso, na alienação de unidade de incorporação registrada, os credores da incorporadora não podem alcançar o imóvel do comprador: eles se sub-rogam no preço (Lei 13.097/2015, art. 55).
Como registrar e o que conferir no texto da promessa está em promessa de compra e venda.
5. ITBI da unidade nova
No DF, a alíquota do ITBI é de 1% na primeira transmissão de imóvel novo edificado e de 2% nos demais casos (Lei 3.830/2006, art. 9º). O promitente comprador pode antecipar o pagamento desde a assinatura da promessa de unidade para transmissão futura (art. 10-A). Quando e sobre qual valor pagar é tratado em ITBI no DF para imóvel na planta. Para estimar o valor, use a calculadora de ITBI do CalculadoraDF.
6. Na entrega das chaves
A obra pronta ainda precisa virar unidade registrada. Em linhas gerais:
- A construção concluída, com o habite-se, precisa ser averbada na matrícula. A averbação de construção e o cancelamento de garantias estão entre os atos que o cartório conclui em 5 dias úteis quando não há exigências e os emolumentos estão pagos (Lei 6.015/1973, art. 188, §1º, I).
- Pergunte à incorporadora e ao cartório em que matrícula a sua unidade vai constar (a matrícula própria da unidade, aberta na individualização) e quando ela estará pronta para receber o seu título. O passo a passo do habite-se no DF está em habite-se no DF.
- Você assina o título definitivo: a escritura, se paga com recursos próprios, ou o contrato de financiamento com força de escritura, se financia com banco. O caminho do financiamento está em imóvel financiado no DF.
- O título é registrado na matrícula da unidade. Só então você é o dono.
- Com o registro, troque o titular do IPTU/TLP na Receita do DF.
Chaves sem habite-se e financiamento que não sai
Depois do habite-se, a Lei 4.591/1964, art. 44, põe a cargo do incorporador a averbação da construção na matrícula do terreno, e ele responde perante os compradores pelas perdas e danos causados pela demora. Se ele e o construtor não o fizerem, qualquer adquirente pode requerer a averbação (§ 2º). Receber as chaves antes disso não muda o quadro documental: sem habite-se averbado e sem a matrícula da unidade, não há onde registrar o seu título.
É também o ponto em que muitos repasses ao banco travam. Os bancos pedem a certidão de inteiro teor da matrícula, e o manual do FGTS exige imóvel matriculado e não admite imóvel concluído sem a edificação averbada; para unidade nova de empreendimento, admite habite-se ou auto de conclusão anterior ao contrato, com prazo para a matrícula individualizada (Manual FGTS Moradia Própria, itens 4.9.1 e 4.12). Quando a recusa é documental, veja banco recusou o imóvel. Recusa de crédito, prazo contratual para obter o financiamento e eventual distrato são questões do contrato com a incorporadora, tratadas no verbete distrato e com advogado.
Guarde o contrato, o quadro-resumo, os recibos e a certidão da matrícula do terreno com o memorial registrado: são eles que provam, anos depois, o que foi prometido e pago.