Para quem é
Há no DF edificações construídas em lotes que, na época, ainda não tinham matrícula individual no cartório. Quando a regularização do terreno vem depois, a edificação continua sem licença e sem habite-se. O habite-se de regularização trata desse tipo de situação.
O art. 153 da Lei 6.138/2018 (Código de Obras e Edificações do DF), na redação da Lei 7.899, de 03/06/2026, prevê a carta de habite-se de regularização para edificações já concluídas em unidades imobiliárias para as quais não havia registro cartorial à época da conclusão da obra.
Dois pontos dessa redação merecem atenção:
- a obra precisa estar concluída; obra em andamento segue outro caminho (veja o alvará de obra de regularização, abaixo);
- o critério é a falta de registro em cartório da unidade quando a obra terminou, e não simplesmente a falta de alvará.
Imóveis que ainda não passaram pela regularização fundiária seguem a legislação específica (art. 153, §2º). Para essa etapa, veja o guia de regularização de imóvel no DF.
O que mudou com a Lei 7.899/2026
A redação original do art. 153 limitava o benefício a edificações concluídas até a publicação do Código de Obras, em 26/04/2018. A Lei 7.899/2026 retirou esse marco temporal e reorganizou a lista de documentos. Na prática, obras terminadas depois de 2018 em unidades sem registro na época passaram a caber no texto da lei.
Documentos exigidos pelo art. 153
| Documento | Quem produz |
|---|---|
| Título de propriedade | Cartório de registro de imóveis (matrícula) ou órgão que emitiu o título |
| Comprovante de uso ou ocupação | O próprio interessado reúne |
| Projeto arquitetônico "conforme construído", com RRT ou ART | Arquiteto ou engenheiro habilitado |
| Laudo de segurança e estabilidade da edificação, com RRT ou ART | Arquiteto ou engenheiro habilitado |
| Laudo de segurança contra incêndio e pânico, com RRT ou ART | Profissional habilitado |
RRT é o Registro de Responsabilidade Técnica, feito pelo arquiteto no CAU (Lei 12.378/2010, arts. 45 a 47). ART é a Anotação de Responsabilidade Técnica, feita pelo engenheiro no CREA (Lei 6.496/1977). Esses registros identificam quem responde tecnicamente por cada peça.
"Conforme construído" significa que o projeto desenha a edificação como ela existe hoje, e não como foi imaginada. Se houve ampliações ao longo dos anos, elas precisam aparecer.
O conflito com o regulamento
Aqui está o principal risco atual. O Decreto 43.056/2022, que regulamenta o Código de Obras, não foi atualizado depois da Lei 7.899/2026. O seu art. 80 ainda:
- fala em edificação "construída e ocupada até 26/04/2018";
- só admite a regularização depois de concluída a regularização fundiária, ressalvado o Decreto 44.860/2023.
A lei é hierarquicamente superior ao decreto, mas quem analisa o pedido é a administração, que segue os seus regulamentos e rotinas. Até haver regulamentação nova, o prudente é:
- confirmar com a CAP/SEDUH (Central de Aprovação de Projetos da Secretaria de Desenvolvimento Urbano e Habitação) como o pedido será analisado no seu caso;
- só então contratar projeto e laudos;
- guardar por escrito a orientação recebida.
Não confie em prazos ou garantias de aprovação oferecidos por quem quer que seja: o caminho regulamentar ainda está em transição.
Art. 151, art. 152 ou art. 153?
O Código de Obras tem três portas de regularização de edificação sem licença. A escolha depende da situação do imóvel:
| Situação | Caminho | Base |
|---|---|---|
| Parcelamento registrado, documento de propriedade reconhecido e obra dentro dos parâmetros urbanísticos vigentes | Regularização edilícia, sem a fase de licença de obras | Lei 6.138, art. 151 |
| Habitação unifamiliar em ARIS (Área de Regularização de Interesse Social) | Basta o laudo de estabilidade | Lei 6.138, art. 152; Decreto 43.056, art. 79 |
| Edificação concluída em unidade sem registro em cartório na época da conclusão | Carta de habite-se de regularização | Lei 6.138, art. 153 (Lei 7.899/2026) |
A regularização edilícia do art. 151 e seus documentos estão no guia de habite-se no DF. Para descobrir em qual situação o seu imóvel está, use o diagnóstico em 5 perguntas.
Obra inacabada: alvará de obra de regularização
Se a edificação ainda precisa ser concluída ou ajustada, o Decreto 43.056/2022, art. 78, prevê o Alvará de Obra de Regularização:
- validade de 1 ano, renovável;
- serve também para concluir obra iniciada sem licença.
O habite-se vem depois, com a obra pronta. O decreto prevê ainda o Atestado de Habilitação de Regularização, válido por 1 ano para pedir a carta de habite-se de regularização.
Vistoria e taxa
A emissão de habite-se passa pela vistoria da DF Legal, que fiscaliza obras no DF, a pedido da CAP. A taxa de emissão de carta de habite-se prevista na Lei 6.138/2018 (art. 139, V) é de R$ 250,00 em valor nominal, atualizado anualmente (art. 142); o valor de 2026 não foi confirmado. Há isenção para habitações unifamiliares em ARIS ou de programas habitacionais de interesse social (§1º). Projeto, laudos e registros de responsabilidade técnica são pagos à parte, aos profissionais.
Depois do habite-se de regularização
O habite-se não altera a matrícula sozinho. Em seguida vêm:
- a regularização da obra na Receita Federal, com a CND de obra, salvo dispensa legal. Veja CND de obra: CNO e Sero;
- a averbação da construção na matrícula, no cartório de registro de imóveis. Veja averbação de construção no DF.
Quem faz o quê
- Arquiteto ou engenheiro: projeto conforme construído, laudos e RRT ou ART. Contamos com uma rede de profissionais parceiros independentes e habilitados; cada um responde pelo que assina.
- CAP/SEDUH e DF Legal: análise, vistoria e emissão da carta.
- Serviço documental: pedir a certidão da matrícula, reunir e conferir título e comprovantes e explicar a sequência do processo, da CND e da averbação. O pedido na CAP/SEDUH é apresentado pelo proprietário ou pelo responsável técnico.
- Proprietário: fornecer os documentos de uso e ocupação e decidir sobre os ajustes que a vistoria pedir.
Se o problema for o título, e não a obra (por exemplo, imóvel comprado só com contrato), comece por imóvel sem escritura no DF.