O risco que a análise documental evita
Quem compra imóvel olha planta, preço e localização. Os problemas que custam caro, porém, costumam estar nos papéis: hipoteca não baixada, penhora, vendedor que não é o dono registrado, herança sem partilha, construção que não aparece na matrícula, dívida de IPTU que acompanha o imóvel.
Descobrir isso depois do sinal ou da promessa assinada reduz muito a margem de manobra. A Lei 13.097/2015, art. 54, protege o comprador de boa-fé contra o que não está na matrícula, mas tem ressalvas, e a matrícula só mostra o que alguém levou a ela. Por isso a análise vai além da certidão do registro.
Por que fazer antes do sinal
Depois do sinal pago, desistir costuma ter custo, e o vendedor tem menos motivo para resolver pendências no prazo. Antes, um relatório com o que precisa ser corrigido vira argumento de negociação: prazo para baixar a hipoteca, atualização do estado civil na matrícula, abatimento de débitos no preço ou uma cláusula específica no contrato, redigida por quem você escolher.
Para quem é a due diligence
- Quem vai comprar e quer uma leitura documental independente antes de pagar ou assinar.
- Quem compra à distância ou de alguém que não conhece.
- Quem recebeu uma proposta com pressa e precisa de uma resposta objetiva sobre os documentos.
- Quem vai financiar e quer chegar ao banco sabendo o que os documentos mostram.
Como conduzimos a análise
Reunimos a documentação do imóvel e do vendedor, lemos cada documento e conferimos se eles contam a mesma história. A extensão do levantamento acompanha o caso: vendedor casado, empresa, espólio ou imóvel com histórico de cessões pedem mais documentos, e isso é definido no orçamento.
A análise separa com clareza duas coisas que costumam se misturar: o que o Código de Normas do DF exige para lavrar a escritura e o que é cautela recomendada para proteger o comprador. Assim você sabe o que é condição do negócio e o que é escolha sua.
O que você recebe no final
- Relatório em linguagem clara, em três blocos: o que está em ordem, o que precisa ser resolvido antes da escritura (por exemplo, baixa de hipoteca ou atualização do estado civil do vendedor) e o que merece atenção ou avaliação jurídica.
- Todas as certidões em PDF, com data de emissão e quadro de validades.
- A lista do que ainda falta para a escritura, se você decidir seguir.
- Uma conversa sobre o resultado, para tirar dúvidas antes de decidir.
Quando costuma ser contratada
- Antes de pagar o sinal ou assinar a promessa de compra e venda.
- Quando o vendedor é espólio, empresa ou pessoa com várias ações em nome próprio.
- Quando o anúncio diz uma área e a documentação parece dizer outra.
- Em imóvel com financiamento ou hipoteca ainda não baixada.
- Em compra de imóvel sem escritura ou com cadeia de cessões; para entender o cenário, veja imóvel sem escritura no DF.
Escopo: o que a análise cobre e o que fica fora
A due diligence entrega o levantamento e a leitura documental descritos acima. Ficam fora:
- Parecer jurídico. Quando o relatório encontra, por exemplo, ação que pode levar o vendedor à insolvência, penhora, imóvel de herança sem partilha ou cessões sem registro, a leitura do risco e a forma de proteger o negócio são jurídicas. Este procedimento pode exigir atuação de advogado habilitado. A atividade jurídica não integra nossos serviços e deve ser contratada separadamente.
- Vistoria física e avaliação de preço.
- Execução das pendências encontradas: apontamos o que precisa ser feito e por quem.
- Certidões posteriores à data de emissão: o tabelião faz as próprias consultas no dia da escritura.
Prazo e orçamento
O prazo do nosso trabalho depende do número de certidões e do tempo de resposta dos cartórios e órgãos, e é informado no orçamento. As certidões seguem prazos de emissão previstos em norma, que não dependem de nós.
Para entender cada certidão e quando ela é exigida, veja certidões para comprar e vender imóvel no DF. Se a dúvida é sobre a própria situação do imóvel, a triagem meu imóvel está regular? ajuda a identificar o ponto de atenção. Os documentos da escritura por categoria estão em documentos para escritura no DF.