O que a Reurb faz
A Regularização Fundiária Urbana (Reurb) reúne medidas jurídicas, urbanísticas, ambientais e sociais para incorporar núcleos urbanos informais à cidade formal e dar título aos ocupantes (Lei 13.465/2017, art. 9º). Núcleo informal é o assentamento clandestino, irregular ou em que não foi possível titular os moradores (art. 11, II).
Na prática, a Reurb é o que permite que um bairro sem parcelamento registrado ganhe matrícula para cada lote. Sem ela, nenhum morador consegue escritura registrada, por mais documentos que tenha.
O guia de regularização de imóvel no DF mostra onde a Reurb se encaixa entre os tipos de irregularidade. Aqui o foco é o processo em si.
As regras do DF
A Lei 13.465/2017 é nacional. No DF, a Lei Complementar 986/2021 aplica essa lei, com regras próprias, e o Decreto 42.269/2021 regulamenta o procedimento. Pontos centrais da LC 986:
- Só em áreas de regularização. A Reurb vale para núcleos nas áreas de regularização do PDOT, o Plano Diretor de Ordenamento Territorial (art. 5º).
- Proibições. Não cabe em áreas de proteção integral e parques ecológicos, de segurança nacional, ou de risco (art. 5º, § 1º). Em Área de Preservação Permanente ou de manancial, exige estudos ambientais (§§ 2º e 3º).
- Quem classifica. O órgão gestor do desenvolvimento territorial e urbano do DF identifica os núcleos e confirma a modalidade (art. 4º).
Reurb-S ou Reurb-E
| Reurb-S (interesse social) | Reurb-E (interesse específico) | |
|---|---|---|
| Onde, no DF | ARIS, parcelamentos isolados de interesse social, ocupações de interesse social em lotes de equipamentos públicos, passivo histórico compatível (LC 986, art. 9º) | ARINE, parcelamentos isolados de interesse específico, passivo histórico compatível (art. 12) |
| Quem se enquadra | Beneficiário que cumpre os requisitos do art. 10 | Os demais casos (art. 11) |
| Custas de registro | Isenção do primeiro registro e de outros atos (Lei 13.465, art. 13, § 1º) | A lista de isenções do art. 13, § 1º, é da Reurb-S |
| Obras e projetos | Regras próprias, conforme a área e a lei distrital | Responsáveis pelo sistema viário, infraestrutura e compensações definidos na aprovação do projeto (LC 986, art. 13) |
Requisitos do beneficiário da Reurb-S
Pelo art. 10 da LC 986, com as alterações de 2024 e 2025, o beneficiário deve, cumulativamente:
- ter renda familiar de até 5 salários mínimos;
- não ter sido beneficiado em programa habitacional do DF ou de outra unidade da federação;
- não ser proprietário, concessionário, foreiro ou promitente comprador de imóvel urbano ou rural no DF;
- não ter recebido legitimação fundiária ou de posse no DF;
- morar no DF nos últimos 5 anos, mesmo que em outro endereço.
Quem mora em parcelamento de interesse social mas não cumpre esses requisitos tem direito à regularização por venda direta (art. 10-A).
As fases, da instauração à matrícula
A Lei 13.465/2017, art. 28, define sete fases:
- Requerimento de um legitimado.
- Processamento administrativo, com prazo para titulares de direitos e vizinhos se manifestarem. Os titulares e confrontantes são notificados e há edital com prazo de 30 dias para impugnação (art. 31).
- Projeto de regularização, com levantamento georreferenciado assinado por profissional com ART ou RRT, planta, projeto urbanístico, memoriais e, quando for o caso, estudos ambientais e de risco (art. 35).
- Saneamento do processo.
- Decisão da autoridade competente, que aprova o projeto e identifica os ocupantes de cada lote e seus direitos (art. 40).
- Expedição da CRF, a Certidão de Regularização Fundiária, com a lista dos ocupantes (art. 41).
- Registro da CRF e do projeto no Registro de Imóveis da situação do imóvel, sem necessidade de ordem judicial (art. 42).
Com o registro, o cartório abre matrículas individuais para os lotes e áreas públicas e registra os direitos reais indicados na CRF, sem exigir título individual de cada morador (art. 44, § 1º). O procedimento registral deve terminar em 60 dias, prorrogáveis (art. 44, § 5º).
Quem pode pedir
Na lei do DF (LC 986, art. 7º): a União e o DF, diretamente ou por suas entidades; os beneficiários, individual ou coletivamente, inclusive por associação de moradores ou cooperativa; proprietários, loteadores e incorporadores; a Defensoria Pública; e o Ministério Público.
Em terra pública, só conduzem a Reurb o poder público, a Defensoria, o Ministério Público e a entidade representativa dos moradores que tenha termo de cooperação com o proprietário da gleba (art. 7º, § 5º).
Onde o morador entra
Na maior parte dos casos, o morador não "abre" a Reurb sozinho. Ele participa quando:
- o órgão ou a associação faz o cadastro dos ocupantes;
- sai o edital de convocação (Terracap, na venda direta, ou Codhab, no Regulariza DF);
- chega a hora de comprovar a ocupação e a cadeia de aquisição (contratos, cessões, procurações);
- o lote já tem matrícula e falta a escritura e o registro em seu nome.
Depois de titulado, o morador ainda pode precisar regularizar a construção. Na Reurb-S, a edificação pode ser averbada a partir de simples notícia, sem habite-se e sem certidões negativas (Lei 13.465/2017, art. 63). Na doação e na concessão onerosa das cidades consolidadas, a LC 986 impõe ao beneficiário o encargo de averbar o habite-se em até 5 anos (art. 26, § 13).
Cuidados
- Confira se a área é de regularização. Lote fora das áreas do PDOT não entra na Reurb. A Terracap alerta para condomínios recém-criados fora dessas áreas.
- Guarde toda a cadeia de documentos. Ela define se você será tratado como ocupante com direito à titulação.
- Não pague "regularização individual". A Reurb é do núcleo inteiro; ninguém consegue matrícula para um lote isolado dentro de núcleo irregular.
- Instalação de água e luz não é regularização. A LC 986, art. 16, diz que a infraestrutura provisória não reconhece posse nem propriedade.
Se o seu núcleo já está em fase de venda pela Terracap, veja venda direta da Terracap. Se o problema é um condomínio horizontal, veja regularização de condomínio no DF.