Por que duas casas não viram dois imóveis sozinhas
O cartório enxerga o lote, não as casas. Se o terreno tem uma matrícula, as construções que estão nele fazem parte desse imóvel, e a lei presume que foram feitas pelo dono do terreno, à custa dele, até prova em contrário (Código Civil, art. 1.253). Por isso a casa de fundo construída por um filho, ou a segunda casa erguida para alugar, não tem existência própria no registro, por mais que tenha portão, relógio de luz e endereço próprios.
As consequências aparecem na hora de vender, doar ou partilhar:
- Venda: só se vende o lote inteiro ou uma fração ideal dele.
- Financiamento: o banco avalia e toma em garantia o imóvel registrado, não uma das casas.
- Herança: os herdeiros recebem frações do lote, não "a casa da frente" e "a casa do fundo".
Para cada casa ter matrícula própria, é preciso um ato que crie esses imóveis no registro. São quatro as saídas com base legal, e a posição das casas no terreno costuma decidir entre elas.
As quatro saídas lado a lado
| Caminho | Quando se encaixa | O que resulta | Base |
|---|---|---|---|
| Desdobro do lote | Cada parte pode ter frente para a rua, 125 m² e 5 m de testada | Dois lotes, cada um com matrícula e terreno próprios | LC 1.027/2023, arts. 78 e 79 |
| Condomínio urbano simples | Casas ou cômodos no mesmo imóvel, inclusive com passagem comum | Uma matrícula por casa, com fração ideal do terreno | Lei 13.465/2017, arts. 61 e 62 |
| Condomínio edilício | Edificação com unidades autônomas e partes comuns | Unidades com fração ideal e instituição registrada | Código Civil, arts. 1.331 e 1.332 |
| Direito real de laje | Uma unidade sobre ou sob a outra | Matrícula própria da laje, sem fração do terreno | Código Civil, art. 1.510-A |
Existe ainda a opção de não separar: manter o lote em copropriedade, cada um com sua fração ideal. Ela é explicada no fim.
Desdobro: quando cada casa pode ter o seu lote
É o caminho que resolve de forma mais completa, porque cada casa passa a ter terreno próprio. Mas os requisitos da lei distrital filtram muitos casos:
- cada lote resultante precisa de testada para via pública, 125 m² e 5 m de testada frontal, salvo em ZEIS e ARIS (art. 78);
- o desdobro é vedado em lotes classificados como RE 1, RE 2, RO 1, RO 2, RO 3 e RRur e em projeções, entre outros casos (art. 79);
- a casa existente precisa respeitar os parâmetros dos novos lotes, comprovado por laudo com ART ou RRT; se não respeitar, assina-se termo de compromisso de corrigir ou demolir, com cláusula resolutiva averbada (arts. 76 e 77).
O efeito prático do primeiro item é decisivo: duas casas lado a lado, ambas de frente para a rua, costumam ter chance; casa de fundo que só chega à rua por um corredor dentro do lote, não, porque o lote dos fundos ficaria sem testada. As etapas na SEDUH e o prazo para registrar estão em desmembramento de lote no DF.
Condomínio urbano simples: a figura pensada para esse caso
A Lei 13.465/2017, art. 61, prevê que, quando um mesmo imóvel tem construções de casas ou cômodos, pode ser instituído o condomínio urbano simples, respeitados os parâmetros urbanísticos locais. É o encaixe natural da casa de fundo:
- a matrícula do lote passa a discriminar a parte do terreno ocupada pelas edificações, as partes de uso exclusivo e as áreas de passagem para a rua ou entre as unidades (art. 61);
- a instituição é registrada na matrícula do lote sem exigir convenção de condomínio (art. 62);
- depois, abre-se uma matrícula para cada casa, com uma fração ideal do solo expressa em percentual (art. 62, § 1º);
- cada casa pode ser vendida ou dada em garantia livremente, e nenhuma pode ficar sem acesso à via pública (art. 62, §§ 2º e 3º);
- a gestão das partes comuns, como o corredor, é feita de comum acordo e pode ser formalizada por instrumento particular (art. 62, § 4º).
O que a lei federal não detalha é o rito no DF: quais parâmetros da SEDUH se aplicam e quais documentos técnicos o Registro de Imóveis pede. Isso não foi confirmado em norma distrital. Consulte a SEDUH sobre a situação do lote e peça ao cartório da matrícula a lista de exigências antes de contratar o projeto. O contexto em que essa figura aparece nos condomínios do DF está em regularização de condomínio no DF.
