Os 3 tipos de irregularidade e como identificar o seu
Este guia trata dos órgãos e caminhos do DF. Para uma visão geral nacional de quando a regularização é necessária, veja o guia de regularização de imóvel do CalculadoraDF; para uma jornada guiada com ferramentas, veja regularizar imóvel no CalculadoraDF.
"Imóvel irregular" pode querer dizer coisas bem diferentes. Antes de contratar projeto, advogado ou "regularização", descubra em qual destes grupos o seu caso está:
| Tipo | O que acontece | Sinal típico | Caminho principal |
|---|---|---|---|
| Construção | O terreno tem matrícula no nome certo, mas a obra não tem habite-se ou não está averbada | A matrícula descreve só o lote, ou uma área menor que a construída | Habite-se + averbação |
| Título | A matrícula existe, mas está no nome de outra pessoa | Você tem contrato, cessão de direitos ou herança, mas não registrou | Escritura e registro, adjudicação compulsória, inventário |
| Terreno (fundiária) | O lote não tem matrícula individual | Condomínio ou área "em regularização", terra pública, parcelamento não registrado | Reurb, venda direta Terracap, Regulariza DF |
Um mesmo imóvel pode ter mais de um problema. A ordem natural é terreno → título → construção: não adianta averbar uma casa num lote sem matrícula, nem pedir habite-se de regularização sem um documento de propriedade reconhecido pelo poder público.
O jeito mais seguro de saber em que grupo você está é ler a certidão de matrícula do imóvel, emitida pelo cartório de registro de imóveis da região. Se não souber qual é, use a ferramenta qual cartório atende o imóvel. Para uma triagem guiada, faça o diagnóstico "Meu imóvel está regular?".
Regularização da construção: habite-se e averbação
Quando o problema é a obra, o caminho tem duas partes: uma no GDF e outra no cartório.
1. Habite-se (CAP/SEDUH e DF Legal)
No DF, a conclusão da obra é reconhecida pela carta de habite-se ou pelo atestado de conclusão (Lei 6.138/2018, art. 61). O pedido vai à Central de Aprovação de Projetos (CAP) da SEDUH (Secretaria de Desenvolvimento Urbano e Habitação). A CAP encaminha à DF Legal (Secretaria de Proteção da Ordem Urbanística, que fiscaliza obras) o pedido de vistoria. Sem irregularidades, a CAP emite a carta.
Obra feita sem alvará, ou ampliada sem licença, passa antes pela regularização edilícia (arts. 151 a 153 da mesma lei). Os detalhes, os prazos legais e a taxa estão no guia habite-se no DF.
2. CND de obra e averbação (Receita Federal e cartório)
Com o habite-se, a obra ainda precisa estar regular na Receita Federal, que apura as contribuições previdenciárias da construção e emite a CND de obra (certidão negativa de débitos da obra). Existe dispensa legal para alguns casos (Lei 8.212/1991, art. 30, VIII). O que é essa certidão e o que a trava está em CND de obra.
Por último vem a averbação da construção na matrícula, no cartório de registro de imóveis onde o imóvel está matriculado (Lei 6.015/1973, arts. 167, II, 4, e 169). É ela que faz a matrícula mostrar a casa ou o prédio que existe de fato. O que a averbação pressupõe e o que a impede está em averbação de construção no DF.
Regularização do título: passar o imóvel para o seu nome
Aqui o terreno tem matrícula, mas ela está no nome de outra pessoa (vendedor antigo, construtora, pessoa falecida).
- Escritura e registro. Acima de 30 salários mínimos, a escritura pública é essencial para transferir o imóvel (Código Civil, art. 108). A propriedade só muda de dono quando o título é registrado na matrícula (art. 1.245). Veja escritura de imóvel no DF e registro de imóvel no DF.
- Herança. Enquanto a partilha não é registrada, o imóvel continua no nome de quem faleceu. O caminho é o inventário.
