Por que as certidões atrasam negócios
Comprar, vender, financiar ou inventariar um imóvel exige um conjunto de certidões de órgãos diferentes, cada uma com a própria validade. O problema raramente é uma certidão isolada: é saber quais pedir para aquela finalidade, pedir na ordem certa para que nenhuma vença antes da escritura e entender o que significa uma certidão que sai positiva.
Quando isso falha, a consequência aparece no pior momento: escritura remarcada por certidão vencida, banco que devolve a pasta, surpresa com uma ação ou um débito descoberto na véspera da assinatura.
Validade: o ponto que mais derruba a pasta
As certidões não vencem juntas. A da matrícula vale 30 dias para a escritura (Decreto 93.240/1986, art. 1º, IV) e, no DF, a eletrônica não pode ser revalidada (Código de Normas do DF, art. 474). As da Receita do DF valem 90 dias (Decreto distrital 23.873/2003, art. 13). A federal e a trabalhista valem 180 dias. Outras não têm validade fixada em norma, e quem recebe decide até quando aceita.
Pedir tudo cedo demais faz a matrícula vencer antes da assinatura; pedir tarde demais deixa sem tempo para tratar uma certidão positiva. Por isso o serviço começa pela data prevista do negócio.
Quem costuma contratar
- Quem vai vender e quer ter a documentação pronta quando o comprador ou o banco pedir.
- Quem vai comprar e precisa das certidões do imóvel e do vendedor.
- Quem está financiando e recebeu do banco a lista de exigências.
- Famílias em inventário que precisam das certidões de cada imóvel.
- Quem mora fora do DF e não quer depender de deslocamentos.
Como cuidamos das certidões
Definimos com você o conjunto de certidões que a finalidade exige, separando o que é obrigatório do que é cautela recomendada. Cuidamos da obtenção junto ao cartório de registro de imóveis competente e aos demais órgãos, conferimos cada resultado e organizamos tudo em uma pasta única.
Os cartórios são obrigados a fornecer as certidões pedidas (Lei 6.015/1973, art. 16), e qualquer pessoa pode requerer certidão do registro (art. 17). Mesmo assim, só atendemos pedidos com finalidade legítima ligada ao imóvel, e tratamos os dados com o mínimo necessário (LGPD, art. 6º, III).
O que você recebe
- As certidões em PDF, identificadas por pessoa e por imóvel.
- Quadro de validades, com a data de vencimento de cada certidão frente à data prevista do negócio.
- Aviso de qualquer resultado positivo ou "positivo com efeito de negativa", com a explicação do que consta.
- Indicação do que falta, quando a finalidade pede algo que não é certidão, como a declaração de quitação do condomínio.
Situações comuns
- Compra e venda com escritura já marcada e prazo curto.
- Financiamento em que o banco pediu certidões adicionais às da escritura.
- Vendedor casado, empresa ou espólio, que multiplicam o número de certidões.
- Inventário com vários imóveis; veja também o serviço de documentação para inventário.
- Certidão positiva anterior que precisa ser confirmada ou atualizada.
Limites do serviço
- Certidão retrata a situação na data em que foi emitida. Não alteramos o conteúdo de nenhuma certidão.
- Os prazos de emissão são dos cartórios e órgãos. A Lei 6.015/1973, art. 19, §10, fixa prazos para as certidões do registro; acompanhamos cada pedido, mas não controlamos o tempo de resposta de terceiros.
- Se a dúvida for sobre o risco jurídico de uma certidão positiva, a análise é de advogado. Este procedimento pode exigir atuação de advogado habilitado. A atividade jurídica não integra nossos serviços e deve ser contratada separadamente.
- Para a leitura completa dos documentos antes da compra, com relatório do que merece atenção, o serviço indicado é a análise documental do imóvel.
Prazo
O prazo total depende de quantas certidões e pessoas o caso envolve e é informado no orçamento, junto com o valor do serviço e a estimativa das taxas.
Para entender cada certidão e quando ela é exigida, veja certidões para comprar e vender imóvel no DF e certidão negativa de débitos do imóvel no DF.