A regra: primeiro a licença, depois a obra
O Código de Obras e Edificações do DF (COE, Lei 6.138/2018) é direto: toda obra só pode ser iniciada após a licença de obras, exceto nos casos de dispensa que a própria lei lista (art. 22). Cabe ao proprietário dar início ao licenciamento e só começar a obra depois da licença emitida (arts. 14 e 15, III).
O licenciamento tem três fases (art. 21):
- habilitação do projeto arquitetônico, quando exigida;
- emissão da licença de obras;
- certificação da conclusão, que é o habite-se ou o atestado de conclusão.
Quem licencia é a SEDUH (Secretaria de Desenvolvimento Urbano e Habitação), por meio da Central de Aprovação de Projetos (CAP). Na prática, o licenciamento é conduzido pelo arquiteto ou engenheiro que assina o projeto, em nome do proprietário.
Alvará de construção ou licença específica?
A licença de obras sai em um de dois formatos (COE art. 50; Decreto 43.056/2022, art. 67). Saber qual é o seu evita pedir o documento errado.
| Situação | Licença | Base |
|---|---|---|
| Obra inicial (construção nova) | Alvará de construção | COE art. 52 |
| Modificação sujeita a habilitação (com acréscimo de área, por exemplo) | Alvará de construção | COE art. 52 |
| Reforma sem alteração de área, dispensada de habilitação | Licença específica | COE art. 54, V |
| Demolição | Licença específica | COE art. 54 |
| Obra em bem tombado | Licença específica | COE art. 54, VI |
| Obra ou canteiro em área pública, estande de vendas | Licença específica | COE art. 54 |
O alvará fica vinculado a um único projeto. Se o projeto for substituído, o alvará é revogado (art. 53). A licença, qualquer que seja, permite montar canteiro e estande de vendas dentro do lote (art. 51).
Algumas obras nem precisam de licença: muros, guaritas pequenas, pintura, reparos e reforma interna de casa ou apartamento, entre outras (art. 23). Os limites de cada caso estão no guia de reforma de imóvel no DF.
Habilitação do projeto, quando exigida
Antes do alvará, a maior parte dos projetos passa pela habilitação, em três etapas: viabilidade legal, estudo prévio e análise complementar (COE art. 30). Até 2.000 m², as etapas podem correr ao mesmo tempo (§1º).
- A viabilidade legal pede memorial descritivo e documento público de titularidade (art. 33). O atestado vale 1 ano (art. 69, parágrafo único).
- Casa de uso exclusivo não passa pela viabilidade legal (art. 36).
- A habilitação vale 5 anos (art. 69).
Para o COE, documento público de titularidade é a escritura pública, a concessão pública ou outro documento com fé pública que comprove posse, concessão ou propriedade. Por isso, antes de contratar o projeto, vale conferir a certidão da matrícula e ver se ela está no nome de quem vai pedir a licença.
Casa de uso exclusivo: o rito rápido
Para habitação unifamiliar de uso exclusivo, o alvará é expedido depois da apresentação do projeto e dos documentos, sem análise prévia do projeto (COE art. 53-A). A simples conferência da documentação não conta como análise (Decreto 43.056, art. 68, §12). Se a CAP encontrar alguma desconformidade depois, notifica para ajuste em 10 dias (§13).
O rito rápido não vale para (art. 68, §6º):
- edificação que depende de habite-se de regularização;
- projeto sujeito a análise complementar;
- projeto que envolva remembramento, desmembramento ou desdobro de lote (veja desmembramento de lote no DF);
- ritos especiais.
O que costuma travar o alvará
O Decreto 43.056/2022, art. 68, organiza o pedido de alvará em torno de algumas exigências que, na prática, são as que mais seguram a licença:
- Titularidade. O pedido parte de documento público de titularidade. Matrícula em nome de outra pessoa, ou só cessão de direitos, costuma ser o primeiro obstáculo.
- Pendência na fiscalização. O nada consta do DF Legal é exigido. Auto de infração ou embargo anterior no lote trava a licença até ser resolvido.
- Responsabilidade técnica. Projetos e execução precisam de profissional habilitado, com ART ou RRT.
- Declaração do proprietário. O TRCN (Termo de Responsabilidade e Cumprimento de Normas) é assinado pelo proprietário e pelo autor do projeto, declarando que não há edificação sem licença no lote e que os parâmetros urbanísticos e de acessibilidade estão cumpridos.