- Adjudicação compulsória extrajudicial. Quem comprou e pagou, mas não consegue a escritura do titular (sumiu, faleceu, se recusa), pode pedir a adjudicação diretamente no cartório de registro de imóveis (Lei 6.015/1973, art. 216-B, incluído pela Lei 14.382/2022). Podem pedir o promitente comprador, os cessionários e os sucessores, representados por advogado.
- Usucapião. Para quem tem posse longa sem contrato com o titular, a usucapião pode ser o caminho. Ela exige análise jurídica própria. O CalculadoraDF tem um guia de usucapião extrajudicial.
Os caminhos para quem tem só contrato de gaveta ou cessão de direitos estão em imóvel sem escritura no DF.
Regularização fundiária no DF: quando o lote não tem matrícula
É o caso de condomínios e bairros que nasceram sem parcelamento registrado, ou de lotes em terra pública. Enquanto a área não é regularizada, não existe matrícula individual para o seu lote, e nenhuma escritura resolve.
Reurb-S e Reurb-E
A Reurb (Regularização Fundiária Urbana) é regida pela Lei 13.465/2017. O art. 13 separa duas modalidades:
- Reurb-S (interesse social): núcleos ocupados principalmente por população de baixa renda, assim declarados por ato do Poder Executivo. Os atos de registro da Reurb-S têm isenção de custas e emolumentos (§1º).
- Reurb-E (interesse específico): os demais casos.
No DF, a Reurb segue a Lei Complementar 986/2021, regulamentada pelo Decreto 42.269/2021. A LC 986 usa a renda familiar de até 5 salários mínimos como critério de interesse social e prevê a venda direta pelo preço de avaliação, com a concessão de direito real de uso (CDRU) onerosa como opção. Pelo art. 3º do decreto, entram na Reurb-S, por exemplo, as ARIS (Áreas de Regularização de Interesse Social); na Reurb-E, as ARINE (Áreas de Regularização de Interesse Específico). O art. 4º veda a Reurb em áreas de proteção integral e parques, de segurança nacional e de risco.
Venda direta da Terracap
Para lotes públicos em áreas de regularização, a Terracap vende o lote a quem o ocupa, depois do registro do loteamento, por meio de editais. Três pontos pesam para o ocupante:
- O desconto diminui a cada edital. São até 3 editais: no 1º, há 25% de desconto à vista, além dos abatimentos de infraestrutura e valorização; no 2º, só esses abatimentos; no 3º, valor de mercado.
- Ficar de fora tem consequência. Depois de 3 editais sem proposta, presume-se renúncia, e o lote pode ir a licitação.
- Os prazos correm da publicação. O resultado sai no DODF (Diário Oficial do DF), sem prazo determinado, e a partir daí os prazos são curtos.
As regras publicadas pela Terracap são de 2021. Descontos, prazos e documentos podem ter mudado, e quem manda é o edital da sua área. Quem pode comprar, como o preço é formado e o que acontece depois estão em venda direta da Terracap.
A Terracap também alerta que "só é dono do imóvel quem registra a compra" e recomenda conferir o registro do loteamento e a matrícula individual do lote.
Regulariza DF (Codhab)
O Regulariza DF, da Codhab (Companhia de Desenvolvimento Habitacional do DF), atua na Reurb-S em cidades consolidadas e ARIS. A Codhab convoca os moradores por edital, recebe os documentos e habilita cada um para doação ou venda direta, com título levado a registro. O Edital 02/2023 (Riacho Fundo II) separa três categorias:
- Ocupante originário: quem recebeu ou ocupou o lote desde o início.
- Ocupante secundário: herdeiros ou adquirentes com cadeia sucessória completa de contratos de compra e venda, procurações e substabelecimentos.
- Ocupante informal: sem essa cadeia documental.
Os requisitos gerais atuais da Codhab não puderam ser conferidos no site do órgão. Siga o edital da sua área.