Condomínio edilício: quando a construção é um conjunto de unidades
O condomínio edilício do Código Civil (arts. 1.331 e 1.332) serve à edificação com partes de propriedade exclusiva e partes comuns, como solo, estrutura, telhado e acesso à rua. A instituição discrimina as unidades, fixa a fração ideal de cada uma e o fim a que se destinam, e é registrada no Registro de Imóveis.
Comparado ao condomínio urbano simples, é um regime mais pesado, com convenção e as regras gerais do condomínio. Costuma aparecer quando as casas formam uma única construção, como sobrados geminados com estrutura comum. A ordem dos atos no DF (habite-se, averbação e depois instituição) está em instituição de condomínio no DF.
Laje: uma casa sobre a outra
Quando a segunda casa foi construída em cima da primeira, ou no subsolo, existe o direito real de laje. O dono da construção-base cede a superfície superior ou inferior para que o titular da laje mantenha uma unidade distinta (Código Civil, art. 1.510-A). Três pontos a comparar com as outras saídas:
- a laje tem matrícula própria e pode ser usada, fruída e vendida pelo titular (§ 3º);
- ela não dá fração ideal do terreno nem participação nas áreas já construídas (§ 4º);
- o titular responde pelos encargos e tributos da sua unidade (§ 2º).
O Distrito Federal pode dispor sobre posturas edilícias da laje (§ 5º); a regra distrital específica não foi confirmada. O instituto está detalhado em direito de laje no DF. Casas lado a lado, térreas, não se encaixam nessa figura.
A alternativa de não separar: fração ideal
Sem nenhum desses atos, o que pode ser transmitido é parte ideal do lote. Cada coproprietário pode alienar ou gravar a sua parte (Código Civil, art. 1.314), mas:
- quem compra a fração não recebe a casa, e sim uma porcentagem do todo;
- sendo o imóvel indivisível, os outros condôminos têm preferência na venda a estranho, tanto por tanto, e quem não foi avisado pode haver a parte em 180 dias depositando o preço (art. 504);
- qualquer condômino pode, a todo tempo, exigir a divisão da coisa comum (art. 1.320).
Os riscos dessa escolha para quem compra estão em venda de fração ideal. Quando os coproprietários não se entendem, o caminho é outro: extinção de condomínio.
O que vem junto em qualquer caminho
A construção precisa estar regular. Separar a matrícula não regulariza a obra. No DF, a averbação de construção exige certidão ou alvará do órgão competente (Código de Normas do TJDFT, art. 414). Veja habite-se no DF e averbação de construção. Na Reurb de interesse social, a Lei 13.465/2017, art. 63, admite averbar as edificações por simples notícia do interessado, sem habite-se.
O cadastro fiscal acompanha. Os imóveis surgidos por desmembramento também devem ser inscritos na Receita do DF (Decreto 28.445/2007, art. 6º). Veja atualizar o cadastro do imóvel na Receita do DF.
A transferência é um ato à parte. Criar a matrícula da casa não a coloca no nome de ninguém diferente do dono do lote. Passar a casa ao filho ou ao comprador exige escritura e registro, com ITBI na venda ou ITCD na doação.
O que decide a escolha
- Tire a certidão de inteiro teor da matrícula e veja quem é o dono, a área e os ônus.
- Descubra a classificação do lote e se ele admite desdobro.
- Olhe a posição das casas: lado a lado com frente para a rua (desdobro), uma nos fundos com passagem (condomínio urbano simples), uma sobre a outra (laje ou condomínio).
- Verifique a situação das obras: habite-se e averbação.
- Leve a escolha a quem assina: o projeto e os memoriais são de arquiteto ou engenheiro; a escritura, do tabelionato.
Contamos com uma rede de profissionais parceiros independentes e habilitados; cada um responde pelo que assina (ART/RRT quando exigida). A análise documental do imóvel mostra, num relatório claro, a situação do lote, das averbações e dos ônus antes de qualquer escolha. Qualquer pessoa pode apresentar o título ao Registro de Imóveis (Lei 6.015/1973, art. 217); protocolo e acompanhamento em seu nome não fazem parte do atendimento atual.
Escolher entre condomínio, laje ou fração, e redigir o ato que atribui cada casa a cada pessoa, é análise jurídica do caso. Este procedimento pode exigir atuação de advogado habilitado. A atividade jurídica não integra nossos serviços e deve ser contratada separadamente.