Para qual situação serve
Uma casa ou prédio construído com área, altura ou ocupação acima do que a norma do lote permite não consegue habite-se pela via comum: a obra não está conforme os parâmetros. A compensação urbanística (Lei Complementar 940, de 12/01/2018) é a saída prevista para esse caso, desde que o lote ou a projeção sejam registrados em cartório.
Em troca de uma indenização em dinheiro ao DF, a edificação é admitida como está. O resultado é o Termo de Admissibilidade de Regularização (TAR) e, depois, o alvará e o habite-se (LC 940, arts. 2º e 21). Pelo PDOT de 2026, a compensação só vale para usos permitidos no lote (art. 274): ela resolve excesso de índice, não uso proibido.
Compensação ou habite-se de regularização?
São instrumentos para situações diferentes:
| Situação | Instrumento |
|---|---|
| Lote registrado, obra que excede índices urbanísticos | Compensação urbanística (LC 940/2018) |
| Edificação concluída em unidade sem registro cartorial na época | Habite-se de regularização (COE, art. 153) |
| Obra sem alvará, mas dentro dos parâmetros, em parcelamento registrado | Regularização edilícia; veja habite-se no DF |
A data de corte, e a divergência no Plano Piloto
Regra geral (PDOT 2026): a compensação só alcança empreendimentos comprovadamente edificados até a publicação da LC 1.065/2026, em 24/02/2026 (art. 275). Nas áreas de regularização fundiária, ela é obrigatória para edificações não unifamiliares fora dos índices (parágrafo único).
"Comprovadamente construída" significa, no mínimo, estrutura concluída, com vigas, pilares e lajes (LC 940, art. 6º, §2º). A data se prova com foto aérea sem alteração digital e laudo de engenheiro (art. 12, §4º).
Divergência no Conjunto Urbanístico de Brasília (CUB): o PPCUB (LC 1.041/2024, art. 121, §1º) admite a compensação só para obras construídas até a publicação da LC 854/2012, em 15/10/2012, e limita o excesso a 50% do coeficiente e, acima de 5 pavimentos, a 50% da altura ou do número de pavimentos. O PDOT de 2026 usa a data da própria LC 1.065/2026 e não distingue o CUB. Não localizamos norma que resolva o conflito. Para imóvel no Plano Piloto, trate a regra do PPCUB como a aplicável até a SEDUH confirmar. Veja PPCUB no Plano Piloto.
Quando não cabe
A compensação é vedada para edificações que (PDOT, art. 276; LC 940, art. 7º):
- interfiram no cone de aproximação de aeronaves;
- invadam logradouro público;
- estejam fora dos limites do lote ou projeção registrados, salvo ocupação de área pública autorizada por lei;
- estejam em APP, em área de risco ou em faixa de domínio;
- apresentem risco não mitigável;
- sejam bens tombados individualmente.
No CUB, exige-se manifestação prévia dos órgãos de preservação (PDOT, art. 276, §2º; LC 940, art. 8º), e o caso vai ao CONPLAN (art. 16).
O que o pedido precisa demonstrar
A LC 940/2018 (art. 12) apoia o pedido em quatro blocos de prova, e é neles que a maioria dos casos trava:
- Situação jurídica e fiscal do imóvel: ônus da matrícula, regularidade fiscal e quitação de multas. Pendência em título executivo extrajudicial firmado com o DF leva ao indeferimento (§5º).
- Data da construção: a obra precisa estar comprovadamente edificada até a data de corte, com estrutura concluída. A prova é técnica (foto aérea sem alteração digital e laudo de engenheiro), e não basta a palavra do proprietário.
- Situação técnica da obra: projeto de regularização, memorial de ocupação e laudos de estabilidade e de inviabilidade de adequação, todos com responsável técnico.
- Anuência das concessionárias, sem condicionantes.
Prazos e dinheiro: o que pesa no caso
- Efeito suspensivo limitado. O pedido completo suspende a demolição e novas multas relativas ao objeto (art. 18), mas não as multas e ações fiscais já lançadas (art. 36).
- Exigências com prazo. O que o órgão pedir deve ser cumprido em 90 dias, sob pena de arquivamento (art. 15, §1º).
- Termo com validade. Emitido o TAR, há 12 meses para buscar o alvará (art. 17, §2º).
- Contrapartida calculada caso a caso. O valor sai de fórmula com pesos conforme os parâmetros descumpridos, sobre o valor global da edificação (arts. 24 e 25), e pode ser parcelado em até 12 vezes, com garantia (arts. 22 e 26). Os valores de referência de 2026 foram atualizados pela Portaria SEDUH 13/2026; não os reproduzimos.
- Isenção: habitação unifamiliar de até 250 m² em ZEIS e em programas habitacionais de interesse social não paga a contrapartida (art. 28).
- Indeferimento tem consequência. A fiscalização notifica para adequar a obra em 90 dias; depois, vêm demolição e multa mensal (art. 19).
Para emitir o habite-se, averba-se na matrícula o gravame de que o imóvel foi regularizado por compensação urbanística (art. 22, §§3º e 4º).
Efeitos que o comprador precisa conhecer
- O gravame fica na matrícula e aparece na certidão do imóvel.
- A regularização não reconhece uso ou atividade irregular (art. 38).
- Quem comprou o imóvel depois da data de corte também pode pedir (art. 34).
- Imóvel regularizado por compensação não pode ser desdobrado; veja desmembramento de lote.
Projeto, memorial e laudos são assinados por arquiteto ou engenheiro. Contamos com uma rede de profissionais parceiros independentes e habilitados; cada um responde pelo que assina, com ART ou RRT quando exigida. Antes de comprar um imóvel que passou ou vai passar por compensação, a análise documental do imóvel mostra o que a matrícula registra, inclusive o gravame, e que pendências existem. Se já houver auto de infração, veja fiscalização do DF Legal em obra.
Defesa contra auto de infração, intimação demolitória ou indeferimento pode exigir atuação de advogado habilitado. A atividade jurídica não integra nossos serviços e deve ser contratada separadamente.