A resposta curta
Sim, é possível comprar imóvel com o nome negativado. "Nome sujo" costuma significar restrição em cadastro de crédito, como SPC e Serasa, ou protesto em cartório. Nenhuma das duas coisas aparece, nas normas que regem a escritura e o registro no DF, como impedimento para quem compra.
O que pode atrapalhar são três situações específicas, que não se confundem com a negativação: uma ordem de indisponibilidade de bens, a análise de crédito do banco, se a compra for financiada, e dívidas com as concessionárias de luz e água, na hora de trocar a titularidade.
O que a escritura exige do comprador
O Código de Normas do TJDFT, art. 232, lista o que a escritura de compra e venda precisa conter. Do lado de quem compra, isso se resume a:
- a qualificação: nome, documento de identidade, CPF, estado civil, regime de bens e domicílio (inciso III);
- o ITBI, que pode ser recolhido antes ou, se a escritura assim registrar, no momento do registro (inciso IX).
As certidões pedidas pelo tabelião (matrícula e ônus, tributos do imóvel, situação fiscal, feitos ajuizados) dizem respeito ao imóvel e ao vendedor, não ao comprador (arts. 229 e 232). A lista completa por perfil está em documentos para escritura no DF.
Procuramos no Código de Normas do TJDFT e no Código Nacional de Normas do CNJ regra que exija do comprador certidão negativa de protesto, de cadastro de crédito, de distribuidor ou de débito fiscal, e não encontramos. A consulta à CNIB que o tabelião faz é obrigatória em relação ao vendedor (Código Nacional de Normas, art. 320-F), e a norma dispensa essa consulta em relação ao adquirente (art. 320-H, §2º).
Quando a restrição é outra: indisponibilidade de bens
A CNIB (Central Nacional de Indisponibilidade de Bens) reúne ordens de juízes e autoridades que impedem uma pessoa de dispor dos seus bens. Isso não é "nome sujo": é uma ordem de autoridade, em geral ligada a processo.
Quem tem ordem de indisponibilidade pode comprar, mas o imóvel já chega bloqueado. Pelo Código Nacional de Normas, art. 320-J, na aquisição por pessoa atingida por indisponibilidade, o registrador averba a indisponibilidade imediatamente após registrar a compra, sem consultar o comprador, inclusive quando há alienação fiduciária. Em seguida, comunica a autoridade que deu a ordem (parágrafo único).
Na prática, você fica com a propriedade registrada, mas não consegue vender nem dar o imóvel em garantia até a ordem ser levantada. Quem tem dúvida pode verificar a própria situação na CNIB: a consulta feita pelo próprio interessado é gratuita (art. 320-L). Os efeitos de cada anotação na matrícula estão em penhora e indisponibilidade na matrícula e o conceito, em o que é CNIB.
Compra financiada: a decisão é do banco
Quando a compra depende de financiamento, a pergunta deixa de ser jurídica e passa a ser de crédito. A instituição financeira analisa a sua capacidade de pagamento e o seu histórico. Não encontramos norma do Banco Central ou do Conselho Monetário Nacional que proíba financiar quem tem restrição cadastral, nem que obrigue o banco a aprovar. O resultado prático é que o banco pode negar o crédito ou exigir outras condições.
Os documentos que os bancos costumam pedir estão em documentos para financiamento imobiliário.
Depois da compra: luz e água
Aqui há uma restrição real e documentada, mas ela é específica: dívida com a própria concessionária, não negativação em geral.
| Concessionária | Requisito para o novo titular |
|---|---|
| Neoenergia Brasília (energia) | Não ter faturas em atraso com a distribuidora associadas ao CPF ou CNPJ, mesmo que em outros endereços |
| Caesb (água e esgoto) | Não possuir contas pendentes vinculadas ao CPF ou CNPJ do solicitante |
Se você tem conta atrasada com uma delas em outro endereço, a troca fica travada até a pendência ser regularizada. O que mais costuma travar esse pedido está em troca de titularidade de luz e água.
Resumo por situação
| Sua situação | Escritura e registro | O que muda |
|---|---|---|
| Negativado em SPC ou Serasa | Não impede | Pode pesar no financiamento |
| Protesto no seu CPF | Não impede | Pode pesar no financiamento |
| Ordem de indisponibilidade na CNIB | Não impede a compra | O imóvel é averbado como indisponível logo após o registro |
| Conta atrasada na Neoenergia ou na Caesb | Não impede | A troca de titularidade fica travada até regularizar |
O que não pesquisamos
Não verificamos o efeito de um CPF suspenso ou cancelado na Receita Federal sobre a escritura, a declaração do ITBI e as declarações do cartório. Se esse é o seu caso, regularize o CPF antes e confirme com o tabelionato.
Onde entra a conferência
A sua restrição de crédito não muda as conferências que você deve fazer sobre o imóvel e sobre o vendedor. Se quiser saber exatamente o que consta em seu nome, obtemos e conferimos a sua certidão de protesto na abrangência necessária; as certidões do imóvel e do vendedor também podem ser levantadas e conferidas, com relatório do que merece atenção antes de fechar.