O que é o PPCUB
O Conjunto Urbanístico de Brasília (CUB) não segue a LUOS, que vale para o restante da zona urbana. Ele tem lei própria: o PPCUB, Lei Complementar 1.041/2024, publicada em 12/08/2024. O plano acumula três papéis (art. 2º, §2º; PDOT, art. 210):
- lei de preservação do conjunto tombado;
- lei de uso e ocupação do solo dos lotes e projeções da área;
- plano de desenvolvimento local da unidade de planejamento central.
As regras de obra em bem tombado (licença específica, pilotis, multas em dobro) e o papel do IPHAN já estão em reforma de imóvel no DF. Aqui o foco é o que muda no uso e na transição.
Onde o PPCUB vale
Pelo art. 4º, o plano abrange:
- o Conjunto Urbanístico de Brasília;
- o espelho d'água do Lago Paranoá;
- a ARIE do Riacho Fundo (Área II);
- o Parque Nacional de Brasília.
Territórios, unidades e a PURP
O PPCUB organiza a área em camadas (arts. 45 a 48):
| Camada | O que é |
|---|---|
| Território de Preservação (TP) | São 12, cada um com características urbanísticas próprias |
| Unidade de Preservação (UP) | Subdivisão de cada TP |
| PURP | Planilha de Parâmetros Urbanísticos e de Preservação de cada UP (Anexo VII) |
A PURP reúne o que interessa ao proprietário: valor patrimonial da área, usos e atividades permitidos, parâmetros de ocupação, instrumentos urbanísticos aplicáveis e regras de desdobro e remembramento.
A NGB deixou de ser a referência
O art. 177 revogou os parâmetros das antigas NGB, GB, PR, das plantas CE e MDE, de decisões antigas do CAU e do CAUMA, dos PUR, do plano local da Candangolândia e do Decreto 596/1967, entre outros. Consequência prática: quem pergunta "qual é a NGB do lote" precisa, hoje, perguntar qual é a PURP da unidade de preservação.
A SEDUH aponta o sistema do PPCUB para consulta. Não conseguimos conferir como o cidadão localiza a PURP do seu lote nessa aplicação. Em caso de dúvida, confirme com a SEDUH.
Transição: licenças, projetos e obras antigas
| Situação | Regra | Artigo |
|---|---|---|
| Licença de atividade emitida ou protocolada antes da lei | Continua válida; a renovação é admitida, inclusive com transferência a terceiro, para o mesmo lote | 167 |
| Edificação com licença de obra até a publicação | Continua válida | 167 |
| Projeto protocolado com primeira análise antes da lei | Podia seguir a norma anterior por 2 anos, prazo que terminou em 12/08/2026 | 172 |
| Projeto sem análise antes da lei | Segue o PPCUB | 172, §3º |
| Obra com licença válida | Segue a norma da época | 172, §4º |
| Edificação licenciada, mas desconforme com o PPCUB | Pode ser modificada sem acréscimo de área; com acréscimo, vale integralmente o PPCUB | 173 |
As leis distritais de coberturas e de pilotis (Leis 2.046/1998 e 2.325/1999) não se aplicam ao CUB (art. 174).
Atividade econômica em casa
No SHCGN, no SRES, na Vila Planalto, na Vila Telebrasília e na Candangolândia, o art. 168 permitiu que atividades econômicas em imóveis residenciais continuassem, desde que:
- funcionassem havia pelo menos 3 anos antes da publicação da lei;
- não ampliassem a área nem instalassem publicidade;
- mantivessem o partido residencial da edificação.
O pedido tinha prazo de 1 ano (§1º), já vencido. A autorização é intransferível, e o imóvel passa a pagar IPTU com a alíquota comercial (§§5º e 6º). As alíquotas estão em como funciona o IPTU no DF.
Uso residencial novo
Moradia nova só é admitida onde o Anexo VII permite ou onde um plano ou programa do próprio PPCUB prevê, neste caso por lei complementar específica (arts. 32 e 33). Habitação de interesse social em imóvel vazio ou subutilizado pode ir para qualquer área do CUB onde o uso residencial é permitido (art. 34).
Outorga onerosa e compensação no Plano Piloto
- ODIR e ONALT no CUB seguem os arts. 115 a 118 do PPCUB, que remetem à lei específica. O funcionamento geral está em ONALT e ODIR no DF.
- Compensação urbanística (art. 121): só para edificações comprovadamente construídas até a publicação da LC 854/2012 (15/10/2012), que não comprometam a infraestrutura, não ultrapassem 50% do coeficiente e, acima de 5 pavimentos, não passem de 50% da altura ou do número de pavimentos.
Divergência entre normas: o PDOT de 2026 (art. 275) admite a compensação para obras edificadas até a publicação da própria LC 1.065/2026 e não faz distinção para o CUB. Não localizamos norma que resolva o conflito. Para imóvel no Plano Piloto, trate a regra do PPCUB como a aplicável até a SEDUH confirmar. O instrumento está explicado em compensação urbanística no DF.
Antes de comprar ou reformar no Plano Piloto
- Descubra a UP e a PURP do imóvel e confira se o uso que você pretende é permitido.
- Se o imóvel tem obra ou atividade antiga, peça as licenças que o vendedor tiver: elas definem se a situação está protegida pela transição.
- Peça a certidão da matrícula para conferir averbações de construção.
A leitura dos parâmetros e o projeto são trabalho de arquiteto ou engenheiro. Contamos com uma rede de profissionais parceiros independentes e habilitados; cada um responde pelo que assina, com ART ou RRT quando exigida. Da nossa parte, podemos pedir as certidões e entregar um relatório documental do imóvel.