Para que serve a LUOS
O novo PDOT organiza o território em grandes zonas. Ele não diz, lote a lote, o que se pode fazer. Quem desce a esse nível é a Lei de Uso e Ocupação do Solo (LUOS), a Lei Complementar distrital 948/2019. O próprio PDOT confirma essa divisão: a LUOS define os parâmetros dos lotes registrados na macrozona urbana (art. 209), e o que o PDOT não define fica com a LUOS, o PPCUB ou as diretrizes urbanísticas (art. 110, §3º).
A lei responde a duas perguntas:
- Que uso ou atividade pode existir no lote (moradia, comércio, indústria, escola, posto de combustível)?
- Quanto e como se pode construir (área, altura, recuos, área permeável)?
Onde ela vale e onde não vale
A LUOS se aplica a lotes e projeções da macrozona urbana em parcelamentos registrados em cartório (art. 1º, na redação da LC 1.007/2022). Ficam fora:
| Área | Qual norma vale |
|---|---|
| Macrozona rural e macrozona de proteção integral | Não é LUOS (art. 1º, §2º) |
| Zona urbana do Conjunto Tombado (Plano Piloto) | PPCUB; veja PPCUB no Plano Piloto |
| Parcelamento sem registro em cartório | Fora do alcance geral da LUOS, salvo os casos listados no §4º |
O §4º do art. 1º inclui por lista alguns parcelamentos consolidados, como a Aris Vila Roriz, o Paranoá (exceto o Paranoá Parque) e partes de Santa Maria.
As UOS: a sigla que define o uso do lote
Cada lote recebe uma UOS (Unidade de Uso e Ocupação do Solo), indicada nos mapas por Região Administrativa do Anexo II (art. 5º). As atividades permitidas em cada uma estão na tabela do Anexo I (art. 6º). As mais comuns:
| UOS | Ideia geral |
|---|---|
| RE 1, 2 e 3 | Residencial exclusivo |
| RO 1, 2 e 3 | Residencial obrigatório, com uso não residencial facultado |
| CSIIR 1, 2, 3 e NO | Comercial, serviços, institucional e industrial, com residencial |
| CSII, CSIInd, CSIIndR | Comercial, serviços, institucional e industrial, sem ou com residencial |
| Inst e Inst EP | Institucional e equipamento público |
| PAC | Posto de abastecimento de combustível |
Alguns detalhes que costumam gerar dúvida (art. 5º):
- RO 1: habitação unifamiliar obrigatória; atividade econômica só no âmbito doméstico e sem acesso independente.
- RO 2: uso não residencial permitido só no pavimento aberto para o logradouro, independente da habitação.
- RE 2: admite até 3 unidades unifamiliares nos lotes originais do SMDB, SMPW, SMLN e Setor de Chácaras do SHIS (§7º).
- A anuência escrita dos vizinhos para atividade em RO 1 e RO 2 (antigo art. 7º) foi revogada pela LC 1.007/2022.
Os parâmetros de ocupação
Além do uso, a LUOS fixa os índices de construção de cada lote (arts. 10 a 19):
- coeficiente de aproveitamento básico e máximo (art. 13): quanto de área construída cabe no lote. Até o básico é gratuito; entre o básico e o máximo, paga-se a outorga onerosa;
- altura máxima (art. 15) e cota de soleira (art. 16);
- taxa de permeabilidade (art. 17);
- taxa de ocupação, calculada sobre a área do lote registrada em cartório (art. 18);
- afastamentos das divisas (art. 19).
É com esses números que o arquiteto ou engenheiro monta o projeto do alvará de construção.
Mudar o uso ou construir mais: ONALT e ODIR
Duas contrapartidas aparecem quando o projeto passa do que a norma original permitia:
- ODIR (outorga onerosa do direito de construir): para construir acima do coeficiente básico, até o máximo;
- ONALT (outorga onerosa de alteração de uso): para mudar ou acrescentar uso que valorize o imóvel.
Quando cada uma é devida, quem paga e em que momento está em ONALT e ODIR no DF.
Infrações da LUOS
O art. 64 gradua as infrações:
| Gravidade | Exemplos |
|---|---|
| Leve | Manter uso residencial onde não é permitido |
| Média | Exercer atividade sem pagar a ONALT; atividade incompatível com a UOS; exceder o número de unidades |
| Grave | Construir acima do coeficiente básico sem a ODIR; descumprir parâmetros |
| Gravíssima | Apresentar documento falso |
As sanções são advertência, com prazo de até 30 dias, prorrogável nos casos regularizáveis, e multa (arts. 62, 63 e 65). Os valores são atualizados por ato declaratório e não os reproduzimos aqui. A fiscalização de obras no DF está explicada em fiscalização do DF Legal em obra.
Onde consultar o seu lote
A SEDUH mantém a página Uso e Ocupação do Solo – Luos, com a lei e os anexos, e remete a duas aplicações:
- o GeoPortal da SEDUH, de mapas;
- o SISDUC.
Não conseguimos conferir o passo a passo de consulta de um lote nessas aplicações. Para decisões de compra ou projeto, peça a confirmação da UOS e dos parâmetros à SEDUH.
Cuidado: a LUOS ainda fala do PDOT antigo
O novo PDOT (LC 1.065/2026) entrou em vigor em fevereiro de 2026, e a LUOS ainda remete ao PDOT de 2009 em vários trechos. Não localizamos revisão da LUOS posterior ao novo plano. A referência segura é "LUOS (LC 948/2019, com alterações)", confirmando com a SEDUH os parâmetros vigentes do lote.
Antes de comprar um lote para um uso específico, vale ler também a certidão da matrícula: a taxa de ocupação é calculada sobre a área registrada, e divergência entre a área real e a da matrícula muda a conta. Podemos pedir as certidões e entregar um relatório documental; a leitura urbanística do lote é trabalho de arquiteto ou engenheiro.