A regra em uma frase
O Código Civil, art. 496, diz que é anulável a venda de ascendente a descendente, salvo se os outros descendentes e o cônjuge do alienante tiverem consentido expressamente. Em linguagem simples: pai, mãe, avô ou avó podem vender um imóvel a um filho ou neto, mas os demais descendentes e o cônjuge de quem vende precisam concordar, por escrito e de forma clara.
A lei fala em descendentes, e não só em filhos. Ela também fala em ascendente, ou seja, vale igualmente para a venda de avô para neto.
Quem precisa consentir
| Quem | Precisa consentir? | Base |
|---|---|---|
| Outros descendentes do vendedor (os irmãos do comprador, por exemplo) | Sim | Código Civil, art. 496 |
| Cônjuge de quem vende | Sim, salvo no regime de separação obrigatória | Art. 496, parágrafo único |
| O próprio descendente que compra | Não se aplica: ele é parte do negócio | Art. 496 |
O consentimento precisa ser expresso. Silêncio ou "todo mundo sabia" não bastam. Como e quando colher essa concordância (na própria escritura ou em documento separado) é algo para combinar com o tabelião antes da assinatura.
Não confunda com a outorga do cônjuge
Há outra regra que também envolve o cônjuge. Pelo art. 1.647, I, nenhum cônjuge pode vender imóvel sem autorização do outro, exceto no regime da separação absoluta. Essa regra vale para qualquer venda, a um filho ou a um estranho. Na venda de pai para filho, as duas regras podem se somar. Os detalhes da outorga estão em escritura com vendedor casado ou em união estável.
Anulável não é o mesmo que nula
A diferença importa na prática:
- Venda nula é inválida desde o início.
- Venda anulável vale e produz efeitos até que alguém peça a anulação na Justiça e o juiz a declare.
Para a venda de ascendente a descendente, a lei não fixa um prazo próprio. Vale a regra geral do art. 179: 2 anos, contados da conclusão do ato. Passado esse prazo sem ação, a venda se consolida.
Isso significa que a venda sem consentimento pode ser escriturada e registrada, mas fica exposta a uma disputa familiar por dois anos. Quem compra do próprio pai e depois quer revender o imóvel nesse período pode ter dificuldade, porque o novo comprador herda a incerteza.
Por que a lei exige o consentimento
A regra protege a igualdade entre os herdeiros. Uma venda por preço abaixo do real, ou sem pagamento de fato, poderia funcionar como uma doação disfarçada, e os demais filhos perderiam parte do que receberiam na herança. Com o consentimento de todos, esse risco é assumido às claras.
Venda, doação ou permuta?
| Venda | Doação | Permuta (troca) | |
|---|---|---|---|
| Regra especial entre pais e filhos | Anulável sem consentimento (art. 496) | Vale como adiantamento da herança (art. 544) | Troca de valores desiguais é anulável sem consentimento (art. 533) |
| Imposto no DF | ITBI | ITCD, pago pelo donatário (Lei 3.804/2006, arts. 2º, II, e 10, II) | ITBI |
| Precisa de preço? | Sim | Não | Troca de bens |
Na doação, o Código Civil também tem limites: é nula a doação de todos os bens sem reserva para a subsistência de quem doa (art. 548) e a parte que excede o que se poderia deixar em testamento (art. 549). No DF, o ITCD da doação é tratado perante a Receita do DF; o tema está em doação de imóvel no DF, e a diferença entre os impostos em ITBI ou ITCD.
Documentos: o que separar antes da escritura
Além dos documentos de qualquer compra e venda (veja escritura de imóvel no DF), a venda entre pais e filhos pede atenção a:
- a lista de todos os descendentes do vendedor que precisam consentir;
- a identificação e o estado civil do cônjuge do vendedor e o regime de bens;
- a forma de colher o consentimento de quem mora fora do DF, se for o caso;
- a comprovação do pagamento do preço, que ajuda a mostrar que houve venda de fato.
Pelo Código de Normas do TJDFT, a certidão de registro civil (nascimento ou casamento) é obrigatória para provar o estado civil das partes em escrituras de transmissão de imóvel. Quais documentos o tabelião vai pedir para comprovar a condição de cada descendente, confirme com o próprio cartório.
Onde entra o advogado
Decidir entre venda e doação, avaliar o efeito na herança, redigir a anuência ou discutir a anulação de uma venda já feita são questões jurídicas.
Este procedimento pode exigir atuação de advogado habilitado. A atividade jurídica não integra nossos serviços e deve ser contratada separadamente.
Nossa parte é documental: obtemos as certidões do imóvel e das partes, conferimos validades e entregamos uma análise do que precisa estar em ordem antes da escritura, inclusive a identificação de quem precisa consentir. Ela não opina sobre a escolha entre venda e doação nem redige o termo de consentimento.