Onde a venda direta entra no processo
A venda direta é a última etapa da regularização fundiária feita pela Terracap. Primeiro a área passa por estudos, projeto, licenciamento e registro do loteamento em cartório. Só então os lotes criados são vendidos a quem os ocupa, sem licitação, ou, em casos específicos, por licitação pública (página "Regularização fundiária" da Terracap).
A base legal no DF é a Lei Complementar 986/2021. Ela prevê a alienação por venda direta pelo preço de avaliação e, na Reurb-E, autoriza a venda direta de imóveis públicos ocupados até 22/12/2016 sem licitação (art. 26, §§ 4º e 15). Para o panorama da regularização, veja Reurb no DF.
O lugar da venda direta entre os caminhos de regularização está em regularização de imóvel no DF. Esta página trata do que o ocupante precisa entender para não perder o direito nem o desconto.
Quem pode comprar
Pela FAQ oficial da Terracap:
| Tipo de lote | Quem pode comprar |
|---|---|
| Residencial unifamiliar | Pessoa física maior de 18 anos ou emancipada que ocupa o lote |
| Multifamiliar, comercial, misto, industrial ou coletivo com um detentor de direitos | Pessoa física ou jurídica |
| Os mesmos tipos com mais de um detentor de direitos | Só pessoa jurídica (empresa, SPE, associação ou cooperativa) |
Limite: cada participante compra no máximo um lote residencial e um não residencial. Casados ou em união estável, em qualquer regime, ficam limitados a um de cada tipo por casal.
Os documentos do cônjuge ou companheiro também são exigidos na habilitação.
O que a habilitação costuma exigir provar
A lista definitiva está no edital de cada área. Em linhas gerais, a Terracap quer ver três coisas: quem é o comprador (e o cônjuge ou companheiro), como ele adquiriu os direitos sobre o lote, quando não é o ocupante original (contrato de compra e venda, cessão de direitos ou outro instrumento), e que ele ocupa o lote e está em dia com as obrigações fiscais do imóvel. Pessoa jurídica, associação, cooperativa e SPE têm exigências próprias.
O ponto que mais tira ocupantes do processo é a cadeia de aquisição incompleta: uma cessão que falta entre o primeiro ocupante e quem mora hoje. O segundo é a pendência fiscal do imóvel. Os dois costumam aparecer tarde, quando o prazo do edital já está correndo.
Como o preço é calculado
O edital traz a avaliação de cada lote. A Terracap explica que o preço é o valor de mercado menos:
- o custo da infraestrutura básica feita pelos moradores: drenagem, pavimentação, água, esgoto, energia e compensações ambientais;
- a valorização decorrente dessa infraestrutura.
A LC 986/2021, art. 27, exige que a avaliação da venda direta siga parâmetros de mercado e a norma técnica da ABNT, com ART do avaliador, e considere a valorização de obras públicas.
Quem fica de fora perde o abatimento. Se o interessado não cumpre os requisitos ou tem disputa judicial com a Terracap sem acordo, não são considerados o valor das acessões e benfeitorias que fez nem a valorização delas.
Descontos e pagamento
O pagamento pode ser à vista, parcelado com a Terracap ou financiado por banco. Os descontos dependem do cadastro prévio e do edital:
- 1º edital: 25% à vista, além dos abatimentos de infraestrutura e valorização. No parcelado com entrada de pelo menos 5%, há desconto proporcional à entrada, conforme tabela da Terracap. E quem quitar o saldo em até 1 ano tem 25% sobre o saldo devedor.
- 2º edital: só os abatimentos de infraestrutura e valorização.
- 3º edital: valor de mercado.
Depois de 3 editais sem proposta, presume-se a renúncia, e o lote pode ir a licitação. O prazo máximo de financiamento é definido em cada edital.
A página da Terracap sobre o tema é de 2021 e cita a Resolução CONAD 256/2019 para os descontos. Percentuais, prazos e documentos podem mudar: vale o edital da sua área.
Depois da habilitação: prazos curtos
A Comissão de Venda Direta (COVED) analisa a proposta e publica o resultado no Diário Oficial do DF, sem prazo determinado. A partir da publicação, os prazos informados pela Terracap são curtos:
| Situação | Prazo |
|---|---|
| Habilitado para compra | 10 dias para formalizar a operação |
| Habilitado para concessão de uso | 10 dias para assinar; a primeira parcela vence 30 dias depois do contrato |
| Com exigência | Até 30 dias para cumprir, prorrogáveis com justificativa |
| Inabilitado | 10 dias para recorrer |
Perder esses prazos por não acompanhar o Diário Oficial é uma das formas mais comuns de complicar um processo que estava bem encaminhado. Formalizada a operação, a escritura é lavrada em tabelionato de notas.
A escritura não é o fim
Com a escritura assinada, ainda falta o registro na matrícula: pelo Código Civil, art. 1.245, só é dono quem registra, alerta que a própria Terracap repete. Depois do registro, atualize o titular do IPTU/TLP.
A Terracap também informa que as obras complementares de infraestrutura devem estar prontas em até 4 anos após o registro do loteamento, conforme a Lei 6.766/1979.
Se você comprou da Terracap em outra modalidade e já quitou, o caminho é outro: veja escritura definitiva da Terracap.
Onde o ocupante costuma perder
- Sem cadastro prévio, sem o desconto do 1º edital.
- Cadeia de aquisição quebrada, com risco de inabilitação ou de perder o abatimento das benfeitorias.
- IPTU/TLP em atraso, que trava a habilitação.
- Prazo perdido depois da publicação no Diário Oficial.
- Disputa judicial com a Terracap sem acordo, que tira o direito ao abatimento.
Chegar ao edital com a documentação em ordem
O cadastro, a proposta e a habilitação são feitos pelo próprio ocupante na Terracap. O que podemos fazer é deixar a parte documental clara antes disso: na análise documental do imóvel, conferimos a cadeia de contratos e cessões, levantamos as certidões e apontamos os elos que faltam e as pendências que podem tirar você do edital.