O que se chama de "condomínio" no DF
Em boa parte do DF, "condomínio" é o nome popular de um parcelamento feito sem aprovação e sem registro: uma gleba dividida em lotes, com portaria, ruas internas e associação de moradores. Juridicamente, isso é um núcleo urbano informal, e não um condomínio registrado. A Lei 13.465/2017 fala expressamente em "condomínio informal" empreendido por particular (art. 14, § 2º).
A consequência prática é a mesma de qualquer área irregular: o lote não tem matrícula própria. Contratos, cessões e o carnê de IPTU podem existir, mas ninguém é dono registrado do lote enquanto o parcelamento não for regularizado (Código Civil, art. 1.245).
A Terracap cita condomínios já regularizados e vendidos por venda direta, como os do Jardim Botânico (Estância Jardim Botânico, Jardim Botânico I e VI, Jardim das Paineiras, Mirante das Paineiras), o Solar de Brasília e o Ville de Montagne, no São Bartolomeu.
Primeiro filtro: está em área de regularização?
A Reurb no DF só se aplica a núcleos nas áreas de regularização do PDOT (LC 986/2021, art. 5º). E há proibições que nenhum projeto supera: áreas de proteção integral e parques ecológicos, áreas de segurança nacional e áreas de risco ou não passíveis de ocupação indicadas em estudo ambiental (art. 5º, § 1º).
A Terracap é direta sobre condomínios novos: a venda direta contempla só imóveis em áreas passíveis de regularização. Para quem pensa em comprar lote em "condomínio recém-criado", ela recomenda conferir no Registro de Imóveis o registro do loteamento, as licenças ambientais, a aprovação de projetos e a matrícula individual do lote.
A regularização é do conjunto. Como explica a Terracap, não se regulariza uma ocupação isolada, mas um conjunto de ocupações consolidadas, porque é preciso reservar áreas para escolas, creches e outros equipamentos, além de ajustar ruas e infraestrutura.
Terra pública ou particular: dois caminhos
| Condomínio em terra pública | Condomínio em terra particular | |
|---|---|---|
| Quem conduz a Reurb | Poder público, Defensoria, Ministério Público ou associação com termo de cooperação com o dono da gleba (LC 986, art. 7º, § 5º) | Qualquer legitimado, inclusive o proprietário, o loteador e a associação de moradores (art. 7º) |
| Como o morador obtém o título | Em geral, compra da Terracap por venda direta depois do registro do loteamento | Conforme o projeto aprovado e os direitos indicados na certidão de regularização |
| Pressão legal | Na Reurb-E, compensações ambientais entram no valor de avaliação do lote (LC 986, art. 19, § 4º) | Parcelamento notificado pelo órgão de planejamento territorial e urbano tem 180 dias para apresentar a documentação, sob pena de IPTU progressivo no tempo (LC 1.065/2026, art. 180) |
Quem paga
- Na Reurb-E, a aprovação do projeto define quem implanta o sistema viário, a infraestrutura essencial e as compensações urbanísticas e ambientais (LC 986, art. 13).
- Em terra particular, a infraestrutura provisória não pode gerar custo para o poder público, salvo para mitigar dano ou risco (art. 15, § 4º).
- Quem suportou os custos tem direito de regresso contra os responsáveis pela implantação do condomínio informal (Lei 13.465/2017, art. 14, § 2º; LC 986, art. 7º, § 2º). E o loteador que pede a Reurb não se livra de responsabilidade administrativa, civil ou criminal (§ 3º).
O papel da associação
A associação de moradores costuma ser o motor do processo: organiza o cadastro, contrata levantamentos e acompanha os órgãos. A lei a reconhece como legitimada para requerer a Reurb em nome dos beneficiários (LC 986, art. 7º, II).
O projeto de regularização exige levantamento georreferenciado assinado por profissional com ART ou RRT, planta do perímetro, projeto urbanístico, memoriais e, quando for o caso, estudos ambientais e de risco (Lei 13.465/2017, art. 35). O fluxo completo, até a certidão de regularização e a abertura das matrículas, está em Reurb no DF.
Água e luz instaladas não significam regularização. A infraestrutura provisória não reconhece posse, propriedade nem o loteamento (LC 986/2021, art. 16).
Depois do registro do parcelamento
Com o projeto registrado, o cartório abre uma matrícula para cada lote (Lei 13.465/2017, art. 44). A partir daí:
- o morador obtém o título: venda direta da Terracap, em terra pública, ou o direito indicado no processo, em terra particular (veja venda direta da Terracap);
- faz a escritura, quando for o caso, e registra na matrícula;
- regulariza a casa: habite-se e averbação da construção, porque a regularização do lote não regulariza a edificação.
A forma jurídica final do empreendimento depende do projeto aprovado. O Código Civil, art. 1.358-A, admite o condomínio de lotes, em que cada lote é propriedade exclusiva e há partes comuns entre os condôminos.
Várias casas no mesmo lote: condomínio urbano simples
Outro "condomínio" comum no DF é o lote com duas ou mais casas, de parentes ou de compradores diferentes. Para isso, a Lei 13.465/2017 criou o condomínio urbano simples (arts. 61 e 62), que pode ser usado inclusive na Reurb:
- a instituição é registrada na matrícula do lote, identificando partes comuns e unidades, sem exigir convenção de condomínio;
- depois, abre-se uma matrícula para cada unidade, com fração ideal do terreno;
- cada unidade pode ser vendida ou dada em garantia livremente, e nenhuma pode ficar sem acesso à rua.
Os parâmetros urbanísticos locais precisam ser respeitados. Confirme com o Registro de Imóveis da região quais documentos ele exige.
Se você mora ou vai comprar em condomínio
- Descubra a situação da área na consulta de ocupação da Terracap e no Registro de Imóveis.
- Guarde a cadeia de documentos do lote: contratos, cessões e procurações, do primeiro ocupante até você.
- Acompanhe a associação e os editais: prazos de cadastro e de proposta correm a partir da publicação.
- Não pague por "escritura" de lote sem matrícula. Escritura de cessão não cria propriedade.
Para os caminhos quando você tem só contrato ou cessão, veja imóvel sem escritura no DF. O risco de cada situação na decisão de compra (escritura definitiva, concessão ou área irregular) está no guia condomínios no DF do CalculadoraDF.