Quando um imóvel tem mais de um dono
É comum um imóvel no DF estar registrado em nome de mais de uma pessoa: irmãos que herdaram juntos, um casal que se separou sem partilhar o bem, amigos ou sócios que compraram em conjunto. Cada um é dono de uma parte ideal, isto é, de um percentual do todo (50%, 1/3, 25%), sem que haja uma parte física separada para cada um.
Essa situação se chama condomínio geral (ou condomínio voluntário). Ela não tem nada a ver com o condomínio do prédio, e a diferença está explicada mais abaixo.
Cada dono pode vender a sua parte
O Código Civil, art. 1.314, permite que cada condômino "alhear a respectiva parte ideal", ou seja, vender, doar ou dar em garantia o seu percentual. O comprador passa a ser condômino no lugar de quem vendeu.
Na matrícula, a venda aparece como transmissão de um percentual do imóvel. No ITBI, o imposto recai sobre o percentual transmitido, e a guia precisa trazer a mesma fração que a escritura e a matrícula. Fração divergente entre os três documentos é motivo clássico de exigência no registro.
A preferência do outro condômino (art. 504)
Se o imóvel é indivisível, a venda da parte a um estranho tem uma condição. O art. 504 diz que o condômino não pode vender sua parte a estranhos "se outro consorte a quiser, tanto por tanto", isto é, pelo mesmo preço e nas mesmas condições.
Na prática, antes de vender a um terceiro, o condômino deve oferecer a parte aos demais, com o preço e as condições do negócio. Um imóvel residencial, como uma casa ou um apartamento, costuma ser indivisível na prática, porque não dá para separar fisicamente a parte de cada um.
O condômino que não foi avisado
Quem não teve a chance de exercer a preferência pode depositar o preço e haver para si a parte vendida ao estranho. O prazo é de 180 dias, sob pena de decadência (perda do direito pelo decurso do prazo).
Para quem compra de um condômino, isso é um risco concreto: por até 180 dias, a compra pode ser desfeita por outro dono que deposite o mesmo preço.
Mais de um interessado
Se mais de um condômino quiser comprar, o parágrafo único do art. 504 define a ordem:
- quem tiver benfeitorias de maior valor no imóvel;
- na falta de benfeitorias, quem tiver o maior quinhão (a maior parte ideal).
Venda do imóvel inteiro
Quando os condôminos não se entendem sobre a coisa indivisível e ela precisa ser vendida por inteiro, o art. 1.322 regula a venda do bem e também dá preferência ao condômino em relação ao estranho. Esse caminho costuma envolver ação judicial.
Imóvel alugado com vários donos
Se o imóvel em condomínio geral está alugado, a preferência do condômino vem antes da do inquilino (Lei 8.245/1991, art. 34). As regras do inquilino estão em venda de imóvel alugado.
Condomínio geral × condomínio edilício
| Condomínio geral | Condomínio edilício (prédio) | |
|---|---|---|
| O que é | Vários donos de um mesmo bem, cada um com uma parte ideal | Prédio ou conjunto dividido em unidades autônomas, cada uma com seu dono |
| Matrícula | Uma matrícula, com vários proprietários e seus percentuais | Em regra, uma matrícula por unidade |
| O que é a "fração ideal" | O percentual de cada dono sobre o bem inteiro | A parte do terreno e das áreas comuns vinculada a cada unidade |
| Preferência do art. 504 | Sim, se o bem for indivisível | Não se aplica à venda da unidade inteira pelo seu único dono |
Se um apartamento pertence a duas pessoas, os dois regimes convivem: o prédio é um condomínio edilício, e aquele apartamento está em condomínio geral entre os dois donos. A preferência do art. 504 vale entre esses dois donos.
Em prédio, lembre também que as dívidas de condomínio acompanham a unidade: o comprador responde pelos débitos do vendedor com o condomínio (Código Civil, art. 1.345).
Situações comuns no DF
- Herança já partilhada: depois do registro da partilha, os herdeiros ficam em condomínio geral. Um deles pode vender a sua parte, respeitada a preferência dos outros. Se a partilha ainda não foi registrada, o caminho é outro: veja inventário de imóvel no DF.
- Casal separado sem partilha: o bem continua em nome dos dois. A venda de um percentual a terceiro segue a mesma lógica.
- Venda para um parente: se quem compra é descendente de quem vende, some a regra do art. 496. Veja venda entre pais e filhos.
O que conferir antes da escritura
- A certidão da matrícula atualizada, para ver quem são todos os condôminos e o percentual de cada um.
- A prova de que a parte foi oferecida aos demais condôminos, com preço e condições, e da resposta deles.
- O percentual exato que será vendido, que precisa bater na escritura, no ITBI e no registro.
As certidões da compra estão em certidões para comprar e vender imóvel no DF.
Oferta formal aos condôminos, disputa sobre preferência, depósito do preço ou venda judicial da coisa comum são questões jurídicas. Este procedimento pode exigir atuação de advogado habilitado. A atividade jurídica não integra nossos serviços e deve ser contratada separadamente.