Certidões para comprar e vender imóvel no DF (2026)

Resposta rápida: três grupos de certidões

No DF, as certidões de uma compra e venda se dividem em três grupos. Saber em qual grupo cada uma está evita dois erros comuns: pagar por papel desnecessário e dispensar o que protege você.

O conjunto muda conforme o caso: vendedor pessoa física, empresa ou espólio; com ou sem condomínio; à vista ou financiado. Os documentos da escritura como um todo estão em documentos para escritura.

O que a lei exige, em linguagem simples

Lei 7.433/1985 e Decreto 93.240/1986

A Lei 7.433/1985, art. 1º, §2º, com a redação dada pela Lei 13.097/2015, manda o tabelião registrar na escritura que viu três coisas: o comprovante do ITBI (imposto sobre a transmissão do imóvel), as certidões fiscais e as certidões de propriedade e de ônus reais. O texto antigo também pedia certidões de "feitos ajuizados", mas essa exigência foi retirada pela Lei 13.097/2015.

O Decreto 93.240/1986, art. 1º, detalha:

• Inciso IV: certidão de ações reais e pessoais reipersecutórias e de ônus reais, emitida pelo registro de imóveis competente, com validade de 30 dias para esse fim.
• §2º: o comprador pode dispensar as certidões fiscais do imóvel, e nesse caso responde pelos débitos.
• §3º: o vendedor declara na escritura se existem outras ações ou ônus sobre o imóvel.

Lei 13.097/2015: o que não está na matrícula não pode ser oposto a você

O art. 54 da Lei 13.097/2015 criou a chamada concentração na matrícula: ações, penhoras, indisponibilidades e outros atos que não estejam registrados ou averbados na matrícula não podem ser opostos ao comprador de boa-fé. Há ressalvas, entre elas as regras de falência (arts. 129 e 130 da Lei 11.101/2005).

O §2º desse artigo, incluído pela Lei 14.382/2022, diz que, para a validade do negócio e para a boa-fé do comprador, não se exigem outros documentos além dos previstos na Lei 7.433 nem certidões forenses ou de distribuidores judiciais.

Isso não quer dizer que essas certidões sejam inúteis. Elas mostram se o vendedor tem processos que ainda não chegaram à matrícula, como uma execução ou um pedido de falência.

Código de Normas do DF (Provimento 67/2026)

Desde abril de 2026, a regra local é o Código de Normas dos Serviços Notariais e de Registro do DF, instituído pelo Provimento Extrajudicial 67/2026 do TJDFT. Os pontos que interessam a quem compra:

• Art. 229, §1º: pede a certidão da matrícula e ônus; a certidão negativa dos tributos do imóvel, que o comprador pode dispensar; e as certidões de situação fiscal do vendedor na Fazenda Nacional e no DF, que o comprador também pode dispensar "por sua conta e risco". A dispensa fica escrita na escritura.
• Art. 229, §2º: se houver ônus ou certidão positiva, o tabelião coloca uma advertência expressa ao comprador.
• Art. 229, §5º: o tabelião deve avisar as partes de que podem tirar antes as certidões de feitos ajuizados (TJDFT, Justiça Federal e Justiça do Trabalho) e registrar esse aviso na escritura. É orientação, não requisito.
• Art. 232: a escritura registra, entre outros itens, a certidão de tributos do imóvel (salvo dispensa), a declaração do vendedor sobre ações, a consulta à CNIB e a recomendação da CNDT. O §7º torna obrigatória a certidão do registro civil (nascimento ou casamento) para provar o estado civil.
• Art. 474: a certidão eletrônica do registro de imóveis vale 30 dias e não pode ser revalidada.

Certidões do imóvel

Certidão de matrícula com ônus reais e ações

É a certidão mais importante. Mostra quem é o dono registrado, se há hipoteca, alienação fiduciária, penhora, indisponibilidade ou ação registrada, e qual foi o último ato na matrícula. Quem a expede é o cartório de registro de imóveis onde o imóvel está matriculado; no DF são nove, cada um com sua área (veja qual cartório de registro de imóveis atende seu imóvel).

• Custo: definido pela tabela de emolumentos do TJDFT, que inclui a contribuição ao registro civil (CCRCPN) e é atualizada periodicamente. Na certidão eletrônica, o Código de Normas manda cobrar um valor único, qualquer que seja o número de folhas. Não fixamos aqui o número para não ficar desatualizado: confira a tabela oficial ou peça orçamento.
• Validade: 30 dias para a escritura, sem revalidação.
• Armadilha comum: a "visualização de matrícula" para simples consulta não serve para transferência (Código de Normas do TJDFT, art. 472, §2º). Quem chega ao tabelionato só com ela precisa de uma certidão de verdade.

