Quando a adjudicação compulsória resolve
O caso típico é este: você assinou uma promessa de compra e venda (ou recebeu uma cessão), pagou tudo, e quem deveria assinar a escritura definitiva não assina. Ele sumiu, se recusa, morreu sem inventário ou a empresa fechou. Enquanto o título não for registrado, a propriedade continua com quem está na matrícula (Código Civil, art. 1.245).
Antes, a saída era só a ação judicial de adjudicação compulsória, prevista no Código Civil (art. 1.418). Desde a Lei 14.382/2022, a Lei de Registros Públicos tem o art. 216-B, que permite fazer o mesmo no Registro de Imóveis, sem juiz, desde que ninguém apresente impugnação procedente. A via judicial continua disponível.
O Provimento CNJ 150/2023 detalhou o procedimento no Código Nacional de Normas (CNN), arts. 440-A a 440-AM. É esse texto que os cartórios do DF seguem.
Este procedimento pode exigir atuação de advogado habilitado. A atividade jurídica não integra nossos serviços e deve ser contratada separadamente.
Quem pode pedir e com base em quê
| Ponto | Regra | Onde está |
|---|---|---|
| Contratos aceitos | Promessa de compra e venda, promessa de permuta, cessões e promessas de cessão | CNN, art. 440-B |
| Arrependimento | Não pode haver direito de arrependimento exercitável, salvo em loteamento ou incorporação com carência vencida | CNN, art. 440-B, parágrafo único |
| Legitimados | Comprador, cessionários, sucessores e também o vendedor que quer entregar o imóvel | LRP, art. 216-B, § 1º; CNN, art. 440-C |
| Representação | Advogado ou defensor público, com procuração específica | CNN, art. 440-C, parágrafo único |
| Cartório | Registro de Imóveis da atual situação do imóvel | CNN, art. 440-E |
Um ponto pouco conhecido: o vendedor também pode pedir. Se ele recebeu o preço e o comprador nunca foi assinar a escritura, pode usar a adjudicação para tirar o imóvel do seu nome.
Vários imóveis podem entrar no mesmo pedido se estiverem no mesmo cartório e envolverem as mesmas partes (CNN, art. 440-D).
O que o pedido precisa provar
A lei não pede só um contrato. O art. 216-B, § 1º, apoia o pedido em quatro frentes de prova, e a fraqueza de qualquer uma delas derruba o caso:
- o negócio: a promessa, a cessão ou o documento da sucessão que liga você ao titular da matrícula;
- o inadimplemento: que o vendedor foi chamado a outorgar a escritura e não o fez;
- a ausência de litígio sobre o contrato, demonstrada por certidões forenses;
- a situação fiscal da transmissão, com o ITBI.
A peça central é a ata notarial, lavrada por tabelião de notas. Pelo CNN, art. 440-G, ela precisa reunir a descrição do imóvel com seus ônus, o histórico de todas as cessões e sucessões, as provas de que o preço foi pago por inteiro, o que o vendedor deixou de fazer e o valor venal do imóvel. A prova de pagamento pode vir de várias formas, como comprovantes bancários, recibos de autoria confirmável, mensagens em que o vendedor reconhece a quitação ou declaração de imposto de renda (§ 6º). O tabelião registra na ata que ela não é título de propriedade (§ 2º) e deve avisar se a via extrajudicial parecer inviável (§ 1º).
Na prática, os casos travam em três pontos: cadeia de cessões com elo faltando, pagamento sem prova e matrícula com problema (indisponibilidade, titular diferente do esperado, descrição desatualizada).
O que acontece depois do pedido
O procedimento corre no Registro de Imóveis, conduzido pelo advogado, e tem prazos legais que pesam no planejamento:
- O vendedor é notificado e tem 15 dias úteis para concordar ou impugnar. O silêncio pode levar à presunção de que o inadimplemento é verdadeiro (CNN, art. 440-S). Herdeiros e cônjuge também podem precisar ser notificados (arts. 440-P e 440-W).
- Havendo impugnação, o comprador responde e o oficial decide. Impugnação sem fundamento ou protelatória é indeferida; se houver recurso, o caso sobe ao juiz, que decide só sobre a impugnação (arts. 440-Z a 440-AE).
- Faltando requisito, o pedido pode ser extinto se a correção não vier no prazo dado pelo oficial (art. 440-Q).
- No final, o ITBI precisa ser comprovado em prazo curto, sob pena de extinção (art. 440-AL). Pago o imposto, o imóvel é registrado em nome do comprador, e o próprio contrato serve de título (LRP, art. 216-B, § 3º).
Enquanto o procedimento corre, a prenotação garante a prioridade do pedido até a decisão final.
O que não impede a adjudicação
O CNN afastou vários obstáculos que costumavam travar a transferência:
- dívidas fiscais do vendedor não são condição (art. 440-AI; LRP, art. 216-B, § 2º);
- cotas de condomínio atrasadas não precisam ser quitadas antes (art. 440-AJ);
- ônus e gravames que não impedem a venda voluntária não bloqueiam o pedido (art. 440-AG);
- processo judicial de adjudicação pendente não impede, se estiver suspenso há pelo menos 90 dias úteis (art. 440-H).
Já a indisponibilidade de bens do vendedor não impede o início, mas leva ao indeferimento se não for cancelada até a decisão final (art. 440-AH). E o oficial nega o pedido se perceber fraude, simulação ou ilicitude (art. 440-I).
Custos
O DF ainda não tem tabela própria para esse procedimento. Enquanto não houver, o CNN manda cobrar a ata notarial e o processamento como na usucapião extrajudicial, com notificações e registro cobrados à parte (art. 440-AM). Somam-se o ITBI, as despesas de notificação e edital, pagas pelo requerente (art. 440-T, § 2º), e o valor do advogado. Consulte a tabela de emolumentos do TJDFT e o orçamento do tabelionato e do cartório.
Quando a adjudicação não é o caminho
- Lote sem matrícula individual. A adjudicação transfere o que já está registrado. Sem matrícula, o caso é de regularização fundiária: veja imóvel sem escritura no DF e regularização de imóvel no DF.
- Preço não quitado. Sem pagamento integral comprovado, não há adjudicação.
- Disputa real sobre o contrato. Se o vendedor tem argumentos sérios, a via extrajudicial tende a virar judicial.
Antes de procurar o advogado
Chegar ao advogado com a situação documental clara economiza tempo e dinheiro. Na análise documental do imóvel, levantamos a matrícula e as certidões forenses e conferimos a cadeia de contratos que você tem, com um relatório do que está sólido, do que falta e do que pode travar o pedido. A condução do procedimento no cartório é do advogado.