Para que serve este checklist
Na compra de um imóvel, o dinheiro sai antes da segurança jurídica chegar: o sinal é pago antes da escritura, e a escritura é assinada antes do registro. Cada um desses momentos é um ponto sem volta barata. Este checklist mostra o que precisa estar conferido antes de cada compromisso, por que aquilo importa e o que costuma dar errado.
Ele não é a relação de documentos do seu negócio, que varia conforme o vendedor, o comprador, o imóvel e a forma de pagamento. As etapas da compra estão explicadas em transferência de imóvel no DF e as categorias de documentos em documentos para escritura no DF.
Antes de dar qualquer sinal
Aqui a pergunta é de quem e o que você está comprando. É a fase em que a maior parte dos problemas aparece, e a única em que desistir não custa nada.
- O vendedor é o dono na matrícula. Nome e CPF precisam coincidir com a certidão atualizada da matrícula; a consulta simples da matrícula eletrônica não serve para a transferência (Código de Normas do TJDFT, art. 472, § 2º). Veja como saber se o vendedor é o dono.
- O imóvel tem matrícula própria. Contrato de gaveta ou cessão não transferem a propriedade; quem vende só direitos não entrega o mesmo que quem vende o imóvel.
- Não há ônus sem solução. Alienação fiduciária, hipoteca, penhora ou indisponibilidade precisam de um plano claro de baixa antes da escritura.
- O estado civil do vendedor está claro. Casado, em regra, precisa da autorização do cônjuge para vender, salvo na separação absoluta (Código Civil, art. 1.647, I).
- Área e construção batem com a matrícula. Construção não averbada ou área diferente geram exigência no registro e dificultam financiamento.
- O vendedor não tem ações ou protestos que ameacem o negócio. Certidões de feitos ajuizados e de protesto mostram riscos que não aparecem na matrícula.
Situações que mudam as regras:
| Situação | O que a lei exige |
|---|---|
| Imóvel alugado | Preferência do inquilino, 30 dias para aceitar (Lei 8.245/1991, arts. 27 e 28) |
| Venda de parte do imóvel | Preferência dos condôminos, 180 dias para reclamar (Código Civil, art. 504) |
| Pai ou mãe vendendo a filho | Consentimento dos outros descendentes e do cônjuge (art. 496) |
| Vendedor falecido | Partilha registrada ou alvará judicial (Código de Normas do TJDFT, art. 233, III) |
| Imóvel de menor | Autorização judicial (Código Civil, art. 1.691) |
Antes de assinar contrato ou recibo de sinal
O contrato particular não transfere o imóvel, mas define o que acontece se algo der errado até a escritura.
- O tipo de sinal está escrito. Arras confirmatórias e penitenciais têm efeitos diferentes na desistência (Código Civil, arts. 417 a 420). Veja sinal e arras.
- Está definido quem paga cada custo. Sem cláusula em contrário, escritura e registro ficam com o comprador (Código Civil, art. 490), e o ITBI é do comprador perante a Receita do DF, mesmo que o contrato diga outra coisa.
- As condições para a escritura estão listadas: certidões, baixa de ônus, prazos para assinar e para entregar as chaves, e o que acontece se o financiamento for negado.
A redação e a análise das cláusulas podem exigir atuação de advogado habilitado. A atividade jurídica não integra nossos serviços e deve ser contratada separadamente.
Antes do imposto e da escritura
- O valor declarado é o valor real do negócio, o mesmo da escritura. Divergência gera questionamento do imposto.
- O cadastro do imóvel na Receita do DF está coerente com a matrícula. Cadastro em nome de um dono antigo trava o imposto de transmissão.
- As certidões estarão válidas no dia da assinatura. A certidão de matrícula e ônus vale 30 dias para a escritura (Decreto 93.240/1986, art. 1º, IV). Emitir cedo demais obriga a refazer; emitir tarde demais adia a assinatura.
- Cada dispensa de certidão foi uma decisão consciente. O comprador pode dispensar a certidão de tributos do imóvel e as fiscais do vendedor, mas o risco passa a ser dele e fica escrito na escritura (Código de Normas do TJDFT, art. 229; Decreto 93.240/1986, art. 1º, § 2º).
- O condomínio está quitado. A lei aceita a declaração do vendedor (Lei 7.433/1985, art. 2º, § 2º), mas a dívida acompanha o imóvel (Código Civil, art. 1.345).
- A minuta confere com a matrícula e com o combinado: nomes, estado civil, descrição do imóvel, preço e forma de pagamento. Veja o que conferir na minuta da escritura.
- A indisponibilidade de bens foi consultada pelo tabelião, como exige o Código Nacional de Normas do CNJ, art. 320-F.
No registro e depois
Nesta etapa, o risco é tratar a assinatura como o fim da compra. Até o registro, o imóvel continua no nome do vendedor (Código Civil, art. 1.245): uma penhora ou uma segunda venda registrada antes da sua passa na frente. A prenotação tem prazo curto (Código de Normas do TJDFT, art. 393, § 1º), e uma nota devolutiva não atendida a tempo faz o título perder a prioridade. Na compra financiada, a lei prevê o registro do contrato em 15 dias da assinatura (Lei 4.380/1964, art. 61, § 7º).
O outro risco é o cadastro fiscal: a matrícula e o cadastro do IPTU/TLP na Receita do DF são bases diferentes, e o carnê não muda sozinho. A compra só está documentalmente encerrada quando a certidão atualizada mostra você como proprietário, com as baixas de ônus combinadas, e o cadastro fiscal acompanha o registro.
Quando vale pedir ajuda
- A matrícula tem muitos atos, ônus, averbações antigas ou nomes que não batem com o vendedor.
- O vendedor é casado, divorciado sem partilha registrada, espólio, empresa ou representado por procurador.
- O imóvel tem construção ou área diferente da matrícula, é de origem Terracap ou está em área de regularização.
- Você vai pagar sinal alto antes de ver as certidões, ou o prazo até a escritura é curto.
Análise documental antes de fechar
As conferências que mais protegem o comprador acontecem antes do sinal e antes da escritura, e dependem de certidões atualizadas e de leitura atenta da matrícula. Levantamos a documentação do imóvel e do vendedor e entregamos uma análise clara do que foi encontrado e do que merece atenção antes de você assinar ou pagar. Contrato e cláusulas são atividade de advogado; a escritura é lavrada pelo tabelião de sua escolha.