Três situações possíveis
Antes de contratar pedreiro, descubra em qual destes grupos a sua reforma se encaixa. É isso que define se você precisa de algum papel da CAP (Central de Aprovação de Projetos da SEDUH).
| Tipo de reforma | O que precisa | Base |
|---|---|---|
| Manutenção, pintura, troca de acabamentos, mudança interna | Nada: dispensada de licenciamento | COE art. 23; Decreto 43.056, art. 13, §3º |
| Modificação sem mudar a área, o perímetro, o uso, a estrutura ou as áreas comuns | Licença específica | COE arts. 24 e 54, V |
| Ampliação ou mudança desses elementos | Projeto de modificação com habilitação e alvará | COE arts. 12, §2º, e 32 |
COE é o Código de Obras e Edificações do DF, a Lei 6.138/2018. O regulamento é o Decreto 43.056/2022.
O que dispensa licença
O art. 23 do COE dispensa de licenciamento, dentro dos limites do lote ou da projeção:
- cercamento e muros, inclusive de arrimo;
- guarita de até 15 m², com área fechada de no máximo 6 m²;
- coberturas independentes e pergolados de até 15 m²;
- abrigo para animais domésticos de até 6 m²;
- urbanização que não altere sistema viário nem redes;
- reparos e substituição de instalações prediais;
- pintura e revestimento, interno ou externo;
- troca de brises, elementos decorativos, esquadrias e elementos de cobertura;
- grades e telas de proteção;
- adaptação para acessibilidade;
- reparos de manutenção e conservação;
- demolição parcial ou modificação interna de casa (habitação unifamiliar);
- agricultura urbana.
O Decreto 43.056, art. 13, §3º, estende a dispensa de modificação interna às unidades residenciais privativas de prédios, ou seja, à reforma interna do apartamento.
Dispensa de licença não é dispensa de regra. A obra continua tendo de respeitar os parâmetros urbanísticos e, no apartamento, as normas internas do prédio. A convenção de condomínio obriga todos os titulares e possuidores (Código Civil, art. 1.333); veja convenção de condomínio.
Reforma sem acréscimo de área: licença específica
Há reformas que vão além da lista acima, mas não mudam o tamanho do imóvel. O COE as dispensa da habilitação do projeto, mas não da licença de obras, desde que mantenham o perímetro externo, o uso licenciado, o número de unidades, a estrutura e as áreas comuns (art. 24 e parágrafo único).
Nesses casos:
- a CAP emite licença específica (art. 54, V), com depósito do projeto arquitetônico e dos complementares (art. 60);
- o pedido leva título público, comprovante de taxas, responsável técnico pela execução e o TRCN, termo em que proprietário e autor declaram cumprir as normas (Decreto 43.056, art. 75);
- a licença vale 3 anos (COE art. 71, VI).
Reforma com ampliação: alvará
Se a reforma acrescenta área ou mexe no perímetro, no uso, no número de unidades, na estrutura ou nas áreas comuns, ela é um projeto de modificação. Passa pela habilitação e termina em alvará de construção. A boa notícia é que a análise se limita à parte alterada (COE arts. 12, §2º, e 32).
Documentos, prazos e validade estão no guia de alvará de construção no DF. Ao final, a nova área precisa de habite-se e de averbação na matrícula, senão o registro continua descrevendo o imóvel antigo (veja averbação de construção).
Demolição
- Demolição parcial ou modificação interna de casa está na lista de dispensas.
- Demolição parcial que altere o perímetro licenciado obriga a licenciar de novo as edificações que ficam (Decreto 43.056, art. 73).
- Demolição total exige licença específica com título, nada consta da fiscalização, responsável técnico e projeto de canteiro (art. 72). Essa licença vale 1 ano (COE art. 71).
Imóvel tombado e Plano Piloto
O Conjunto Urbanístico de Brasília (CUB) é tombado pelos governos distrital e federal e está na Lista do Patrimônio Mundial da Unesco (PPCUB, LC 1.041/2024, art. 4º, §1º). Para obras, o COE traz regras próprias:
- bem tombado nunca tem dispensa de licenciamento, em nenhuma fase (art. 25);
- intervenção em bem com tombamento específico segue as normas e depende da anuência de cada órgão que o tombou (art. 46);
- a obra é autorizada por licença específica, válida por 5 anos (arts. 54, VI, e 71);
- pilotis de prédios residenciais em projeções do CUB não podem ser cercados, salvo desnível de 60 cm ou mais, com proteção de até 1,10 m e 75% de transparência (art. 149);
- as multas em bem tombado individualmente são em dobro (art. 129).
Ponto não confirmado: não conseguimos ler as portarias do IPHAN que definem quais obras particulares dentro do conjunto tombado precisam de análise prévia. Por isso, não afirmamos que reforma interna de apartamento no Plano Piloto dependa do IPHAN. Antes de começar, consulte a SEDUH e a Superintendência do IPHAN no DF.
Taxas
Pelo art. 139 do COE, a emissão de licença é isenta até 70 m², e a reforma de casa de até 50 m² também é isenta (§5º). Na modificação, a taxa incide sobre a área acrescida (Decreto 43.056, art. 194). Os valores são atualizados todo ano; confira na guia da CAP.
Reformou sem licença?
Executar ou manter obra passível de regularização, em área privada, sem licença ou em desacordo com o projeto é infração média (COE art. 123). Quando a irregularidade pode ser corrigida, a primeira sanção costuma ser a advertência, com prazo de até 30 dias para sanar (art. 125). Para casa, a multa tem redução de 50% se paga no prazo (art. 126, parágrafo único). Mas pagar não regulariza (art. 130).
Se a reforma já está concluída e precisa entrar na matrícula, o caminho passa pelo habite-se no DF, com a regularização edilícia quando faltou licença. Prazos de defesa e valores das multas estão em fiscalização do DF Legal em obra.
Os projetos, a ART ou o RRT e o pedido na CAP são feitos por arquiteto ou engenheiro habilitado. Contamos com uma rede de profissionais parceiros independentes; cada um responde pelo que assina. Se você vai comprar um imóvel reformado, a conferência documental ajuda a ver se a área da matrícula bate com a que existe de fato.