O que o DF Legal fiscaliza
O Código de Obras (COE, Lei 6.138/2018) dá ao órgão de fiscalização de atividades urbanas, o DF Legal, a tarefa de fiscalizar obras, inclusive paralisadas ou abandonadas, edificações sem licença e edificações em risco (art. 13). O fiscal pode pedir documentos, vistoriar, monitorar embargos e interdições e aplicar sanções.
Na vistoria, ele confere se a obra tem licença, se segue os parâmetros aprovados e se o número de unidades bate com o licenciado (art. 117). A fiscalização é feita por amostragem (art. 118), e ter licença não impede uma visita.
As sanções, uma a uma
As sanções podem vir sozinhas ou juntas (COE art. 124; Decreto 43.056/2022, art. 168).
| Sanção | Quando cabe | O que muda para você |
|---|---|---|
| Advertência (auto de notificação) | Só quando a irregularidade é passível de regularização | Até 30 dias para sanar, prorrogáveis com justificativa (art. 125) |
| Multa | Conforme a gravidade da infração | Valor de referência × fator de área (arts. 126 e 127) |
| Embargo | Advertência descumprida, ou de imediato se a obra não é regularizável | A obra para no estágio em que está (art. 131) |
| Interdição | Embargo descumprido ou risco iminente | Laudo técnico em até 30 dias (art. 132) |
| Intimação demolitória | Obra não passível de regularização | Até 30 dias para demolir; depois, o DF Legal demole às suas custas (art. 133) |
| Apreensão | Materiais, equipamentos e documentos | Despesas em 10 dias e pedido de devolução em 30 dias (art. 134) |
Se o pedido de prorrogação da advertência não for analisado até o vencimento, a prorrogação vale automaticamente até a análise (Decreto 43.056, art. 171, §2º). Regularizar a obra faz cessar o embargo (art. 177, §4º). Já quem desrespeita o embargo fica obrigado a desfazer o que construiu depois da ordem (§2º).
Área pública é exceção. Obra inicial ou em desenvolvimento em área pública pode ser demolida imediatamente (COE art. 133, §4º). "Em desenvolvimento" inclui obra habitada, precária ou provisória, ou que ainda não concluiu alguma fase, da fundação ao acabamento (Decreto 43.056, art. 181).
A gravidade da infração
O art. 123 do COE classifica as infrações. As que mais aparecem para quem constrói ou reforma:
| Gravidade | Exemplos |
|---|---|
| Leve | Casa sem acompanhamento e registro profissional; material em área pública sem autorização; obra sem placa |
| Média | Obra passível de regularização, em área privada, sem licença ou fora do projeto; embaraçar a fiscalização; não atualizar a licença após venda do imóvel ou troca do responsável técnico |
| Grave | Obra regularizável em área pública sem licença; obra não regularizável em área privada; pôr vizinhos em risco |
| Gravíssima | Obra não regularizável em área pública; descumprir embargo, interdição ou intimação demolitória; documento falso |
Quanto são as multas em 2026
O Ato Declaratório DF Legal 01/2026, de 08/05/2026, atualizou os valores de referência do art. 126 do COE:
| Infração | Valor de referência |
|---|---|
| Leve | R$ 450,59 |
| Média | R$ 1.502,00 |
| Grave | R$ 3.004,00 |
| Gravíssima | R$ 7.509,98 |
A ementa do ato fala em "exercício de 2025", mas ele é o ato vigente registrado no SINJ-DF em 2026. O valor final depende de outras regras:
- Fator k pela área irregular (art. 127): 1 até 500 m²; 3 de 500 a 1.000 m²; 5 de 1.000 a 5.000 m²; 10 acima de 5.000 m².
- Casa: 50% de redução se a multa for paga no prazo (art. 126, parágrafo único).
- Poder Público, programas habitacionais de interesse social, templos, escolas e associações desportivas sem fins lucrativos: metade do valor e prazos em dobro (art. 138).
- Reincidência em 12 meses ou infração continuada: multa em dobro da última, cumulativa. Na continuada, é mensal se a advertência ou a intimação demolitória for descumprida e diária se o embargo ou a interdição for descumprido (art. 128).
- Bem tombado individualmente: multa em dobro (art. 129).
Exemplo ilustrativo, só com as regras acima: casa com ampliação de 40 m² sem licença, regularizável, em lote particular. Infração média, k = 1, multa de referência de R$ 1.502,00, com redução para R$ 751,00 se paga no prazo. O cálculo oficial é o que consta no auto.
A multa não paga vai para a dívida ativa, mas só depois de julgada a impugnação, ou se não houver impugnação (Decreto 43.056, art. 189).
Prazos de defesa
- Impugnação: 10 dias. Todo auto informa esse prazo e avisa que o processo segue até o julgamento mesmo sem defesa (Decreto 43.056, art. 183, VII e VIII).
- Recurso voluntário: 10 dias da ciência da decisão de 1ª instância. Enquanto não é julgado, a decisão recorrida não produz efeito (art. 192).
- Medidas cautelares: embargo, interdição e apreensão têm efeito imediato, mesmo com recurso (art. 190, §2º). A regra geral é que recursos não têm efeito suspensivo, salvo concessão (art. 188).
A falta de assinatura do autuado não invalida o auto (art. 184), e omissões não o anulam se houver elementos suficientes (art. 185). Em compensação, a lei garante motivação, comunicação formal, acesso aos autos, contraditório e ampla defesa (COE art. 137).
O que a defesa pode alcançar
A carta de serviços do DF Legal admite recurso contra auto de notificação, de infração, embargo, interdição, intimação demolitória, cobrança de custos e apreensão. O órgão informa prazo de análise de 30 dias na 1ª instância e de 90 dias na 2ª.
A defesa discute o auto: se a infração foi bem enquadrada, se a gravidade e o fator de área estão corretos, se a obra era mesmo passível ou não de regularização, se houve comunicação formal. Ela não apaga a irregularidade da obra. Mesmo com a defesa aceita em parte, a obra continua precisando de licença ou de regularização.
Os erros mais caros nessa fase são deixar o prazo de 10 dias passar sem manifestação, tratar a defesa como se fosse a regularização e continuar a obra embargada, o que agrava a infração e obriga a desfazer o que for construído depois da ordem.
A página de perguntas frequentes do DF Legal ainda cita instruções normativas de 2016, da época da AGEFIS. Valem os prazos do Decreto 43.056/2022.
Este procedimento pode exigir atuação de advogado habilitado. A atividade jurídica não integra nossos serviços e deve ser contratada separadamente.
Depois do auto: regularizar
Defender-se não substitui regularizar. O caminho depende do caso:
- Obra em andamento sem licença: buscar a licença adequada; veja alvará de construção no DF e reforma de imóvel no DF.
- Obra concluída sem licença: regularização edilícia e habite-se de regularização.
- Obra em área pública: só há caminho legal por concessão, quando a norma permite; veja CDRU no DF.
Enquanto houver pendência, o nada consta do DF Legal não sai, e ele é exigido para alvará, licença específica e habite-se (Decreto 43.056, arts. 68, II; 71, II; 72, II; 74, I). Quem vai comprar imóvel deve perguntar ao vendedor sobre autos e embargos e pedir a documentação da obra; a conferência documental ajuda a cruzar essas informações com a matrícula.