O que a ferramenta mostra
As perguntas acima (quem vende, estado civil de quem vende, quem compra, forma de pagamento e se o imóvel fica em condomínio) indicam quantos documentos e certidões o seu perfil costuma envolver, por parte, e os pontos de atenção do caso. É uma orientação geral: a relação exata, a ordem de emissão e a validade de cada certidão dependem do tabelionato escolhido, da data da escritura e de detalhes que só aparecem na matrícula e nas certidões.
As quatro frentes de documentos
Toda escritura de compra e venda no DF mexe com quatro frentes. Faltar um item de qualquer uma delas adia a assinatura; um item errado pode passar pela escritura e travar só no registro.
| Frente | O que prova | O que costuma dar problema |
|---|---|---|
| Do imóvel | Quem é o dono, a descrição do bem e se há ônus, penhoras, indisponibilidades ou ações averbadas | Certidão de matrícula vencida; construção ou área que não bate com a matrícula; imóvel ainda em nome de terceiro |
| Das partes | Identidade, estado civil e capacidade de quem vende e de quem compra | Certidão de casamento sem averbação de divórcio; nome divergente entre documentos; estado civil declarado sem prova |
| Fiscais | Que o imóvel e o vendedor não carregam dívidas tributárias que passem ao comprador | Débitos de IPTU/TLP ou dívida ativa; certidão positiva que ninguém leu; dispensa assinada sem entender o efeito |
| Situações especiais | Quem pode assinar quando há cônjuge, procurador, empresa ou herança | Procuração sem poderes específicos; ato societário que não autoriza a venda; herança sem partilha registrada |
O Código de Normas do TJDFT (CN-DF, Provimento 67/2026) exige ainda a certidão do registro civil (nascimento ou casamento) para provar o estado civil em atos de transmissão de imóvel (art. 232, §7º). É um dos pontos mais subestimados.
Exigido, dispensável ou recomendado
A lei separa os documentos em três grupos, e confundir os grupos é a origem de boa parte dos problemas:
| Grupo | O que significa | Base legal |
|---|---|---|
| Exigidos para a escritura | O tabelião precisa ver ou consignar estes itens para lavrar o ato: comprovante ou opção do ITBI, certidões fiscais e certidões de propriedade e de ônus reais. | Lei 7.433/1985, art. 1º, §2º; Decreto 93.240/1986, art. 1º; CN-DF, arts. 229 e 232 |
| Exigidos, mas o comprador pode dispensar | Certidão de débitos do imóvel e certidões fiscais do vendedor. A dispensa fica na escritura e quem compra passa a responder pelos débitos. | Decreto 93.240/1986, art. 1º, §2º; CN-DF, art. 229, §1º |
| Recomendados | Não são requisito, mas mostram dívidas e ações contra o vendedor que podem atingir o negócio. | Lei 13.097/2015, art. 54, §2º; CN-DF, art. 229, §5º |
O terceiro grupo existe porque a Lei 13.097/2015 (art. 54, §2º, incluído pela Lei 14.382/2022) deixou claro que certidões forenses e de distribuidores judiciais não são exigidas para a validade do negócio. Mesmo assim, o tabelião deve avisar as partes de que podem obtê-las, e a escritura registra a recomendação da Certidão Negativa de Débitos Trabalhistas (CNDT), conforme o CN-DF, art. 232, XIX.
Nossa orientação para o segundo grupo: na dúvida, não dispense. Dispensar uma certidão fiscal é aceitar, por escrito, os débitos que ela mostraria.
Validade: o problema do calendário
Cada certidão tem validade própria, e elas não vencem juntas. A mais curta é a da matrícula com ônus reais: 30 dias (Decreto 93.240/1986, art. 1º, IV). No DF, a certidão eletrônica do registro de imóveis vale 30 dias e não pode ser revalidada (CN-DF, art. 474). As certidões fiscais e trabalhistas têm prazos mais longos, e algumas certidões judiciais trazem a validade impressa no próprio documento.
A consequência prática é que a data da escritura define a janela de emissão de cada certidão. Emitir tudo de uma vez, cedo demais, faz a matrícula vencer antes da assinatura; emitir tarde demais pode não deixar tempo para resolver o que a certidão revelar. Uma certidão positiva descoberta na véspera costuma adiar a escritura.