O que cada parte da certidão significa está em certidão de ônus reais no DF.

Certidão de débitos do imóvel na Receita do DF

Mostra se há IPTU, TLP ou outros tributos do DF em aberto sobre o imóvel. É emitida pela Receita do DF a partir da inscrição do imóvel, o número que aparece no carnê do IPTU.

• Abrangência: a certidão de débitos já inclui a dívida ativa, então não é preciso uma certidão separada da Procuradoria-Geral do DF (PGDF).
• Custo: gratuita (Decreto DF 23.873/2003, art. 2º).
• Validade: 90 dias a partir da emissão (Decreto DF 23.873/2003, art. 13).
• Resultados possíveis: negativa, positiva com efeito de negativa ou positiva. Em alguns casos de pendência cadastral, o próprio documento avisa que não serve para transferência de imóvel. Esse aviso costuma aparecer quando o cadastro do imóvel está desatualizado, e a pendência precisa ser resolvida antes da escritura. Veja certidão negativa de débitos do imóvel.

Condomínio

O Código Civil, art. 1.345, diz que quem compra a unidade responde pelas dívidas do vendedor com o condomínio, inclusive multas e juros. Ao mesmo tempo, a Lei 7.433/1985, art. 2º, §2º, aceita como prova de quitação a declaração do vendedor na escritura.

Na prática: a declaração do síndico ou da administradora não é exigida por lei, mas é a forma de você confirmar que não vai herdar uma dívida. Veja declaração de quitação condominial.

CNIB: você não precisa tirar

A consulta à CNIB (Central Nacional de Indisponibilidade de Bens) é feita pelo tabelião, que é obrigado a fazê-la e a registrar o resultado na escritura (Código Nacional de Normas do CNJ, art. 320-F; Código de Normas do TJDFT, art. 232, XVIII). Uma indisponibilidade não impede a escritura por si só, mas obriga o tabelião a avisar as partes.

Certidões do vendedor

Certidões fiscais

Receita do DF. Mostra débitos do vendedor com o DF, inclusive dívida ativa. Gratuita, válida por 90 dias. Exigida, mas o comprador pode dispensar.

Receita Federal e PGFN (certidão conjunta). Cobre débitos federais e dívida ativa da União, inclusive contribuições previdenciárias. Gratuita e válida por 180 dias. Exigida, mas o comprador pode dispensar.

Uma certidão fiscal positiva não impede a venda, mas mostra um vendedor com dívida com o poder público, o que pesa na avaliação do risco e na forma de pagamento.

Certidões judiciais

TJDFT (distribuição, também chamada Nada Consta). Existem os tipos cível, criminal, especial e de falências e recuperações judiciais. A cível já mostra interdição, tutela e curatela no âmbito do TJDFT, o que ajuda a saber se o vendedor pode assinar sozinho. A validade vem impressa na própria certidão; não encontramos o prazo em dias em fonte oficial.

Justiça Federal. A certidão unificada do Conselho da Justiça Federal (CJF) cobre todos os tribunais regionais federais, por CPF ou CNPJ. Custo e validade não constam nas páginas oficiais consultadas; confira na própria certidão.

Justiça do Trabalho. A CNDT (Certidão Negativa de Débitos Trabalhistas), do TST, é gratuita e vale 180 dias (CLT, art. 642-A, §4º, incluído pela Lei 12.440/2011); a escritura deve registrar que o tabelião a recomendou. A certidão do TRT-10 (DF e Tocantins) mostra as ações trabalhistas distribuídas na região.

Uma certidão judicial positiva não diz quem tem razão nem quanto se deve. O que ela significa está em certidões de feitos ajuizados do vendedor.

Protesto

No DF, a central dos tabelionatos de protesto emite uma certidão unificada de todos os tabelionatos do Distrito Federal. Ela é paga, cobrada por tabelionato pesquisado conforme a tabela de emolumentos em vigor, e o prazo de emissão é de até 5 dias úteis após o pagamento (Código de Normas do TJDFT, art. 308). A consulta gratuita de protesto que existe na internet não é certidão. Veja protesto na compra de imóvel.

