O que é o direito de laje
É a solução que a Lei 13.465/2017 levou ao Código Civil para uma situação comum: a casa construída em cima (ou embaixo) da casa de outra pessoa, geralmente de pais, sogros ou irmãos. Pelo Código Civil, art. 1.510-A, o dono da construção-base pode ceder a superfície superior ou inferior da sua construção para que o titular da laje mantenha ali uma unidade distinta.
Três pontos definem a figura:
- a laje abrange o espaço aéreo ou o subsolo, em projeção vertical, como unidade imobiliária autônoma (§ 1º);
- ela é um direito real, listado no art. 1.225, XIII, e não um simples acordo de família;
- ela não dá fração do terreno nem participação nas áreas já construídas (§ 4º).
A laje resolve só o que está em cima ou embaixo. Se as duas casas estão lado a lado no mesmo lote (a "casa de fundo"), o caminho passa por dividir o lote ou por outra forma de copropriedade; veja desmembramento de lote.
Laje, superfície, condomínio: qual é qual
| Figura | O que você tem | Prazo | Terreno |
|---|---|---|---|
| Direito real de laje | Unidade sobreposta com matrícula própria | Sem prazo | Sem fração ideal |
| Direito de superfície | Direito de construir ou plantar no terreno de outro | Tempo determinado, por escritura registrada (art. 1.369) | O terreno segue do dono |
| Condomínio edilício | Unidade autônoma em prédio | Sem prazo | Fração ideal do terreno e das áreas comuns |
| Condomínio geral | Parte ideal do imóvel inteiro | Sem prazo | Percentual do todo, sem unidade própria |
Quem construiu sem título algum no terreno de outra pessoa está numa situação anterior à laje; o ponto de partida está em construí em terreno de terceiro.
Como a laje chega à matrícula
- Acordo e título. O dono da construção-base (com o cônjuge, quando a lei exigir) cede a laje. Para direitos reais sobre imóveis acima de trinta salários mínimos, a escritura pública é essencial à validade (Código Civil, art. 108).
- Registro. Direitos reais sobre imóveis constituídos por ato entre vivos só se adquirem com o registro (art. 1.227). A instituição da laje se faz com abertura de matrícula própria e averbação na matrícula da construção-base e das lajes anteriores, com remissão recíproca (Lei 6.015/1973, art. 176, § 9º).
- Documentos técnicos. O que o Registro de Imóveis do DF exige para abrir a matrícula da laje (por exemplo, construção-base averbada, habite-se, planta, memorial ou ART/RRT) não foi confirmado nesta pesquisa. Peça ao cartório a lista antes de contratar os profissionais.
Qualquer pessoa pode apresentar o título ao Registro de Imóveis (Lei 6.015/1973, art. 217); protocolo e acompanhamento em seu nome não fazem parte do atendimento atual. Podemos pedir as certidões da matrícula da construção-base e conferir se ela está em condições de receber a averbação.
Direitos e deveres entre o dono de baixo e o de cima
- Usar, fruir e dispor. O titular pode morar, alugar, vender e deixar de herança a laje (art. 1.510-A, § 3º).
- Tributos e encargos da própria unidade são dele (§ 2º).
- Obras. É vedado ao titular da laje prejudicar, com obra nova ou falta de reparo, a segurança, a linha arquitetônica ou o arranjo estético do edifício (art. 1.510-B).
- Despesas comuns. Alicerces, pilares, paredes-mestras, telhado ou terraço de cobertura (mesmo de uso exclusivo da laje) e instalações gerais de água, esgoto, luz e gás servem a todo o edifício. As despesas com essas partes são divididas na proporção fixada no contrato (art. 1.510-C). Qualquer interessado pode fazer reparos urgentes (§ 2º).
- Nova laje por cima. Depende de autorização expressa dos titulares da construção-base e das demais lajes (art. 1.510-A, § 6º).
- Preferência na venda. Construção-base e laje têm preferência uma sobre a outra, nessa ordem, com aviso por escrito e 30 dias para responder; quem não foi avisado tem 180 dias para depositar o preço e haver a unidade (art. 1.510-D).
- Ruína. A ruína da construção-base extingue a laje, salvo laje no subsolo ou reconstrução em até 5 anos (art. 1.510-E, redação da Lei 14.382/2022).
- Penhora. Se a penhora recair sobre a laje ou sobre a construção-base, o credor deve pedir a intimação do outro titular (CPC, art. 799).
E no DF?
O Código Civil diz que os municípios e o Distrito Federal poderão dispor sobre posturas edilícias e urbanísticas associadas à laje (art. 1.510-A, § 5º). Nesta pesquisa, não foi confirmada uma norma distrital específica sobre o direito de laje. Por isso:
- a obra da laje segue a regra geral do Código de Obras do DF: nenhuma obra começa sem licença, salvo as dispensas da própria lei (Lei 6.138/2018, art. 22). Veja alvará de construção;
- antes de construir ou de contar com a laje para regularizar uma casa já pronta, confirme com o órgão de licenciamento do DF se ela atende aos parâmetros do lote;
- na Reurb de interesse social, o primeiro registro do direito real de laje é isento de custas e emolumentos (Lei 13.465/2017, art. 13, § 1º, VII). A Reurb no DF está em regularização fundiária (Reurb).
Quem participa
- Dono da construção-base e titular da laje: negociam e assinam o título.
- Tabelionato de notas: lavra a escritura.
- Engenheiro ou arquiteto: levantamento, projeto e responsabilidade técnica (ART/RRT) quando exigidos. Contamos com uma rede de profissionais parceiros independentes e habilitados; cada um responde pelo que assina.
- Órgão de licenciamento do DF: licença da obra e parâmetros urbanísticos.
- Registro de Imóveis: abre a matrícula da laje e averba na da construção-base.
Definir se a laje é o instrumento certo, redigir o contrato e dividir as despesas comuns são questões jurídicas. Este procedimento pode exigir atuação de advogado habilitado. A atividade jurídica não integra nossos serviços e deve ser contratada separadamente.