Quem faz o quê
| Órgão ou serviço | Papel na regularização |
|---|---|
| SEDUH / CAP | Recebe projetos e pedidos de habite-se, regularização edilícia e alvará de obra de regularização; emite a carta de habite-se |
| DF Legal | Faz a vistoria de habite-se e emite o nada consta da fiscalização |
| Receita Federal | CNO, aferição da obra no Sero e CND de obra |
| Tabelionato de notas | Lavra escrituras de compra e venda, de inventário e outras |
| Cartório de registro de imóveis | Registra títulos, averba a construção, processa a adjudicação compulsória extrajudicial e registra a Reurb |
| Terracap | Venda direta de lotes públicos em áreas de regularização e escritura definitiva |
| Codhab | Regulariza DF (Reurb-S): doação ou venda direta a moradores habilitados |
Lei 7.899/2026: habite-se de regularização sem o marco de 2018
A Lei 7.899, de 03/06/2026, deu nova redação ao art. 153 do Código de Obras. Edificações concluídas em unidades que não tinham registro em cartório na época da conclusão podem obter a carta de habite-se de regularização, apresentando: título de propriedade; comprovante de uso ou ocupação; projeto "conforme construído" com RRT ou ART (registros de responsabilidade técnica do arquiteto ou engenheiro); laudo de segurança e estabilidade; e laudo de segurança contra incêndio e pânico, todos com responsável técnico. Imóveis sem regularização fundiária seguem a legislação específica (§2º).
A redação anterior limitava o benefício às obras concluídas até a publicação do Código, em 26/04/2018. A nova lei tirou esse limite.
Conflito em aberto: o Decreto 43.056/2022, art. 80, ainda fala em edificação "construída e ocupada até 26/04/2018" e condiciona a regularização à conclusão da regularização fundiária. O regulamento não foi atualizado. Antes de pagar projetos e laudos, confirme na CAP como o pedido está sendo analisado.
Efeitos práticos: venda, financiamento e inventário
- Venda. Quem não tem o título registrado não é dono (Código Civil, art. 1.245) e não consegue fazer a escritura de venda em seu nome. Com o título em ordem, mas a construção não averbada, a escritura é possível, mas a matrícula continua descrevendo algo diferente do que está sendo vendido. Esse problema passa para o comprador.
- Financiamento. Matrícula com a construção averbada e habite-se costumam ser exigidos pelos bancos no financiamento. As regras variam por instituição, então confirme antes de assinar o contrato de compra.
- Inventário. O imóvel entra no inventário como está na matrícula. Construção não averbada ou título em nome de terceiros complicam a partilha e o registro dela. Veja inventário de imóvel no DF.
Alertas antes de começar
Não pague por "regularização" sem saber de quem é a terra. Lote sem matrícula e fora de área conhecida de regularização pode ser terra pública, área rural ou parcelamento não aprovado. Nesses casos, nenhuma escritura ou cessão cria propriedade.
- Preços e prazos de sites comerciais não são oficiais. Valores do tipo "habite-se a partir de R$ X" ou "o imóvel desvaloriza tanto por cento" não têm fonte pública. Os valores oficiais estão na Lei 6.138/2018 (taxas do GDF) e na tabela de emolumentos do TJDFT.
- Desconfie de normas citadas. Muitas páginas, inclusive de Administrações Regionais, ainda citam o Decreto 39.272/2018, revogado pelo Decreto 43.056/2022.
- Regularização envolve profissionais diferentes. Projetos e laudos exigem arquiteto ou engenheiro com RRT ou ART. Adjudicação compulsória e usucapião exigem advogado.
Antes de contratar qualquer regularização
O primeiro passo é saber em qual dos três grupos o imóvel está, e se há mais de um problema ao mesmo tempo. Na análise documental do imóvel, levantamos a matrícula e as certidões e entregamos, em linguagem clara, o que a documentação mostra sobre terreno, título e construção, o que isso significa para vender, financiar ou inventariar e que tipo de profissional o caso vai exigir.