A certidão de matrícula e a certidão de protesto são pagas pela tabela de emolumentos do TJDFT, que é atualizada. Por isso, este guia não fixa valores.
Situações que mudam a documentação
Vendedor casado ou em união estável
A pessoa casada precisa do consentimento do cônjuge para vender imóvel, exceto no regime de separação absoluta de bens (Código Civil, art. 1.647, I). O cônjuge passa a ser parte da documentação e da assinatura. Em união estável, a forma de declarar a união na escritura é definida pelo tabelionato. Veja vendedor casado ou em união estável.
Vendedor divorciado ou viúvo
O estado civil atual precisa estar provado no registro civil (averbação do divórcio, ou óbito do cônjuge). Se a partilha do casamento anterior não chegou à matrícula, a titularidade pode não bater com quem está vendendo, e a escritura trava.
Venda por procurador
A procuração precisa de poderes especiais e expressos para o ato (Código Civil, art. 661, §1º), e os documentos do procurador entram na conta. Quem decide se a procuração serve é o tabelião. Veja procuração para escritura de imóvel.
Vendedor empresa
A escritura precisa indicar os documentos que provam quem representa a empresa (CN-DF, art. 232, III, "c"). A certidão de regularidade fiscal federal da empresa é exigida, sem opção de dispensa, porque a Lei 8.212/1991 (art. 47, I, "b") a exige para alienar imóvel.
Vendedor falecido (herança)
O imóvel só pode ser vendido depois da partilha registrada na matrícula ou com alvará judicial, salvo quando a escritura cumpre promessa de venda feita em vida (CN-DF, art. 233, III e parágrafo único). Veja inventário de imóvel no DF.
Comprador
O estado civil de quem compra define como o imóvel entra no patrimônio e se o cônjuge também constará. Se o comprador for empresa, os atos societários também são conferidos. O ITBI é responsabilidade do comprador e, no DF, pode ser pago antes ou, por opção, no momento do registro (CN-DF, art. 232, IX). Veja ITBI no DF.
Compra financiada
No financiamento, o contrato do banco vale como escritura pública e o banco faz a própria exigência de documentos. Os documentos sobre o imóvel e o vendedor continuam importantes para a sua análise antes de assinar.
Erros comuns
- Certidão vencida no dia da assinatura. A matrícula, de 30 dias, é a primeira a vencer.
- Tentar revalidar a certidão do RI. No DF, a certidão eletrônica do registro de imóveis não pode ser revalidada (CN-DF, art. 474). Vencida, é preciso outra.
- Usar a matrícula "de consulta". A visualização da matrícula eletrônica serve só para consulta e não vale para transferência (CN-DF, art. 472, §2º).
- Dispensar certidões sem ler. Quem dispensa a certidão de débitos do imóvel passa a responder pelas dívidas que ela mostraria.
- Ter a certidão e não interpretá-la. Uma certidão positiva não é necessariamente impeditiva, mas precisa ser entendida antes de assinar.
- Esquecer o condomínio. A lei aceita a declaração do vendedor, mas quem compra responde pelas dívidas condominiais anteriores (Código Civil, art. 1.345). A declaração do síndico ou da administradora é mais segura.
Quanto custam a escritura e o registro? Use a calculadora de custos de escritura e registro do CalculadoraDF.
Quando vale pedir ajuda
Reunir documentos é a parte visível. O que decide se a escritura sai no dia marcado, e se o registro passa depois, é a conferência: validade na data certa, coerência entre matrícula, certidões e documentos pessoais, e a leitura do que as certidões mostram. Vale pedir ajuda quando:
- há cônjuge, procurador, empresa ou herança do lado de quem vende;
- alguma certidão veio positiva ou com anotação que você não sabe avaliar;
- a matrícula tem averbações, ônus ou titularidade que não batem com o vendedor;
- a data da escritura ainda não está fechada e você não quer emitir certidões que vão vencer;
- você está longe de Brasília ou sem tempo para acompanhar prazos.
Documentação conferida antes da escritura
A nossa análise documental do imóvel levanta a documentação do imóvel e das partes e entrega uma leitura clara do que foi encontrado e do que merece atenção antes de fechar. Se você precisa só das certidões, obtidas, conferidas e organizadas com validade para a data do negócio, veja certidões imobiliárias. Para entender a escritura como um todo, veja escritura de imóvel no DF.