A resposta curta
Pode vender e pode escriturar, mas com consequências. A escritura de compra e venda depende de a matrícula estar em nome do vendedor, do ITBI e das certidões exigidas. No DF, o que o tabelião precisa consignar está no Código de Normas do TJDFT, art. 232: matrícula, título do vendedor, ônus, ITBI, certidão de tributos do imóvel, declarações do vendedor, consulta à indisponibilidade de bens. O habite-se não está nessa lista.
O que muda é o objeto do negócio. Para imóvel urbano, a escritura descreve o bem pela matrícula (art. 232, § 2º). Se a construção não foi averbada, a matrícula continua mostrando o lote vazio ou uma área menor que a real, e é isso que o comprador recebe no papel.
"Sem habite-se" e "sem construção averbada" costumam andar juntos, mas não são a mesma coisa. Há imóveis com habite-se emitido e nunca averbado. Nesse caso, falta só a etapa do cartório.
Três situações diferentes
| Situação | O que a matrícula mostra | O que falta |
|---|---|---|
| Tem habite-se, não averbou | Lote ou área antiga | CND de obra (se exigida) e averbação no Registro de Imóveis |
| Obra com alvará, sem habite-se | Lote ou área antiga | Pedido de habite-se na CAP/SEDUH, vistoria da DF Legal, CND de obra e averbação |
| Obra sem alvará ou ampliada sem licença | Lote ou área antiga | Regularização edilícia ou habite-se de regularização (Lei 6.138/2018, arts. 151 e 153) antes de tudo |
A terceira é a mais demorada, porque depende de projeto "conforme construído", laudos e responsáveis técnicos com ART ou RRT. O caminho completo está em habite-se no DF e em habite-se de regularização.
O que o comprador herda
A regularização passa para ele. A averbação da edificação é feita na matrícula (Lei 6.015/1973, art. 167, II, 4). Para averbar, a Lei 8.212/1991, art. 47, II, exige a CND do proprietário da obra, salvo a construção residencial unifamiliar, de uso próprio, tipo econômico e feita sem mão de obra assalariada (art. 30, VIII). Com a compra, o comprador passa a ser o proprietário que precisa resolver isso.
Diferença entre o papel e a realidade. Enquanto a construção não for averbada, a matrícula descreve algo diferente do que existe. Isso pesa na próxima venda, no inventário e em qualquer garantia sobre o imóvel.
Obra irregular pode não ser regularizável. A regularização edilícia exige, entre outros pontos, que a obra atenda aos parâmetros urbanísticos vigentes (Lei 6.138/2018, art. 151). Uma ampliação fora dos parâmetros pode não ser regularizável como está, e a solução passa a depender de adequação da obra. Quem compra sem saber assume esse risco.
Financiamento
Nenhuma lei consultada proíbe financiar imóvel sem habite-se. Na prática, os bancos costumam exigir a construção averbada e o habite-se para aceitar o imóvel como garantia, e as regras variam por instituição. Se o comprador vai financiar, confirme a exigência com o banco antes de assinar promessa ou pagar sinal.
Imóvel na planta ou prédio recém-entregue
Em incorporação, a obrigação é clara: depois do habite-se, cabe ao incorporador averbar a construção nas frações ideais da matrícula, e ele responde por perdas e danos se demorar. Se ele e o construtor não fizerem, qualquer adquirente de unidade pode requerer a averbação (Lei 4.591/1964, art. 44, §§ 1º e 2º).
Quem compra de construtora deve conferir, antes da escritura definitiva, se a matrícula da unidade já traz a construção averbada.
Exceções em que o habite-se é dispensado para averbar
- Casa térrea antiga em área de baixa renda. A Lei 6.015/1973, art. 247-A, dispensa o habite-se para construção residencial urbana unifamiliar de um só pavimento, finalizada há mais de 5 anos, em área ocupada predominantemente por população de baixa renda.
- Reurb-S. Na regularização fundiária de interesse social, a edificação pode ser averbada a partir de "mera notícia", sem habite-se e sem certidões negativas de tributos e contribuições previdenciárias (Lei 13.465/2017, art. 63). Veja Reurb no DF.
Se você vai vender
- Leia a matrícula. Veja o que ela descreve e compare com o que existe.
- Descubra em qual das três situações você está. Tem habite-se? Tinha alvará? Houve ampliação?
- Seja transparente. O comprador vai descobrir na certidão. Informar antes evita desfazimento do negócio.
- Defina no contrato quem regulariza. Preço, prazo e responsabilidade pelo habite-se, pela CND de obra e pela averbação precisam estar escritos. A redação do contrato é atividade de advogado.
Se você vai comprar
- Peça a certidão de matrícula atualizada e compare a área com a real.
- Pergunte se há habite-se e alvará, e peça cópias.
- Confirme com o banco, se houver financiamento.
- Considere no preço o tempo e o custo de regularizar: projeto, laudos, taxas, eventual contribuição previdenciária da obra e emolumentos de averbação.
Para uma triagem rápida, use o diagnóstico do imóvel. Se a matrícula mostrar área diferente da real por outro motivo, veja área divergente da matrícula.
Projetos, laudos e responsabilidade técnica são de engenheiro ou arquiteto (ART ou RRT). Contamos com uma rede de profissionais parceiros independentes e habilitados; cada um responde pelo que assina. A redação do contrato de compra e venda pode exigir atuação de advogado habilitado. A atividade jurídica não integra nossos serviços e deve ser contratada separadamente.