Duas contrapartidas, dois motivos
O novo PDOT lista instrumentos para o DF recuperar parte da valorização que as suas decisões urbanísticas geram no imóvel particular (LC 1.065/2026, art. 239). Os dois que mais aparecem para o proprietário comum são:
| Sigla | Nome | Paga-se por | Base legal |
|---|---|---|---|
| ODIR | Outorga onerosa do direito de construir | Construir acima do coeficiente básico, até o máximo | Lei 1.170/1996; PDOT, art. 240 |
| ONALT | Outorga onerosa de alteração de uso | Mudar ou acrescentar uso que valorize a unidade | LC 294/2000; PDOT, art. 241 |
O PDOT prevê ainda a Ozon (alteração de zoneamento, de rural para urbano), a Opar (alteração de parcelamento) e a contribuição de melhoria. Onde há pagamento de Opar por alteração de uso do lote, não se cobra ONALT ao mesmo tempo (art. 250).
As áreas onde as outorgas incidem estão indicadas na LUOS e, no Plano Piloto, no PPCUB (PDOT, art. 242). O GDF deve divulgar a cada 12 meses o endereço dos imóveis beneficiados, o valor pago e a aplicação dos recursos (art. 243).
ONALT: mudança de uso
O que conta como alteração de uso
Pela LC 294/2000 (art. 2º, na redação da LC 902/2015), são alterações de uso:
- mudar o uso ou a atividade;
- mudar a proporção entre usos;
- incluir uso que a norma não previa.
A norma de comparação
A comparação é feita com a norma vigente para a unidade em 29/01/1997, data da LC 17/1997, ou com a primeira norma posterior (PDOT, art. 244, §1º; LUOS, art. 55, §1º). Se já houve pagamento de ONALT antes, o novo cálculo parte do último uso pago (LUOS, art. 55, §4º).
Como o valor é definido
O valor sai de laudo de avaliação da Terracap, pela valorização efetiva: a diferença do metro quadrado entre o uso pretendido e o atual, pela norma técnica de avaliação (LC 294/2000, art. 4º). Regras do laudo:
- prazo de emissão de 30 dias;
- validade de 12 meses;
- custo fixado por decreto;
- revisão por impugnação, com custo de 50% do laudo e prazo de 30 dias;
- qualquer interessado pode pedir o laudo.
Não calculamos esse valor, porque ele depende do laudo do caso concreto.
Quando se paga
| Situação | Momento do pagamento | LC 294/2000 |
|---|---|---|
| Obra nova ou reforma com mudança de uso | Antes do alvará de construção, em até 12 parcelas; quitação para o habite-se | Art. 6º, §§1º e 5º |
| Edificação existente, sem obra | Antes da licença de funcionamento | Art. 6º, §3º |
| Empreendedor não pagou | O proprietário responde | Art. 6º, §2º |
A falta de pagamento gera multa e juros, cancelamento do alvará com volta à destinação original (art. 8º) e inscrição em dívida ativa (art. 9º).
Quando não se paga
- Mudança de grupo dentro da mesma atividade permitida (LUOS, art. 56), com exceções, como residencial para comercial e institucional para comercial ou multifamiliar (§1º).
- Nas UOS RO 1, 2 e 3, em certas atividades de educação e saúde, na Inst EP, em imóvel público destinado a política pública e em habitação de interesse social (LUOS, art. 57).
ODIR: construir acima do básico
O coeficiente básico é gratuito. A diferença entre o básico e o máximo é onerosa (Lei 1.170/1996, art. 2º, §§1º e 2º, na redação da Lei 7.566/2024). Pelo art. 4º:
- o débito é lançado na habilitação do projeto, a pedido do interessado;
- o pagamento é em 30 dias ou em até 12 parcelas;
- o alvará de construção exige a 1ª parcela e as vencidas;
- a carta de habite-se exige a quitação integral;
- três parcelas seguidas sem pagamento, ou uma com mais de 90 dias de atraso, cancelam o parcelamento e o acréscimo de potencial construtivo.
Até a revisão da lei específica, o coeficiente de ajuste usado no cálculo é 0,2 (LUOS, art. 54, §3º). O acréscimo de potencial que resulta de remembramento de lotes também paga ODIR, e a mudança de uso no lote remembrado paga ONALT proporcional (LUOS, arts. 48 e 49).
Onde isso aparece para quem compra
- Imóvel da Terracap: os editais de venda de imóveis públicos devem indicar se incidem ODIR e ONALT (LUOS, arts. 54, §4º, e 77). Leia esse item do edital antes de dar lance; veja licitação de imóveis da Terracap.
- Imóvel com uso diferente do original: loja em lote residencial, clínica em casa, prédio com mais pavimentos. Pergunte ao vendedor se houve pagamento de ONALT ou ODIR e peça os comprovantes, porque o proprietário pode ser chamado a pagar.
- Processos no SEI-GDF: existem tipos de processo da SEDUH para arrecadação de ONALT e de ODIR. O que um processo desses pode revelar está em processo no SEI-GDF.
O enquadramento do projeto e o pedido de laudo ficam com o proprietário e o responsável técnico. Da nossa parte, podemos reunir as certidões do imóvel e entregar um relatório documental antes da compra.
Discutir a cobrança, impugnar o laudo ou contestar a inscrição em dívida ativa pode exigir atuação de advogado habilitado. A atividade jurídica não integra nossos serviços e deve ser contratada separadamente.