Abandono é uma forma de perder a propriedade
O Código Civil lista o abandono entre as formas de perder a propriedade (art. 1.275, III). Não basta o imóvel parecer largado. O art. 1.276 exige três elementos:
- o proprietário tem a intenção de não conservar o imóvel como seu;
- o imóvel não está na posse de outra pessoa;
- o imóvel é urbano (o rural segue para a União, pelo §1º).
Presentes esses elementos, o imóvel pode ser arrecadado como bem vago e, três anos depois, passa à propriedade do Município ou do Distrito Federal.
A presunção de abandono: duas regras
O ponto mais sensível é como se prova a intenção de abandonar. Há duas normas federais sobre isso:
| Norma | O que presume | Prazo |
|---|---|---|
| Código Civil, art. 1.276, §2º | Intenção de abandonar, "de modo absoluto", quando cessados os atos de posse e o dono deixa de pagar os ônus fiscais | Não fixa |
| Lei 13.465/2017, art. 64, §1º | Intenção de abandonar quando, cessada a posse, o dono não paga o IPTU | 5 anos |
As duas têm a mesma hierarquia. A Lei 13.465 é posterior e trata especificamente do procedimento de arrecadação de imóveis urbanos privados. Como as duas regras convivem num caso concreto é questão jurídica, e não há regulamento distrital que a resolva.
O procedimento da Lei 13.465/2017
Pelo art. 64 da Lei 13.465/2017, imóveis urbanos privados abandonados ficam sujeitos à arrecadação pelo Município ou pelo DF. O procedimento é definido em ato do Executivo local e deve ter, no mínimo (§2º):
- processo administrativo próprio;
- prova do tempo de abandono e da inadimplência fiscal;
- notificação do titular, com 30 dias para impugnar.
Se o titular não se manifesta, o silêncio vale como concordância com a arrecadação (§3º). Se ele reivindicar o imóvel durante os três anos, deve ressarcir as despesas que o poder público teve com ele (§5º).
Os destinos previstos para o imóvel arrecadado são habitação, prestação de serviço público, Reurb de interesse social ou concessão de direito real de uso a entidades (art. 65).
A lei do DF: Lei 6.911/2021
A Lei distrital 6.911/2021 trata dos imóveis abandonados no DF. Os pontos principais:
- o DF deve impedir que imóveis abandonados causem deterioração urbana (art. 1º);
- considera abandonado o imóvel fora da posse do dono ou de outrem, "ou, ainda, que não esteja cumprindo sua função social" (§2º);
- pode ser considerado bem vago o imóvel fora da posse cujo dono não cumpre as obrigações fiscais (§3º);
- o processo administrativo é aberto de ofício ou por provocação, com editais se o dono for desconhecido (art. 2º), e a arrecadação segue o Código Civil e a Lei 13.465 (art. 3º);
- o DF pode fazer reparos e dar destinação ao imóvel, com preferência para habitação (art. 5º);
- deve publicar na internet a lista dos imóveis considerados abandonados (art. 6º);
- em caso de ruína, aciona a Defesa Civil e pode demolir (art. 7º);
- o dono que tiver a propriedade restabelecida ressarce os gastos (art. 9º);
- o Executivo deve regulamentar a lei (art. 10).
O que não encontramos: o decreto que regulamenta a Lei 6.911/2021, o ato distrital de procedimento exigido pela Lei 13.465 e a lista pública do art. 6º. Por isso, não é possível afirmar que o DF já arrecade imóveis por esse rito. Se você recebeu uma notificação, peça cópia do processo ao órgão que a expediu.
Abandono, usucapião, herança vacante e IPTU progressivo
São caminhos diferentes, que às vezes se confundem:
| Situação | Quem fica com o imóvel | Onde ler |
|---|---|---|
| Abandono com arrecadação | O DF, depois de 3 anos | Esta página |
| Posse prolongada por um particular | O possuidor, se reconhecida a usucapião | Posse e propriedade |
| Dono que morreu sem herdeiros | O poder público, pela herança vacante | Herança jacente e vacante |
| Lote vazio ou subutilizado | Continua do dono, com obrigação de edificar e, depois, imposto progressivo | Como funciona o IPTU no DF |
O IPTU progressivo no tempo, previsto no Estatuto da Cidade (arts. 5º a 8º) e no novo PDOT, não é perda por abandono: o imóvel continua do proprietário, que é obrigado a dar uso a ele. No DF, o instrumento está previsto, mas não localizamos a lei específica que o coloca em prática.
Se o imóvel é seu, ou se é do vizinho
Se o imóvel é seu e está desocupado: mantenha o IPTU em dia, porque a falta de pagamento é o principal indício legal de abandono. As cobranças em atraso estão explicadas em IPTU atrasado e dívida ativa.
Se o imóvel vizinho está abandonado: a Lei 6.911 permite que o processo seja aberto por provocação (art. 2º). Situações de risco, como ruína, envolvem a Defesa Civil (art. 7º).
Se você quer saber de quem é o imóvel: a certidão da matrícula mostra o titular registrado. A pesquisa patrimonial imobiliária, para finalidade legítima e dentro dos limites da LGPD, localiza e organiza essas informações.
Discutir a arrecadação, impugnar uma notificação ou avaliar uma usucapião pode exigir atuação de advogado habilitado. A atividade jurídica não integra nossos serviços e deve ser contratada separadamente.