O que é esse documento
Tabelião de notas faz dois tipos de trabalho: dá forma jurídica à vontade das partes e autentica fatos (Lei 8.935/1994, art. 6º). Só ele lavra escrituras e atas notariais (art. 7º). A chamada escritura pública declaratória de posse é uma escritura em que alguém declara, sob a própria responsabilidade, fatos sobre a posse que exerce:
- desde quando ocupa o imóvel;
- como começou a ocupação (compra informal, herança não formalizada, cessão);
- que construções ou benfeitorias fez;
- que não há, segundo ele, oposição de terceiros.
O documento é público e tem fé pública (Código Civil, art. 215). Mas a fé pública alcança o que o tabelião presenciou, e não a verdade de tudo o que o declarante contou.
O que ela prova
O Código de Processo Civil separa duas coisas:
| Ponto | Efeito da escritura | Norma |
|---|---|---|
| A declaração foi feita, na data e perante o tabelião | Provado | CPC, art. 405 |
| Os fatos narrados pelo declarante (tempo, origem, benfeitorias) | Presumem-se verdadeiros só contra quem assinou | CPC, art. 408 |
| Declaração de ciência de um fato | Prova a ciência, "mas não o fato em si" | CPC, art. 408, parágrafo único |
Na prática: se o declarante afirmou que ocupa o lote há 20 anos, a escritura prova que ele disse isso. Não obriga o dono registrado, o vizinho, o poder público nem o juiz a aceitar que a ocupação tem 20 anos.
O que ela não faz
Não transfere propriedade
Entre vivos, a propriedade de imóvel só se transfere com o registro do título translativo no Registro de Imóveis (Código Civil, arts. 1.227 e 1.245). Enquanto não há registro, o dono continua sendo quem está na matrícula (art. 1.245, §1º). Uma escritura que apenas declara posse não é compra e venda, doação nem permuta, e por isso não é título translativo. A diferença entre os dois conceitos está em posse e propriedade.
Não cria a posse
A posse é situação de fato: é possuidor quem exerce algum dos poderes de dono (art. 1.196), e ela se adquire quando esse exercício se torna possível (art. 1.204). Quem ocupa já é possuidor sem escritura nenhuma. Quem não ocupa não passa a ser possuidor por ter declarado em cartório.
Não substitui a ata notarial da usucapião
Na usucapião extrajudicial, a lei pede ata notarial que ateste o tempo de posse, com advogado, planta e memorial descritivo (Lei 6.015/1973, art. 216-A, I). Na ata, o tabelião constata fatos, ouve testemunhas e examina documentos. Na escritura declaratória, ele registra o que você afirmou. São documentos diferentes, e um não ocupa o lugar do outro. Os usos da ata estão em ata notarial no DF. Para uma primeira triagem de requisitos, o CalculadoraDF tem uma triagem de usucapião.
E no DF?
Buscamos regra própria no Código de Normas do TJDFT e não encontramos dispositivo sobre "escritura declaratória de posse". As menções a atos declaratórios tratam de outros assuntos, como a união estável. Não há, portanto, tratamento específico confirmado para o DF.
Uma referência útil, por analogia: para a ata de adjudicação compulsória, o Código de Normas manda consignar que ela "não possui valor de título de propriedade" (art. 222, §2º). A regra não é sobre a escritura declaratória, mas mostra como o TJDFT trata documentos notariais sobre posse.
No cadastro do IPTU, a Receita do DF prevê autorização para lavrar ata notarial destinada à inclusão ou ao desmembramento de imóvel no cadastro. Esse caminho usa a ata, e não a escritura declaratória. E estar no cadastro fiscal não dá direito sobre o imóvel.
Quando alguém oferece "escritura de posse" numa venda
Se o vendedor apresenta uma escritura declaratória como se fosse o documento do imóvel, confira antes de negociar:
- Há matrícula? Peça a certidão da matrícula no cartório de registro de imóveis. Se o imóvel tem matrícula em nome de outra pessoa, o vendedor não é o dono.
- O lote é público? Em área da Terracap ou de outro ente público, a regularização segue regras próprias, e a declaração particular não muda a titularidade pública.
- O que exatamente será vendido? No máximo, a posse de quem declarou. O contrato precisa dizer isso com clareza.
Os caminhos que de fato podem levar à matrícula (escritura com o titular, adjudicação compulsória, venda direta, Reurb e usucapião) estão comparados em imóvel sem escritura no DF. Não repetimos aqui.
O que podemos fazer
Antes de pagar por um imóvel que só tem escritura declaratória, a análise documental do imóvel mostra se existe matrícula, em nome de quem está e que ônus aparecem, com um relatório claro da situação documental. A análise sobre qual caminho de regularização cabe ao seu caso é jurídica.
A escolha entre usucapião, adjudicação compulsória ou outra via, e a redação de qualquer contrato de posse, podem exigir atuação de advogado habilitado. A atividade jurídica não integra nossos serviços e deve ser contratada separadamente.