- Anuências externas. Em alguns casos, entram controle do espaço aéreo, órgão ambiental ou de tombamento. Verificar essas anuências é responsabilidade do interessado (§10).
TRCN falso ou inexato gera responsabilidade pessoal, administrativa, civil e penal, além de multa de infração média (art. 68, §7º). Quem declara que "não há edificação sem licença no lote" quando há um puxadinho antigo assume esse risco.
Lote dentro de condomínio
Se a casa fica numa fração de condomínio com plano de ocupação, o regulamento exige também a instituição e a convenção de condomínio registradas e o plano de ocupação aprovado (art. 68, §4º). Para o licenciamento, a fração constituída como unidade autônoma é tratada como lote (art. 14). Entenda a figura em condomínio de lotes no DF e o registro em instituição de condomínio no DF.
Obra que usa área pública
Garagem no subsolo, varanda ou torre de circulação sobre área pública dependem de concessão de direito real de uso. Nesse caso, o alvará só sai depois do registro do contrato e do pagamento da primeira parcela (LC 755/2008, art. 6º, §2º). Veja CDRU no DF.
Prazos legais
| Tipo de obra | Prazo para o alvará | Base |
|---|---|---|
| Casa de uso exclusivo | 7 dias úteis | COE art. 68, VI |
| Programa habitacional de interesse social | 15 dias úteis | COE art. 68, VI |
| Demais casos | 30 dias úteis | COE art. 68, VI |
Os prazos são em dias úteis (art. 140) e só correm depois de a documentação estar completa (Decreto 43.056, art. 68, §3º). Se houver exigência, você tem 30 dias para cumprir, prorrogáveis (art. 68, §2º).
Validade
- Alvará de construção: 5 anos. Concluídas as fundações, a validade passa a ser indeterminada (COE art. 70).
- Licenças específicas (art. 71): estande e demolição, 1 ano; canteiro em área pública, 2 anos; modificação sem acréscimo, 3 anos; obra em área pública, bem tombado e área de gestão específica, 5 anos. Podem ser renovadas (§2º).
- Alvarás emitidos pela lei anterior valem pelo prazo do próprio documento e podem ser renovados uma vez, por 4 anos (art. 157).
Taxas
O art. 139 do COE traz os valores nominais, que o art. 142 manda atualizar todo ano:
- até 70 m²: viabilidade, habilitação e emissão de alvará ou licença específica são isentas;
- de 70 a 300 m²: alvará de R$ 200,00, habilitação de R$ 150,00 e viabilidade de R$ 100,00 (valores nominais da lei);
- acima de 300 m²: soma-se R$ 0,20 por metro quadrado excedente ao valor do alvará.
Estão isentas as habitações unifamiliares em ARIS (Áreas de Regularização de Interesse Social) ou de programas de interesse social (§1º) e as unidades residenciais unifamiliares com até 120 m² construídos ou reforma de até 50 m² (§5º). A base de cálculo é a área total da construção; na modificação, só a área acrescida (Decreto 43.056, art. 194).
Não conseguimos confirmar os valores atualizados de 2026. O valor vigente é o informado pela CAP no momento do licenciamento.
Cuidados antes de pedir
- Páginas antigas de Administrações Regionais ainda descrevem o alvará pela Lei 2.105/1998 e pelo Decreto 19.915/1998, com "validade de oito anos". Essas normas foram revogadas pelo COE (art. 162, III). Vale o que está neste guia e na CAP.
- Pendência na fiscalização trava o alvará, porque o nada consta do DF Legal é documento obrigatório. Se você já recebeu auto, veja fiscalização do DF Legal em obra.
- Obra já feita sem alvará não segue este caminho: ela passa pela regularização edilícia e pelo habite-se de regularização.
- Alvará não muda a matrícula. Terminada a obra, vêm o habite-se e a averbação da construção.
Projetos, ART, RRT e o pedido na CAP ficam com o arquiteto ou engenheiro responsável. Contamos com uma rede de profissionais parceiros independentes e habilitados; cada um responde pelo que assina. Na parte documental, podemos levantar a certidão da matrícula e conferir se a titularidade está pronta para o licenciamento.