Vendedor pessoa jurídica

Além das certidões acima, em nome do CNPJ:

• Certidão conjunta RFB/PGFN da empresa. Para empresa, a Lei 8.212/1991, art. 47, I, "b", exige a certidão de regularidade na venda de imóvel. A certidão conjunta já inclui as contribuições previdenciárias.
• Receita do DF (CNPJ). Mesma regra da pessoa física: gratuita e válida por 90 dias.
• TJDFT, falências e recuperações judiciais. Recomendada com mais força para empresa, porque a Lei 13.097/2015 ressalva as regras de falência da proteção da matrícula.
• Certidão simplificada da Junta Comercial (JUCIS-DF). A escritura precisa indicar os documentos que provam quem representa a empresa (Código de Normas do TJDFT, art. 232, III, "c"). Na prática, os tabelionatos pedem a certidão simplificada, que é paga.

Resumo: o que cada certidão revela

Por que pedir até as que você pode dispensar

Dispensar uma certidão fiscal não apaga a dívida. O Decreto 93.240/1986 e o Código de Normas do DF dizem expressamente que, se você dispensar, passa a responder pelos débitos. Como a certidão do imóvel na Receita do DF é gratuita, dispensar só faz sentido se você já sabe o que há e aceitou assumir.

As certidões da Justiça e de protesto servem para outro risco: um vendedor com muitas dívidas pode ter a venda questionada por credores, sobretudo em caso de falência. A concentração na matrícula protege bastante o comprador de boa-fé, mas a própria lei ressalva as regras de falência. Ver o quadro completo do vendedor antes de pagar é a forma barata de reduzir esse risco.

Cuidado com quem cobra por certidão gratuita

Há sites que cobram para "emitir" certidões que o órgão oficial dá de graça: Receita do DF, Receita Federal/PGFN, TJDFT e CNDT. Cobrar pelo trabalho de localizar, pedir, conferir e organizar é uma coisa; apresentar como paga uma certidão que é gratuita é outra. Saiba a diferença antes de pagar.

Antes de pagar, verifique: quem cobra separa o que é taxa pública do que é o valor do serviço? A certidão que você recebeu tem código de autenticidade que pode ser validado no site do órgão que a emitiu?

Casos especiais

Imóvel financiado

Quando a compra é financiada, o banco faz sua própria análise e pode pedir documentos além dos listados aqui. Essas exigências variam e não foram confirmadas em fonte pública, então pergunte ao banco a lista dele antes de emitir tudo. Como o financiamento muda o contrato, o ITBI e o registro está em imóvel financiado no DF.

Vendedor falecido (espólio)

Enquanto a partilha não é registrada na matrícula, os herdeiros ainda não são donos registrados. Para vender direto em nome do espólio, o Código de Normas do TJDFT (art. 233, III) exige alvará judicial, salvo as hipóteses da Resolução CNJ 35/2007. O alvará é dispensado quando a venda cumpre promessa feita pelo falecido em vida (parágrafo único). O contexto está em inventário de imóvel no DF.

Vendedor empresa

Some às certidões da pessoa física as da empresa (seção anterior) e a prova de quem pode assinar por ela.

Vendedor casado, divorciado ou viúvo

A certidão de casamento deve estar atualizada, com as averbações. Viúvo apresenta também a certidão de óbito do cônjuge. Quando o cônjuge precisa assinar é assunto de documentos para escritura.

Validade: onde a pasta costuma desandar

As certidões precisam estar válidas na data da escritura, e elas não vencem juntas: 30 dias para a da matrícula, 90 para as da Receita do DF, 180 para a federal e a CNDT e, nas demais, a data impressa no próprio documento. Some a isso prazos de emissão diferentes, como os até 5 dias úteis da certidão de protesto.

Os dois erros mais comuns vão em direções opostas:

• Emitir cedo demais. A matrícula vence antes da assinatura, a escritura é remarcada e parte do trabalho precisa ser refeita.
• Emitir tarde demais. Uma certidão positiva chega na véspera, e não sobra tempo para pedir explicações ao vendedor, renegociar a forma de pagamento ou desistir sem prejuízo.

Com vendedor casado, empresa ou espólio, o número de certidões se multiplica, e cada pessoa tem o próprio calendário. É esse encaixe entre data do negócio, validade e tempo de reação que costuma exigir mais atenção.

Depois da escritura, o caminho continua: escritura de imóvel no DF, registro de imóvel no DF e a visão completa em transferência de imóvel no DF. Se você prefere delegar, o serviço de certidões imobiliárias cuida da obtenção, da conferência e da organização das certidões do imóvel e das partes, com controle de validade para a data do negócio.