Antes de tudo: de que leilão veio o imóvel
A desocupação segue regras diferentes conforme a origem da venda. A diligência de antes do lance está em comprar imóvel em leilão no DF; aqui o ponto de partida é outro: o lance foi dado, e há alguém morando lá.
| Origem | Como se obtém a posse | Base |
|---|---|---|
| Leilão extrajudicial de alienação fiduciária | Reintegração na posse concedida liminarmente pelo juiz, com 60 dias para desocupar | Lei 9.514/1997, art. 30 |
| Leilão extrajudicial de hipoteca (rito novo) | As mesmas regras da fiduciária, contadas da ata notarial de arrematação | Lei 14.711/2023, art. 9º, §12 |
| Leilão judicial | Carta de arrematação com mandado de imissão na posse | CPC, art. 901, §1º |
| Venda direta ou online da Caixa | Desocupação por conta do comprador, amigável ou judicial | Regras da Caixa |
Em todos os casos, "imissão na posse" é o nome da ordem judicial que coloca na posse quem tem direito a ela e ainda não a recebeu. O mesmo conceito aparece quando quem não sai é o vendedor numa compra comum; veja comprei e o vendedor não desocupa.
Leilão da alienação fiduciária
O arrematante sucede o credor, e a lei dá a ele a reintegração na posse concedida liminarmente, com 60 dias para a desocupação (Lei 9.514/1997, art. 30). Depois da arrematação, ações do antigo devedor sobre cláusulas do contrato ou sobre o procedimento não impedem a reintegração e se resolvem em perdas e danos, com uma exceção: a falta de notificação do devedor. A linha do tempo do procedimento, do lado de quem devia, está em leilão extrajudicial na alienação fiduciária.
Taxa de ocupação: o que o ocupante deve
Enquanto o antigo devedor permanece no imóvel, ele deve ao credor ou a quem o suceder (o arrematante) uma taxa de ocupação de 1% ao mês sobre o valor do imóvel fixado no contrato para o leilão, desde a consolidação da propriedade até a data em que o arrematante for imitido na posse (art. 37-A). A regra vale também para imóveis do fundo do Minha Casa, Minha Vida (parágrafo único).
Além disso, IPTU, taxas, condomínio e demais encargos até a imissão na posse são do antigo devedor (art. 27, §8º).
Se quem ocupa é inquilino
- A locação pode ser denunciada com 30 dias para desocupar, se a denúncia vier em até 90 dias da consolidação e a condição estiver em cláusula destacada do contrato, salvo concordância escrita do credor com a locação (art. 27, §7º).
- Locação por mais de um ano feita sem concordância escrita do credor é ineficaz perante ele e seus sucessores, inclusive o arrematante (art. 37-B).
Leilão extrajudicial de hipoteca
Desde 31/10/2023, hipotecas com cláusula expressa podem ser executadas no cartório. Nesse caso, as mesmas regras de desocupação, taxa de ocupação e locação da alienação fiduciária se aplicam, contadas da ata notarial de arrematação ou do registro da apropriação pelo credor (Lei 14.711/2023, art. 9º, §12). O rito está resumido em empréstimo com garantia de imóvel.
Leilão judicial
A carta de arrematação só é expedida depois do depósito do preço, do pagamento da comissão do leiloeiro e das despesas, e sai com o mandado de imissão na posse (CPC, art. 901, §1º). O que a carta contém e como ela vai ao registro está em carta de arrematação.
Imóveis da Caixa e da Emgea
As regras da Caixa para imóveis à venda são diretas:
- a desocupação é responsabilidade do comprador; o corretor credenciado orienta e pode encaminhar notificações extrajudiciais e outras medidas administrativas; se não houver acordo, "pode ser necessário entrar com uma ação judicial";
- os imóveis são vendidos ad corpus e no estado de ocupação e conservação em que se encontram, e pode haver ações judiciais não informadas no anúncio, cuja pesquisa é do comprador;
- se a venda for desfeita nas hipóteses das regras, a Caixa pode ressarcir honorários advocatícios de ação de desocupação, até 20% do valor da proposta, com contrato e nota fiscal;
- se o leilão negativo ainda não estiver averbado, cabe ao comprador averbá-lo, com documentos fornecidos pela Caixa.
A Emgea, que detém carteiras antigas da Caixa, informa que o próprio ocupante de imóvel retomado pode propor a compra, e que IPTU e condomínio passam ao comprador a partir da assinatura da ficha-proposta.
Roteiro do arrematante
- Registre o título (carta de arrematação ou documento do credor) e pague o ITBI; veja ITBI no leilão.
- Tire a certidão atualizada da matrícula com a consolidação, o leilão e a sua aquisição.
- Descubra quem ocupa e a que título: antigo devedor, parente, inquilino com ou sem contrato.
- Notifique por escrito e tente o acordo, com prazo e registro das conversas.
- Calcule a taxa de ocupação desde a consolidação, com base no valor do contrato.
- Peça a medida judicial com advogado se não houver saída amigável.
Onde entramos
Podemos emitir as certidões da matrícula, conferir a cadeia de atos do leilão e apontar o que falta registrar. A notificação, a negociação e a ação de desocupação ficam com você e com o seu advogado.
Pedir a reintegração ou a imissão na posse e cobrar a taxa de ocupação são medidas judiciais. Este procedimento pode exigir atuação de advogado habilitado. A atividade jurídica não integra nossos serviços e deve ser contratada separadamente.