Por que registrar
Pelo Código Civil, art. 1.245, a propriedade se transfere entre vivos mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis. O título pode ser a escritura pública ou o contrato de financiamento com força de escritura. Enquanto ele não estiver registrado na matrícula, o vendedor continua sendo o dono perante todos.
Daí o ditado "quem não registra não é dono". Na prática, sem registro:
- o imóvel continua no nome do vendedor e pode ser alcançado por dívidas, penhoras e indisponibilidades dele que cheguem à matrícula;
- você não consegue vender, financiar nem dar o imóvel em garantia como proprietário;
- o que vale perante terceiros é o que consta da matrícula (Lei 13.097/2015, art. 54);
- se outro título sobre o mesmo imóvel for protocolado antes do seu, ele tem prioridade.
Se você ainda está na fase da escritura, comece por escritura de imóvel no DF. A diferença entre os dois atos e o papel de cada cartório está em escritura e registro no DF. A explicação conceitual de por que só o registro transfere a propriedade está no guia escritura ou registro do CalculadoraDF.
Em qual cartório registrar
A regra: o cartório da matrícula
A Lei 6.015/1973 (Lei de Registros Públicos, LRP), art. 169, diz que os registros são obrigatórios e feitos "na serventia da situação do imóvel". O TJDFT resume: a escritura pode ser lavrada em qualquer cartório de notas, até de outro estado, mas tem que ser registrada no cartório de abrangência do imóvel.
A referência segura é a própria matrícula ou a escritura anterior: o nome do cartório de registro de imóveis (RI) aparece no cabeçalho.
Os 9 cartórios de registro de imóveis do DF
O Código de Normas dos Serviços Notariais e de Registro do DF (CN-DF, Provimento 67/2026 do TJDFT), art. 65, distribui os RIs por circunscrição judiciária:
| Cartório | Circunscrição judiciária | Área segundo o cadastro do TJDFT |
|---|---|---|
| 1º Ofício de RI | Brasília | Asa Sul, Lago Sul, Sudoeste, Cruzeiro, Octogonal e Setor Gráfico Sul |
| 2º Ofício de RI | Brasília | Parte norte do Plano Piloto, inclusive áreas adjacentes, Paranoá e São Sebastião |
| 3º Ofício de RI | Taguatinga | Taguatinga, Águas Claras, Samambaia e Recanto das Emas |
| 4º Ofício de RI | Guará e SIA | Guará, Núcleo Bandeirante, Candangolândia e Riacho Fundo |
| 5º Ofício de RI | Gama | Gama e Santa Maria |
| 6º Ofício de RI | Ceilândia | Ceilândia |
| 7º Ofício de RI | Sobradinho | Sobradinho |
| 8º Ofício de RI | Planaltina | Planaltina |
| 9º Ofício de RI | Brazlândia | Brazlândia |
Essa lista de áreas é cadastral, não um mapa oficial: nenhuma norma delimita a área de cada RI por região administrativa, e há regiões divididas ou sem menção, como Vicente Pires. Por isso, em imóveis de regiões novas ou desmembradas, o cartório competente nem sempre é o mais óbvio. A ferramenta qual cartório de registro de imóveis atende meu imóvel mostra as divergências conhecidas.
O que acontece entre o protocolo e o registro
O registro começa com o protocolo do título. O lançamento no livro de protocolo é a prenotação, que garante a sua prioridade: títulos que chegarem depois sobre o mesmo imóvel esperam o seu. Em seguida, o oficial faz a qualificação, isto é, confere se o título pode ser registrado do jeito que está. O resultado é um de dois: o registro na matrícula ou uma nota de exigência.
O título pode ser apresentado no balcão do cartório ou eletronicamente. No DF, os serviços eletrônicos dos RIs são prestados obrigatória e exclusivamente pelo sistema nacional operado pelo Operador Nacional do Sistema de Registro Eletrônico de Imóveis (ONR) (CN-DF, art. 457). O ponto que mais surpreende quem vai por esse caminho: o título eletrônico precisa ser nato-digital, assinado com certificado ICP-Brasil. Uma escritura em papel escaneada não serve, salvo exceções como cartas de sentença (art. 466). A prenotação eletrônica também depende de pagamento prévio (art. 467). A escritura lavrada pelo e-Notariado já nasce digital.
Prazos do registro
Os prazos mudaram com a Lei 14.382/2022. Os atuais são:
| Etapa | Prazo | Base |
|---|---|---|
| Registro ou nota de exigência | 10 dias do protocolo | LRP, art. 188; CN-DF, art. 398 |
| Casos simples (ver abaixo) | 5 dias | LRP, art. 188, §1º |
| Validade da prenotação | 20 dias (40 na Reurb-S) | LRP, art. 205; CN-DF, art. 393, §1º |
| Exame prévio sem protocolo | até 20 dias úteis | CN-DF, art. 397 |
Todos esses prazos contam em dias e horas úteis (LRP, art. 9º, §1º).
O prazo de 5 dias vale quando não há exigências e os emolumentos estão pagos, para:
- escrituras de compra e venda sem cláusulas especiais, averbações de construção e cancelamentos de garantias;
- documentos eletrônicos apresentados pelo Sistema Eletrônico dos Registros Públicos (Serp);
- títulos que voltam ao cartório, ainda na vigência da prenotação, com as exigências cumpridas.
Atenção: a página de perguntas frequentes sobre registro de imóveis do TJDFT ainda diz que a prenotação vale 30 dias e cita a redação antiga do art. 188. Essa informação está desatualizada desde a Lei 14.382/2022. Conte com 20 dias úteis.
