A diferença em uma frase
A escritura conta um negócio. A matrícula conta a vida inteira do imóvel. A escritura é feita uma vez, para um ato específico, e depois é levada à matrícula, que registra aquele ato ao lado de todos os anteriores e dos que vierem depois.
Lado a lado
| Escritura | Matrícula | |
|---|---|---|
| O que é | Documento de um negócio (compra, doação, permuta) | Ficha permanente do imóvel |
| Quem faz | Tabelião de notas | Oficial do registro de imóveis |
| Onde | Qualquer tabelionato, à escolha das partes (Lei 8.935/1994, art. 8º) | Só no cartório de registro da situação do imóvel (Lei 6.015/1973, art. 169) |
| Quantas por imóvel | Uma por negócio; várias ao longo do tempo | Uma, com número próprio |
| Prova a propriedade? | Não sozinha | Sim, pelo registro do título (Código Civil, art. 1.245) |
| Como obter cópia | Certidão ou traslado no tabelionato que lavrou | Certidão no cartório de registro ou pelo RI Digital |
| Muda depois de feita? | Não; correções exigem novo ato | Sim; recebe novos registros e averbações |
Por que a escritura sozinha não basta
O Código Civil, art. 108, exige escritura pública para negócios sobre imóveis acima de 30 salários mínimos. Mas é o art. 1.245 que diz quando a propriedade muda de mãos: com o registro do título translativo no Registro de Imóveis. E o §1º do mesmo artigo avisa que, até esse registro, o alienante continua sendo havido como dono.
Na prática, isso cria uma situação muito comum: a pessoa guarda a escritura por anos, paga o IPTU e mora no imóvel, mas a matrícula continua no nome do vendedor. Para a lei, o dono ainda é ele. Quem está nessa situação deve começar por comprei e não registrei. O que acontece no ato de levar a escritura ao cartório é tratado em escritura × registro.
Quando a propriedade existe sem escritura
A escritura pública é o título mais conhecido, mas não o único que entra na matrícula. Há imóveis cuja propriedade está corretamente registrada sem nenhuma escritura de compra:
- Financiamento bancário: o contrato do banco pode ser feito por instrumento particular com efeitos de escritura pública (Lei 9.514/1997, art. 38; Lei 4.380/1964, art. 61, §5º). Ele é registrado diretamente na matrícula.
- Herança: o título é o formal de partilha ou a escritura de inventário.
- Leilão judicial: o título é a carta de arrematação.
- Imóveis de até 30 salários mínimos: podem ser transferidos por instrumento particular (leitura a contrario do art. 108 do Código Civil).
Nesses casos, pedir "a escritura" ao vendedor não faz sentido. O documento que resolve é a certidão da matrícula, que mostra o título registrado.
Qual documento pedir em cada situação
| Situação | Peça |
|---|---|
| Vai comprar e quer saber quem é o dono | Certidão atualizada da matrícula |
| Vai comprar e quer ver ônus, penhoras e garantias | Certidão da matrícula com ônus (validade de 30 dias para a escritura no DF) |
| Quer entender como o vendedor adquiriu | Certidão da matrícula e, se houver, cópia da escritura anterior |
| Perdeu a escritura do seu imóvel | Certidão ou traslado no tabelionato; veja não encontro a escritura |
| Não sabe o número da matrícula | Veja não encontro a matrícula |
| Precisa provar que o imóvel é seu | Certidão da matrícula com o seu nome como proprietário |
No DF, a "matrícula eletrônica" de simples consulta, oferecida em portais, não substitui a certidão para a transferência (Código de Normas do TJDFT, art. 472, §2º). A certidão eletrônica do registro vale 30 dias e não pode ser revalidada (art. 474).
Erros de interpretação mais comuns
- "O imóvel é escriturado, então está regular." Escriturado não quer dizer registrado. Confira a matrícula.
- "Não tem escritura, então é irregular." O imóvel pode ter sido financiado, herdado ou arrematado e estar corretamente registrado.
- "O número da escritura é o número do imóvel." A escritura tem livro e folha do tabelionato; o imóvel é identificado pelo número da matrícula e pelo cartório de registro.
- "A matrícula está no meu nome, então não preciso de mais nada." Pode haver garantia, penhora ou indisponibilidade na mesma matrícula. Leia a certidão até o último ato.
Para os conceitos em detalhe, veja os verbetes matrícula e escritura. Para saber se quem está vendendo é quem consta na matrícula, veja como saber se o vendedor é o dono do imóvel.