O que é o PDOT e o que aconteceu em 2026
O PDOT (Plano Diretor de Ordenamento Territorial) é a lei que organiza o território do DF: onde é zona urbana ou rural, onde há proteção ambiental e quais áreas entram na estratégia de regularização. Ele não diz, lote a lote, o que se pode construir; isso fica com outras normas, como a lei de uso e ocupação do solo.
Em 2026, o DF trocou de plano:
- a LC 1.065, de 23/02/2026, aprovou o novo PDOT e entrou em vigor na publicação (art. 369);
- ela revogou a LC 803/2009, o PDOT anterior (art. 370). O SINJ anota a revogação com a data de 24/02/2026;
- o novo plano vale por 10 anos, com revisão a cada 5 (art. 368).
Processos em andamento: a regra de transição
Pelo art. 366, os processos em trâmite ou protocolados em até 12 meses podem seguir o PDOT antigo, a critério do interessado. Na prática, quem tem pedido de aprovação, parcelamento ou regularização em curso precisa decidir, com o responsável técnico, qual plano é mais favorável ao seu caso.
Regularização: as áreas do novo plano
A estratégia de regularização está nos arts. 170 a 177. As siglas que aparecem em mapas e processos:
| Sigla | Ligação com a Reurb no DF |
|---|---|
| ARIS e PUI-S | Entre as hipóteses de Reurb de interesse social (LC 986/2021, art. 9º) |
| ARINE e PUI-E | Entre as hipóteses de Reurb de interesse específico (LC 986/2021, art. 12) |
| AQU | Área para qualificação urbanística, categoria nova do plano de 2026 |
Pontos que interessam a quem tem imóvel nessas áreas:
- a modalidade da Reurb (social ou específica) é confirmada na instauração do processo (art. 171, § 3º);
- também são áreas de regularização o passivo histórico (parcelado antes de 19/12/1979 e sem registro) e os núcleos que já existiam antes de 02/07/2021 (art. 174);
- ARINE e PUI-E em terras particulares ficam obrigados a promover a própria regularização e sujeitos a IPTU progressivo no tempo (art. 176, §§ 4º e 5º). Como e quando essa cobrança será aplicada não foi confirmado;
- as poligonais podem ser ajustadas em até 20% (ARIS e PUI-S) e 10% (ARINE e PUI-E) (art. 176).
Estar numa área de regularização não significa ter escritura. A titulação depende da Reurb, com projeto aprovado e registro; a Codhab resume que estar em ARIS "não garante" a regularização. O caminho está em regularização fundiária (Reurb) e, para condomínios horizontais, em regularização de condomínio.
Zona rural: o que mudou para chácaras
O novo PDOT divide o DF em macrozona urbana, macrozona rural e macrozona de proteção ambiental (art. 51). Na rural:
- 2 hectares: é vedado o parcelamento que resulte em frações menores que o módulo rural mínimo de 2 ha, com exceções para equipamentos públicos e apoio à produção (art. 73);
- condomínio rural é admitido só na macrozona rural, com casas unifamiliares, atividade rural nas áreas comuns e até 1,5 habitação por hectare, mas depende de norma específica cuja edição não foi confirmada (arts. 77 e 78);
- no Alto Descoberto, é proibido parcelar glebas em lotes menores que o zoneamento da APA permite, "inclusive para chácaras de recreio" (art. 88, I);
- áreas rurais públicas ocupadas por concessão precisam de plano de utilização, e o descumprimento leva à rescisão (arts. 53 e 54);
- o Decreto 49.235/2026 regulamenta a macrozona rural.
Quem pensa em comprar fração de chácara deve ler antes chácara em área rural no DF.
No cartório: o PDOT decide se o imóvel é urbano ou rural
O Código de Normas do DF manda o Registro de Imóveis usar o PDOT para saber se o imóvel está em zona urbana ou rural (arts. 514, § 3º, e 519 a 523). Isso muda as exigências: imóvel com destinação rural em zona urbana, por exemplo, precisa de CCIR e certidão de ITR; imóvel que consta como rural mas está todo em zona urbana e tem uso urbano segue outro caminho. Os detalhes estão em imóveis rurais no DF.
Cuidado com normas e páginas que citam o plano antigo
A troca de plano ainda não chegou a todo lugar:
- a LC 986/2021 (Reurb no DF) remete ao "art. 125 da LC 803/2009", e o decreto que a regulamenta também cita a lei antiga;
- páginas da Terracap e o Portal da Regularização da SEDUH ainda mencionam o PDOT de 2009 ou a LC 854/2012.
Ao ler uma orientação oficial, confira se ela já considera a LC 1.065/2026. Em caso de dúvida, a referência correta é "PDOT vigente (LC 1.065/2026)".
Como conferir a situação do seu imóvel
- Veja se há processo de regularização no Portal da Regularização da SEDUH, que permite consulta por mapa e por Região Administrativa dos processos de ARIS, ARINE e PUI.
- Consulte o mapa oficial do plano. O zoneamento está nos anexos da LC 1.065/2026 (o mapa do macrozoneamento é o Anexo III, Mapa 1A). A consulta desse mapa lote a lote não foi confirmada.
- Peça a certidão da matrícula, que mostra se o imóvel é registrado como urbano ou rural e se já há registro de parcelamento ou de Reurb. Podemos pedir as certidões e entregar um relatório da situação documental.
O que esta página não cobre: os parâmetros de cada área, os anexos e mapas por região e a lei de uso e ocupação do solo aplicável depois do novo plano. Esses pontos não foram conferidos.
Escolher entre o plano antigo e o novo num processo em curso, discutir IPTU progressivo ou conduzir uma Reurb envolve análise técnica e jurídica, com arquiteto ou engenheiro e, quando for o caso, advogado. Este procedimento pode exigir atuação de advogado habilitado. A atividade jurídica não integra nossos serviços e deve ser contratada separadamente.