O que é a averbação de construção
A matrícula é a ficha do imóvel no cartório de registro de imóveis. Quando você compra um lote, ela descreve o terreno. Quando alguém constrói ali, a casa ou o prédio não aparece sozinho na matrícula: é preciso averbar a edificação.
A base legal é a Lei 6.015/1973 (Lei de Registros Públicos), art. 167, II, 4, que manda averbar "a edificação, a reconstrução, a demolição" e outras mudanças no imóvel. Pelo art. 169, esses atos são obrigatórios e feitos no cartório da situação do imóvel. No DF, a escritura pode ser lavrada em qualquer tabelionato, mas registro e averbação só no cartório de registro que atende o imóvel. Para descobrir qual é, use a ferramenta qual cartório de registro de imóveis.
A diferença entre habite-se e averbação, em visão geral, está no guia habite-se e averbação de construção do CalculadoraDF.
Quando a averbação é necessária
Sempre que a construção real não está descrita na matrícula. Isso inclui a primeira construção no lote, a reconstrução, a demolição e as ampliações: se a casa cresceu depois da primeira averbação, a matrícula está desatualizada de novo.
Sem a averbação, a matrícula diz uma coisa e a realidade é outra. Isso aparece em três momentos:
- Venda: o comprador recebe uma matrícula que não descreve o que ele comprou. Veja imóvel sem habite-se pode ser vendido.
- Financiamento: a construção averbada costuma ser exigida pelos bancos. Veja financiar imóvel irregular.
- Inventário: a partilha parte do que está na matrícula.
O que a averbação pressupõe
A averbação é o fim de uma cadeia. Antes dela, em regra, vêm dois documentos:
- Carta de habite-se ou atestado de conclusão, emitido pela CAP/SEDUH depois da vistoria da DF Legal. A Receita Federal também trata alvará e habite-se como pré-requisitos para regularizar a obra. O que é o habite-se e o que trava a carta está em habite-se no DF.
- CND de obra, emitida pela Receita Federal depois que a obra é cadastrada e aferida e a contribuição previdenciária, se houver, é paga ou parcelada. A própria Receita diz que a CND de obra "destina-se à averbação da construção junto ao Cartório de Registro de Imóveis".
Participam, portanto, o órgão de licenciamento do DF, a Receita Federal, o responsável técnico pela obra (projetos e laudos) e o cartório de registro de imóveis. O cartório pode pedir complementos conforme o caso, e a lista final de documentos depende da matrícula e da situação da obra.
Decadência: as contribuições previdenciárias da obra decaem em 5 anos, contados do primeiro dia do exercício seguinte. A aferição considera as datas de início e fim da obra, por isso uma obra antiga pode resultar em valor menor ou nenhum valor a pagar. A certidão, porém, continua necessária, salvo dispensa legal.
CND de obra: quando é exigida e quando não é
A Lei 8.212/1991, art. 47, II, exige a CND do proprietário de obra de construção civil quando da averbação no registro de imóveis. A exceção é o art. 30, VIII: construção residencial unifamiliar, destinada a uso próprio, de tipo econômico e executada sem mão de obra assalariada. As quatro condições precisam estar presentes.
A FAQ da Receita define "casa popular" como residencial unifamiliar com área total de até 70 m², classificada como econômica ou popular. Essa definição, sozinha, não é uma dispensa de CND. Não conte com a dispensa só pelo tamanho da casa: o enquadramento depende das quatro condições do art. 30, VIII.
Quando a lei dispensa o habite-se
Existem casos em que a averbação é feita sem habite-se:
- Lei 6.015, art. 247-A: construção residencial urbana unifamiliar de um só pavimento, finalizada há mais de 5 anos, em área ocupada predominantemente por população de baixa renda.
- Reurb (Lei 13.465/2017): nos conjuntos habitacionais regularizados pela Reurb, o habite-se é dispensado e, na Reurb-S (interesse social), também as CNDs (art. 60). Na Reurb-S, as edificações podem ser averbadas "a partir de mera notícia", com a área construída e o número da unidade, sem habite-se e sem CNDs (art. 63).
Fora dessas hipóteses, o caminho passa pelo habite-se.
Prazos do cartório
Sem exigências e com os emolumentos pagos, a averbação da construção deve sair em 5 dias (Lei 6.015, art. 188, §1º, I). Havendo exigências, o cartório emite nota devolutiva, por escrito e de uma vez só (art. 198), dentro do prazo geral de 10 dias. Esses prazos são contados em dias úteis (art. 9º, §1º).
A prenotação é o número de ordem do pedido no protocolo e garante a prioridade. Ela perde o efeito se, passados 20 dias do lançamento no protocolo, o título não for registrado por falta de providência do interessado (art. 205). Por isso uma nota devolutiva não respondida a tempo pode fazer o pedido voltar à estaca zero.
Custos
A averbação tem emolumentos do cartório, pela tabela do TJDFT de 2026 (Resolução 2, de 19/12/2025). Na tabela de Registro de Imóveis, a nota 19 trata da averbação de construção:
- a base de cálculo é o valor por m² divulgado em revista especializada ou o valor estimado pelo apresentante;
- em edifício com várias unidades, cobra-se uma única averbação, pelo valor global da obra.
Não há valor fixo: ele depende da área e do valor da obra. Somam-se a isso eventual contribuição previdenciária apurada na aferição e o custo de projetos e laudos, se a obra ainda precisar de regularização.
Problemas que podem impedir o registro
- Área diferente da do habite-se. O cartório averba o que o habite-se e a CND descrevem. Se a casa real é maior, a diferença continua irregular. O Código de Obras só tolera pequenas diferenças entre projeto e obra (Lei 6.138/2018, art. 62).
- Área do alvará diferente da área do habite-se. Pelo Código de Normas do TJDFT (art. 414, §1º), a construção não se averba quando essas áreas divergem.
- Ampliação posterior. Garagem, pavimento ou área fechada depois do habite-se é modificação não licenciada. Ela precisa ser regularizada, aferida e averbada de novo.
- Obra sem alvará. Sem licenciamento, não há habite-se comum. O caminho é a regularização edilícia, que tem condições próprias; veja habite-se no DF.
- Aferição que não bate com a obra. Uma aferição feita com área diferente da que consta no habite-se e na matrícula pode obrigar a refazer etapas antes da averbação.
- Título fora do nome de quem construiu. Se a matrícula ainda está no nome do vendedor antigo, ou se só existe cessão de direitos, o título precisa ser resolvido antes. Veja regularização de imóvel no DF.
- Dispensa presumida. Contar com a dispensa de CND ou de habite-se sem preencher todos os requisitos legais pode resultar em exigência no cartório.
Quando vale pedir ajuda
Alguns sinais indicam que o caso tem complicação:
- você vai comprar, vender ou financiar e não sabe se a construção está averbada ou com qual área;
- a casa foi ampliada depois do habite-se, ou foi construída sem alvará;
- a matrícula está em nome de outra pessoa, ou há ônus, penhora ou indisponibilidade registrados;
- o cartório já emitiu nota devolutiva e o prazo da prenotação está correndo;
- o imóvel entra em inventário e ninguém sabe se o que existe está na matrícula.
Análise documental do imóvel
Antes de fechar um negócio, fazemos a análise documental do imóvel: levantamos a matrícula atualizada e as certidões e entregamos, em linguagem clara, o que a documentação mostra (se a construção está averbada, se a área confere, que ônus e pendências existem) e o que isso significa para a compra, a venda ou o financiamento. É leitura documental, não parecer jurídico; projetos e laudos continuam com arquitetos e engenheiros habilitados.