Certidão depois do registro
A prova de que o registro saiu é a certidão da matrícula atualizada. A LRP (art. 19, §10) fixa prazos máximos para a emissão, contados do pagamento:
- 4 horas: certidão de inteiro teor da matrícula em meio eletrônico, com o número da matrícula informado, dentro do expediente;
- 1 dia: certidão da situação jurídica atualizada do imóvel;
- 5 dias: certidões de transcrições e demais casos.
Nota de exigência: o risco de perder a prioridade
Se o oficial encontrar algum problema no título, ele emite uma nota devolutiva (também chamada de nota de exigência). Pela LRP, art. 198, as exigências devem vir por escrito, todas de uma vez, dentro do prazo do art. 188. No DF, elas precisam ser fundamentadas, e é vedada a simples alusão a artigo de lei (CN-DF, arts. 398 a 402).
A partir daí, há dois caminhos: atender às exigências dentro da validade da prenotação, ou discordar e pedir que o oficial suscite dúvida, decidida pela Vara de Registros Públicos do DF (CN-DF, art. 399). Enquanto a dúvida estiver pendente, a prenotação não é cancelada.
Se o prazo terminar sem cumprimento, a prenotação é cancelada e os emolumentos são devolvidos com retenção de um quarto (CN-DF, art. 402). Para voltar, é preciso novo protocolo, e você perde a prioridade. O que a nota costuma pedir e quais os riscos de cada caminho estão em nota devolutiva do registro de imóveis no DF.
Situações que costumam gerar exigência: construção existente que não está na matrícula (veja averbação de construção), imóvel de pessoa falecida sem partilha registrada (veja inventário de imóvel no DF), estado civil sem prova no registro civil, divergência de nomes ou da descrição do imóvel e ITBI não comprovado quando a opção foi recolher no registro.
Exame prévio: saber das exigências antes
O CN-DF (art. 397) permite pedir ao cartório o exame do título e o cálculo dos emolumentos sem protocolo, gratuitamente, com resposta em até 20 dias úteis. Esse exame não garante prioridade, mas revela exigências antes do pagamento. É especialmente útil em casos com herança, procuração, divergência de área ou construção não averbada.
ITBI no registro
No DF, a escritura pode ser lavrada com a opção de recolher o ITBI no momento do registro (CN-DF, art. 232, IX). Se foi o seu caso, o imposto precisa estar pago para o registro acontecer. Veja ITBI no DF.
Quanto custa o registro
O registro não tem valor fixo. Os componentes são:
- Emolumentos da Tabela III (Registro de Imóveis) do TJDFT, atualizada pela Resolução 2/2025, em vigor desde 01/01/2026, conforme a faixa de valor;
- CCRCPN de 7%, a Conta de Compensação do Registro Civil das Pessoas Naturais;
- ISSQN de 5%, informado separadamente no selo digital (CN-DF, art. 39).
Algumas notas da Tabela III mudam o valor:
- Nota 2: o enquadramento na faixa é feito pelo maior valor entre o preço declarado e a avaliação fiscal do último lançamento. Declarar preço baixo não reduz o registro se a avaliação fiscal for maior.
- Nota 1: garantias reais (como a alienação fiduciária do financiamento) são cobradas pelo valor do imóvel, quando superior ao lançamento fiscal.
- Nota 6: registro de promessa de compra e venda tem redução de 50%.
- Nota 8: averbações de ofício e transporte de ônus não pagam emolumentos.
Primeiro imóvel financiado pelo SFH. A LRP, art. 290, prevê que os emolumentos da primeira aquisição imobiliária para fins residenciais, financiada pelo Sistema Financeiro da Habitação, sejam reduzidos em 50%. A tabela do TJDFT não menciona esse desconto expressamente. Confirme com o cartório se e como ele é aplicado ao seu caso.
A calculadora de custos de escritura e registro indicada nesta página dá uma estimativa.
Imóvel financiado: prazo de 15 dias
Nos contratos do SFH, a Lei 4.380/1964, art. 61, §7º, determina que o contrato seja levado ao cartório de registro de imóveis competente em até 15 dias da assinatura, e essa obrigação deve constar como cláusula do contrato. Quem compra deve conferir se o registro foi feito: sem ele, a propriedade não passa para o seu nome. Mais detalhes em imóvel financiado: escritura e registro no DF.
Depois do registro
A certidão da matrícula atualizada, com o seu nome como proprietário, é a prova da propriedade e deve ser guardada. O registro não atualiza sozinho o cadastro fiscal: a titularidade do IPTU/TLP na Receita do DF é uma providência separada (veja titular do IPTU no DF).
Quando vale pedir ajuda
O registro é um ato do oficial, mas a maioria das exigências nasce antes do protocolo, em documento desatualizado ou dado divergente. Vale ter a documentação conferida quando:
- a escritura foi assinada há muito tempo e nunca foi registrada;
- o título envolve herança, procuração, empresa ou vendedor que mudou de estado civil;
- a área ou a construção real não bate com a matrícula;
- a região do imóvel tem dúvida sobre qual cartório é competente;
- você recebeu uma nota de exigência e a prenotação está correndo;
- você mora longe e não pode acompanhar os prazos em dias úteis.
Discutir uma exigência perante o juiz (suscitação de dúvida), inventário ou redação de contrato é atividade jurídica. Este procedimento pode exigir atuação de advogado habilitado. A atividade jurídica não integra nossos serviços e deve ser contratada separadamente.
Matrícula e certidões em ordem
Nosso serviço de certidões imobiliárias cuida da obtenção, da conferência e da organização das certidões do imóvel e das partes, com controle de validade, incluindo a matrícula atualizada que mostra o que o cartório vai encontrar e, depois, se o registro saiu. Para uma leitura completa do que a documentação revela antes de fechar a compra, veja a análise documental do imóvel.